Jak umořit hypotéku

Poměr hodnoty nemovitosti a celkového dluhu u banky je důležitý především z hlediska schopnosti splatit bance dluh tak, aby vám na jeho splacení stačily finance získané z prodeje. Pro umoření hypotéky prodejem nemovitosti mohou být rizikové hypoteční úvěry se 100% LTV. Bance nikdy nevracíte jen tu částku, kterou jste si půjčili, ale vždy od vás bude chtít vrátit nějakou část peněz navíc. Proto pokud budete realizovat prodej ve velmi krátké době po zakoupení nemovitosti na 100% hypoteční úvěr, zbystřete! Pokud by vám získaná prodejní cena nekryla celkový dluh vůči bance, museli byste bance doplatit finance z jiných zdrojů, nebo jí umožnit zástavu na jiné (náhradní) nemovitosti.

Jak splatit úvěr a následně vymazat zástavní právo z katastru nemovitostí?

Dluh vůči Vaší bance může být splacen buď z vlastních peněz kupujícího, nebo rovněž hypotečním úvěrem, avšak bankou kupujícího, který si na koupi potřebuje půjčit. Při prodeji nemovitosti se dluh stávající bance vyplácí jako první. Pokud kupující financuje hypotečním úvěrem, tak zpravidla vyplácí stávající banku nová banka napřímo. Tato část peněz tedy ve většině případů vůbec neprochází přes advokátní, notářskou, či bankovní úschovu kupní ceny. Je to z toho důvodu, že nově financující banka chce mít jistotu, že peníze budou použity tak, aby se zapsala pomocí zástavního práva na list vlastnictví v katastru nemovitostí na první pozici, tj. první věřitel v pořadí. Jestliže má kupující pouze vlastní finanční prostředky, pak se vyplácí stávající banka z jeho vlastních peněz, ale žádné nové zástavní právo se na katastru nemovitostí do listu vlastnictví nezapisuje.

Pro správné vypořádání s bankou prodávajícího je nutné požádat stávající banku o přesné vyčíslení celkových nákladů na splacení dluhu. O vystavení vyčíslení se zpravidla žádá až ve chvíli, kdy je kupující již znám. A to z důvodu jeho „trvanlivosti“, nebo-li časového omezení, na které je vydané. Většinou, když se podepíše rezervační smlouva a nemovitost se oficiálně zarezervuje. Vyčíslení se žádá k přesnému datu. Většina bank jej vystavuje s platností na jeden až dva měsíce, ale některé jsou ochotny jej vystavit i na dobu delší. Na delší dobu se žádá vyčíslení spíše výjimečně a to tehdy, pokud je známo, že financování ze strany kupujícího bude z určitých důvodů trvat déle (např. že kupující čeká na vyplacení financí z termínovaného účtu k určitému datu, nebo na finance ze zahraničí, z fondů, apod.). Datum uvedený na vyčíslení od banky znamená, že nejpozději v tento den je nutné vyčíslenou dlužnou částku v přesné výši uhradit. Pokud se to nestihne, musí se žádat vyčíslení nové. To může znamenat drobnou komplikaci, a to ve smyslu nutnosti podepsat znovu buď kupní smlouvy, nebo dodatek ke kupním smlouvám, protože částka z vyčíslení je vždy v přesné výši uvedena v kupní smlouvě. Rozhodně je tedy dobré umět odhadnout časovou chronologii tak, aby nebylo třeba předělávat, či doplňovat kupní smlouvy. Zároveň však není dobře, když (z důvodu jistoty, aby se vše stihlo) požádáte banku o vyčíslení se zbytečně dalekým datem. Spousta bank totiž započítává splacení dluhu přesně k tomuto datu. I když banka obdrží finance na účet například o 2 měsíce dříve, úhradu si započte až přesně za zmíněné dva měsíce. A dokud není započteno, není uhrazeno, a nelze vymazat zástavní právo z nemovitosti. A přitom je nemovitost zpravidla již ve vlastnictví kupujícího. Kupující je tudíž zbytečně dlouho blokován cizím zástavním právem a má omezené nakládání s vlastní nemovitostí. Může mít například v plánu (pokud zaplatil za koupi jen vlastními financemi), umístit na nemovitost zástavní právo pro nákup jiné nemovitosti (která například není vhodnou zástavou pro banky – např. družstevní byt). A situaci s příliš vzdáleným datem vyčíslení si může prodávající zkomplikovat i sobě, neboť zpravidla je výplata celé, nebo části kupní ceny, podmíněna výmazem zástavního práva. K celkové částce za prodej se tak jednoduše bohužel prodávající dostane s velkým zpožděním. To může způsobit komplikace především ve chvíli, kdy má prodávající na prodej své původní nemovitosti, nafázovanou koupi nemovitosti náhradní. Či jakékoli jiné investice.

Správné načasování vyčíslení dluhu od banky je základem pro hladký průběh převodu nemovitosti. A jak zástavní právo vymazat? Po úhradě a započtení dlužné částky vystaví banka tzv. „kvitanci“. Jedná se o potvrzení o splacení závazků a souhlas s výmazem zástavního práva. Tento dokument spolu s vyplněným formulářem dodá na Katastrální úřad buď přímo banka, nebo ho zašle přímo prodávajícímu, který jej sám, nebo prostřednictvím realitního zprostředkovatele, dodá na katastr.

Další možností, jak hypoteční úvěr splatit, je zrychlené splácení pomocí mimořádných splátek. Všechny banky ze zákona umožňují vždy k výročnímu dni každý rok vložit jednorázovou částku libovolné výše, avšak nesmí přesáhnout 25% ze stávající dlužné částky. Příklad: K výročnímu dni je výše dlužné částky na hypotéce např. 4.384. 267,- Kč. Maximální částka, kterou můžete jednorázově bance poslat jako mimořádnou splátku je tak 1.096.066,75 Kč. V tomto případě si snížíte hypotéku na částku 3.288.200,25 Kč. Když další rok v rámci pravidelných splátek snížíte dlužnou částku např. o 144.000,- Kč, můžete v dalším roce uhradit mimořádnou splátku ve výši 786.050,06 Kč. Z obecného hlediska lze samozřejmě umořovat i rychleji, než je vždy jen 25% ze zbývající dlužné částky, ale je potřeba počítat s tím, že si banka z částky nad 25% může účtovat poplatky za předčasné splácení. I postupným mimořádným splácením lze hypotečním úvěr umořit.