Jak prodat spoluvlastnický podíl

Spoluvlastnický podíl je stejně jako výlučné vlastnictví, či vlastnictví v rámci společného jmění manželů, jedním ze způsobů, jak nemovitost vlastnit. Oproti výlučnému vlastnictví (nemovitost vlastní pouze jedna osoba) a společnému jmění manželů (nemovitost vlastní dvě osoby – manželé, ale každý má 100%, nikoli jednu polovinu), má spoluvlastnický podíl svá specifika. Výlučné vlastnictví a společné jmění manželů jsou si nejvíce podobné. U spoluvlastnického podílu jsou stanoveny konkrétní podíly vyjádřené matematicky, jak velkou část nemovitosti a který z vlastníků vlastní.

Tento typ vlastnictví je specifický ve všech ohledech. Při prodeji, při pronájmu, při údržbě,.. Jednoduše při jakémkoli nakládání s ním. Vyskytuje se pouze u osobního vlastnictví (družstevní byty/podíly na družstvu může vlastnit jen jedna osoba, nebo manželé v rámci společného jmění manželů). Ačkoli má každý se spolupodílových vlastníků číselně/matematicky vyjádřen svůj podíl, fyzicky nelze určit, kdo vlastní jaký „kus“ chodby, pokoje, kuchyně, atd. Všichni vlastní kus ze všeho, avšak jen do výše svého podílu. Stejně jako na nákladech na údržbu, renovaci, rekonstrukci, opravy a jakékoli investice do nemovitosti, by se měli všichni spoluvlastníci podílet dle výše svých podílů, tak stejně tak by si mezi sebou měli dělit i výnosy z pronájmů, či z prodeje.

Zaměříme-li se na prodej nemovitosti, která je vlastněna více, než jednou osobou (a nejedná-li se o společné jmění manželů), je obrovský rozdíl v tom, pokud se všichni vlastníci shodnou na prodeji, a nemovitost se prodává jako celek, nebo zda si některý z vlastníků chce svoji část ponechat. Téměř ve všech případech při druhé variantě ostatní spolupodílový vlastníci při prodeji svých podílů tratí. Ano, je rozdíl, zda se jedná o společný podíl na bytové jednotce, nebo o podíl na domě, kde je více bytových jednotek, ke kterým je zajištěna přístupová cesta. Dům s více bytovými jednotkami, kde existuje určitá dohoda, kdo kterou bytovou jednotku má v užívání, se jistě bude prodávat lépe, než podíl na pouhé jedné bytové jednotce. Nicméně i přes to, prodávající finančně tratí. Zároveň si nelze myslet, že při variantě, kdy se prodávají jen určité podíly, a ne celek, získají prodávající přesnou matematicky odpovídající část z tržní ceny celku. Vždycky získají méně peněz z prodeje, než kdyby se prodávala nemovitost jako celek.

Nejlepším způsobem, pokud je to možné, je prodat své podíly ostatním spoluvlastníkům, kteří si chtějí nemovitost ponechat. Často to však není možné, a proto jsou majitelé nuceni své podíly nabídnout k odkupu veřejnosti (cizím lidem). Odkup v rámci aktuálních spoluvlastníků doporučuji oběma stranám (těm, kteří chtějí prodat a těm, kteří chtějí v nemovitosti zůstat), protože prodej cizím lidem může pro obě strany představovat „peklo“. Opomenu-li to, že pro prodávající je složitější své podíly prodat, vzniká zde riziko i pro ty, kteří nechtějí podíly ostatních spoluvlastníků odkoupit. Nikdy nevíte, kdo cizí dané podíly koupí, a jaká s ním bude domluva. Domluva na opravách, na dělení nájemného, atd. Nehledě na to, že za takovým kupujícím se často skrývá osoba s cílem získat nemovitost jako celek. A občas je tento typ kupujícího rozhodnutý dosáhnout svého cíle jakýmkoli způsobem. Tedy i znepříjemnit stávajícímu vlastníku fungování v nemovitosti natolik, že ho dožene do často velmi nevýhodného prodeje. Vždy doporučuji upřednostnit prodej podílů ostatním spoluvlastníkům, pokud to tedy jenom trochu jde, a variantu prodat „cizím“ volit až jako sekundární možnost.