Jsou cenové mapy přesné?

Řada realitních makléřů se při stanovování nabídkové ceny nemovitosti, která jde do prodeje, opírají o cenové mapy. Co nám cenové mapy říkají a jsou přesné?

Cenové mapy já osobně rozděluji na dvě skupiny. Jedna skupina se týká pouze stavebních pozemků, druhá se týká staveb. Cenová mapa stavebních pozemků hlavního města Prahy je oproti cenové mapě ostatních nemovitostí relativně přesná. Obě cenové mapy spojuje časové zpoždění při rychlém růstu, či poklesu cen. Zpravidla se informace o zobchodovaných cenách v daných lokalitách propisují s několikaměsíčním zpožděním. Proto je-li nárůst, či pokles cen velmi rychlý, je potřeba dobře znát aktuální situaci na trhu, aby realitních makléř věděl, o kolik procent má k výchozí ceně udávané cenovou mapou cenu navýšit, či snížit. Jiná nepřesnost, než časové zpoždění, u cenové mapy stavebních pozemků není. Cenové mapy u ostatních nemovitostí jsou na tom však hůře.

V současné době fungují na trhu společnosti, které se shromažďováním cen přímo živí. Koncentrují u sebe co největší možné množství dat o prodejních cenách v jednotlivých lokalitách, které „nasypou“ do svého interního systému, ke kterému zřídí svým klientům přístup. Platba za přístup do cenových map je buď pravidelná měsíční (paušální), nebo se hradí vždy jednorázový poplatek za každou staženou cenovou mapu. Je pravdou, že když realitní makléř naceňuje konkrétní nemovitost pro prodej v konkrétní lokalitě, může si snadno v cenové mapě zadat základní parametry jako je velikost bytu, typ zástavby, a okruh v přesné vzdálenosti kolem oceňované nemovitosti. Buď si zvolí určité ulice, nebo celý okruh např. do 1 km od nemovitosti. Zároveň si může vyfiltrovat, že požaduje zobrazení cen za určité období. Proč je tedy u standardních nemovitých věcí větší nepřesnost, než u stavebních pozemků?

Stavební pozemky jsou úzkou skupinou nemovitých věcí se stejnými parametry (dle územního plánu jsou zastavitelné). Více už se liší jen přítomností/nepřítomností inženýrských sítí. Oproti tomu bytové jednotky, či rodinné domy, mají mnohem více neznámých. Cenová mapa nerozlišuje, v jakém technickém stavu prodaná nemovitost byla v době prodeje. Neví, v jakém technickém stavu byl např. bytový dům, zda nebylo SVJ v dluzích, či nemělo neplatiče mezi majiteli bytových jednotek. Nezohledňuje, zda se nejednalo např. o přízemní byt s mřížemi na oknech na úrovni chodníku z ulice. Špatný technický stav, přízemí, okna s „výhledem“ do zdi, či nehezkého vnitrobloku, zpustošený bytový dům, do kterého se nikdy neinvestovalo, vytunelované SVJ…toto všechno prodejní cenu snižuje. Zároveň cenová mapa nezohledňuje ani tzv. vliv zvláštní obliby. Tzn. situaci, kdy z osobních důvodů zaplatil kupující za nemovitost cenu o dost vyšší oproti běžnému průměru. Všechny zmíněné faktory (a mnoho dalších) zvyšuje nepřesnost cenových map, jež mají sloužit jako cenový podklad pro ocenění nemovitosti v současnosti. A přidáme-li k tomu časovou nepřesnost, neboť trh se během několika měsíců může cenově změnit rapidně, zpravidla bývá cenová mapa pro byty, či domy, dost nepřesným podkladem pro stanovení aktuální ceny. Cenová mapa tedy může sloužit jen jako odrazový můstek, ale určitě ne jako stěžejní podklad.