V předchozím článku jsme vylučovací metodou s odůvodněním postupně vyloučili úschovu kupní ceny na účtu realitní kanceláře a rovněž jsme zamítli z opodstatněných důvodů i přímou platbu kupní ceny z účtu kupujícího na účet prodávajícího. Zůstaly nám však tři další varianty, kde úschovu kupní ceny zřídit a realizovat. Každá má samozřejmě nějaké to pozitivum i negativum. Pro představu provedu krátké srovnání…
Advokátní úschova. Jedná se o nejčastěji využívaný typ úschovy kupní ceny. Její hlavní výhodou je variabilita a rychlost. Advokát je schopen velmi rychle vzít na vědomí a akceptovat případné změny ve smlouvách (dodatky), které si kupující s prodávajícím domluví a odsouhlasí. Na běžná potvrzení o složení kupní ceny nemusíte čekat hromadu dní. Stejně tak je rychlá i výplata kupní ceny z úschovy. Máte-li šikovného a spolehlivého advokáta, většinu požadavků jste s ním schopni realizovat do druhého dne. Výhodou je i skutečnost, že advokát, v podobě zřizovatele úschovy kupní ceny, je schopen vám rovnou na míru vyhotovit i kupní smlouvy, které budou plně korespondovat se smlouvami o úschově kupní ceny. Jakmile je jeden tvůrce pro obě části, vždy je to ku prospěchu. Ve chvíli, kdy kupní smlouvu tvoří jiný subjekt a úschovní smlouvu rovněž jiný subjekt, často to s sebou přináší zbytečné komplikace v dodatečné nutnosti sladit obě smlouvy navzájem. Dalším pozitivem, ne však tím hlavním, je i cena za zprostředkování úschovy kupní ceny. Ze všech tří variant patří advokátní úschova k té nejlevnější. Zde však znovu upozorňuji na fakt, že cena je podstatná, ale není tím nejdůležitějším parametrem při volbě schovatele. Co se týče negativ advokátní úschovy kupní ceny, jsou bohužel negativní kauzy nepoctivých advokátních kanceláří, které se objevují u advokátů více, než samozřejmě u notářů, či bank. Je tedy potřeba advokátní kancelář vybírat s určitou dávkou pečlivosti (zkušenosti, hodnocení, doporučení, apod.).
Notářská úschova. Úschova kupní ceny u notáře je využívána (stejně jako bankovní) mnohem méně, než advokátní úschova. Primárním důvodem je cena notářské úschovy. Patří totiž k těm nejdražším, neboť notáři si nemohou zvolit smluvní odměnu, ale mají ji jasně definovanou ze zákona stanoveným sazebníkem. Sazby mají určité rozptyly a úrovně, nicméně vždy se vypočítávají dle objemu uschovaných finančních prostředků. Čím vyšší kupní cena, tím dražší je náklad na notářskou úschovu. Pro představu – advokátní úschova se může pohybovat mezi 5 a 10tis. Kč (bez ohledu na to, jak drahou nemovitost prodáváte) a notářská úschova vás bude stát klidně přes 30tis. Kč. Tento rozdíl je opravdu rapidní. Dalším negativem může, ale nutně nemusí být, horší variabilita. Dosti notářství funguje pomaleji, než advokátní kanceláře, ale nutně to nemusí být pravidlem. Tak jako každá profese, i tato je o lidech, proto i notáři mohou být podobně rychlí, jako advokáti. U notářů můžete občas narazit na to, že některé individuálně dohodnuté podmínky mezi prodávajícím a kupujícím (byť s nimi obě strany souhlasí), nemusí notář ve smlouvách akceptovat. Výhodou notářské úschovy je bez pochyby o něco lepší reputace, než reputace advokátních kanceláří. Ale opět chci zdůraznit – vše je o lidech. Proto i notáři mohou kolem sebe rozdmýchat negativní kauzu.
Bankovní úschova. Úschova kupní ceny u banky je vnímána velkou částí populace jako nejjistější a nejlepší varianta. Tedy minimálně to tak bylo do doby, než začali sankce a zákazy činností pro ruské subjekty (válka na Ukrajině, Sberbank). Dost lidí řeší hlavně to, aby peníze nebyly právě ve Sberbance. Nicméně kolik toho vědí o majitelích a provozovatelích ostatních bankovních institucí. Vždyť i původně české banky jsou v současné době součástí různých zahraničních korporací, o jejich fungování a vlastnictví toho lidé moc nevědí. A notáři i advokáti stejně mají depozitní (schovatelské) účty zřízené u bankovních institucí. Tudíž v tomto ohledu je úschova kupní ceny u všech tří subjektů stejná. Co je však odlišné u bankovní úschovy kupní ceny, je velmi malá variabilita a pomalá reakční schopnost. Protože je banka právnickou osobou, jakékoli úkony podléhají více kolovému schvalování. Proto i zaevidování prostého a jednoduchého dodatku ke kupním smlouvám může být problematické a může trvat řadu dnů, či týdnů. To se týká i výplaty kupní ceny. Rozhodně neproběhne ze dne na den. Bude to trvat. Výhodou však je, že oproti notáři, či advokátovi, banka jako právnická osoba nemůže zemřít. Tudíž zde nehrozí určité prodlení oproti standardním lhůtám v případě, kdy zemře některá fyzická osoba ze statutárních orgánů banky. V případě notáře a advokáta přebírá při úmrtí jejich agendu pověřená osoba. Toto převzetí nějakou dobu trvá, ale je otázkou, zda se celý proces prodlouží o tolik více, než při standardní době stejného úkonu ze strany banky. Nákladově je bankovní úschova kupní ceny mezi advokátem a notářem. Cenově se pohybuje obvykle mezi 8 a 15tis. Kč.