Jak vybrat apartmán na pronájem?

Zakoupení apartmánu jako investiční nemovitosti na krátkodobé pronajímání je fenoménem posledních pár let. Nicméně v současné době již neplatí, že lze snadno a dobře pronajmout takřka každou nemovitost.

Před pořízením investičního apartmánu je nutné vybírat dle několika hledisek. V první řadě je zapotřebí si ujasnit, zda má apartmán sloužit skutečně čistě jen cizím lidem na rekreaci, nebo jej budete chtít využívat také. Spolu s tím je vhodné si ujasnit, komu chcete investiční nemovitost pronajímat. Zda vám nebude vadit kontakt s cizinci např. kvůli jazykové bariéře, nebo zda budete chtít upřednostnit spíše českou klientelu. Krátkodobé pronájmy zahraniční klientele je vhodnější realizovat prostřednictvím nemovitostí v naší metropoli. Ale ani v Praze není jedno, kde bude investiční nemovitost umístěna. Nejvhodnější je centrum, či širší centrum Prahy. Konkrétně Praha 1, Praha 2, Praha 3 a částečně Praha 5 (Malá Strana a Smíchov). Má-li být vaše investiční nemovitost pronajímána spíše českým turistům, pak raději než velkoměsto zvolte apartmán spíše v malé obci, či malém městě, které je turisticky zajímavou destinací. A ideálně tam, kde budou mít turisté vyžití napříč ročními obdobími, abyste co nejvíce eliminovali neobsazenost. Co je turisticky zajímavá destinace v ČR pro české turisty, která eliminuje „výpadky“ příjmů z pronájmů?

Ideální destinací bývají místa, kde lze v zimě provozovat zimní sporty (lyžařská střediska, lokality oblíbené běžkaři, apod.) a od jara do podzimu pěší turistiku a cykloturistiku. Klasická lyžařská střediska jsou v současné době samozřejmě extrémně drahá co do pořizovací ceny nemovitosti. Běžně se 1m2 novostavby v nově stavěném developerském projektu pohybuje přes 110.000,- Kč. Ne každý si tedy může pro krátkodobý pronájem pořídit stejně drahou, či dokonce dražší nemovitost, než je v Praze. Není umění koupit to nejlepší za nejdražší cenu. Umění je najít kompromis za relativně dobrou cenu na dnešní cenové poměry, který vám udělá podobnou službu. Cenově dostupnější apartmány bývají v méně známých destinacích. Respektive je potřeba vynechat z hledáčku již „chronicky profláknuté“ destinace typu Harrachov, Špindlerův Mlýn, Pec pod Sněžkou, apod. Vhodné je sledovat méně známé, avšak rovněž turisticky zajímavé destinace. Ideální je zainvestovat do apartmánu v takové obci, která je těsně před turistickým rozkvětem. Takovou obci poznáte podle plánovaných a aktuálně realizovaných jak městských projektů, tak i soukromých záměrů. Např. má-li obec v plánu realizovat, než již realizuje např. výstavbu nových sportovišť, bazénu, parků, rekonstrukci chodníků, centra obce, stezky pro pěší, apod., je velmi pravděpodobný nárůst jak turistického ruchu, tak i budoucí zhodnocení zakoupené nemovitosti. Vhodné je také, pokud se přímo v dané obci, či v její blízkosti, nachází další možné vyžití pro dospělé i děti. Např. koupaliště, rozhledny, vyhlídky, lesoparky, zoo, apod. Nejslabším obdobím pro obsazenost apartmánů bývá podzim. Zimní sporty ještě není reálné realizovat a sychravé a deštivé počasí již neumožňuje v takové míře realizovat turistiku. Je dobré se zaměřit i na možnosti ohledně wellness pobytů – sauny, vířivky, masáže, apod. Tyto služby jsou vyhledávané napříč všemi ročními obdobími.

U větších developerských projektů bývá často předem určená správa nemovitosti. Většina investorů samozřejmě chce mít hladký a pokud možno bezstarostný průběh. Firma, jež řeší správu objektu, často zajišťuje jak samotný úklid apartmánů po turistech, tak i jejich obsazování. Náklady spojené s touto službou však bývají často v desítkách procent ze zisku. Doporučuji se předem důkladně seznámit s veškerými náklady, které s budoucím záměrem souvisí. Hlavně v případě, kdy chcete využít relativně levných peněz od banky, a koupi zafinancovat hypotečním úvěrem. Každý měsíc budete mít náklad se splátkou úvěru, náklad s fondem oprav a energiemi, na začátku musíte nemovitost kompletně vybavit, v průběhu vás budou čekat různé opravy, či výměna některého vybavení, a každý měsíc budete mít pravidelný náklad ve prospěch správcovské firmy ve výši x procent ze zisku. Spolu s tím doporučuji vždy uvažovat přibližně jen 50% obsazenost, abyste byli na straně bezpečnosti. Dle těchto parametrů si předem propočítejte investici tak, abyste měli pokryté alespoň veškeré náklady, a nemuseli na provoz apartmánu doplácet z vlastních zdrojů. A chcete-li využívat apartmán i pro své potřeby, předem se zajímejte o podmínky dané správcovskou firmou a developerem. Často se stává, že pro zajištění určité míry výnosnosti, mají majitelé jen omezený počet týdnů v roce, kdy mohou využít svou nemovitost pro sebe.