Kupující s hypotékou větší jistotou pro prodávajícího?
Květen 26, 2019
Lze odhalit naplánovaný podvod při koupi nemovitosti?
Červen 9, 2019

Prodej podílu na nemovitosti začal být značně diskutovaným tématem po tom, co vešlo opětovně v platnost předkupní právo. Pomineme-li v tuto chvíli proces, jak správně uplatnit/splnit předkupní právo vůči ostatním spolupodílovým vlastníkům, další nejdůležitější věcí je při prodeji podílu na nemovitosti cena.

V první řadě je nutné si uvědomit, o jaký typ nemovitosti se jedná. U rodinného domu se spoluvlastnický podíl může prodávat jinak, než u celého bytového domu, pozemku, či samostatné bytové jednotky. Bez ohledu na skutečnost, zda se jedná o prodej ideální poloviny, nebo třeba jedné čtvrtiny, vždy je nutné, aby prodávající správným způsobem nabídl svůj podíl ostatním spolupodílovým vlastníkům. Otázkou však zůstává, za kolik korun svou část nabídnout. Je nutné si uvědomit, že kdykoli nabízíme k odkupu určitý podíl, zpravidla prodávající nikdy nedocílí přesně matematicky vyjádřeného poměru z celkové hodnoty nemovitosti. Jednoduše řečeno, prodáváte-li např. ideální polovinu, nečekejte, že se vám podaří získat přesně polovinu z hodnoty, za kterou by se nemovitost prodávala jako celek. Důležité je znát všechny varianty prodeje a snažit se docílit té procesně a finančně nejvýhodnější.

Jak je tomu v případě prodeje ideální poloviny na bytové jednotce? Jedná se prakticky o jedno z nejméně finančně výhodných vlastnictví, když se některý z vlastníků rozhodne svoji polovinu prodat. U bytové jednotky zpravidla nelze vystavit např. druhý boční vchod, jako je to možné realizovat u některých rodinných domů, apod. Bytovou jednotku lze tedy jen těžko užívat s úplně cizími spolupodílovými vlastníky. Ideální variantou je samozřejmě dohoda obou vlastníků na prodeji celé bytové jednotky. Při této variantě nebude žádný z majitelů tratit na „své polovině“ hodnoty dané nemovitosti, protože se byt nabídne jako celek. Problém nastává, kdy jeden z majitelů chce prodat, ale druhý nikoli.

Ideálním řešením je dohoda na vyplacení, avšak nemá-li vlastník, který chce byt užívat, na vyplacení druhé strany, co s tím? Jednou z variant je dohoda na pravidelném placení poloviny tržního nájemného. Nicméně toto lze realizovat jen v případě, kdy druhá strana nepotřebuje finance z poloviny svého majetku najednou. Druhou možností je prodej podílu cizímu kupujícímu. V případě bytu je poslední varianta tou nejhorší, která může nastat. Nejen, že prodávající nezíská přesnou polovinu z celkové hodnoty byt, ale nemusí najít ani žádného kupujícího, který by byl ochoten (i za mnohem nižší kupní cenu) danou polovinu odkoupit. Velmi často se tak jedna ze stran ocitne v patové situaci. Pokud se však podaří ideální polovinu prodat, byť na úkor mnohem nižší ceny, druhý spoluvlastník se vystavuje velkému riziku. Málo kdy se stane, že ideální polovinu bytu koupí „někdo normální“. Zpravidla se jedná o investiční společnosti, které první polovinu zakoupí s jasným záměrem – donutit druhého majitele k prodání druhé poloviny nemovitosti. Nemusím hovořit o způsobech, jakými v praxi bohužel tohoto záměru docílí. Často mají pak druzí majitelé, kteří nechtěli svou polovinu původně prodat, nejen horšího cenového výsledku, ale také řeší časovou a i psychickou újmu. A navíc jsou nuceni náhradní bydlení řešit ve stresu a narychlo.

V případě prodejů spoluvlastnických podílů zejména u bytových jednotek, doporučuji vždy nalézt řešení s původním spolupodílovým vlastníkem. Neriskujte situaci, která může nastat „s příchodem“ jiného spolupodílového vlastníka.

KONTAKT
Zobrazit tlačítka
Skrýt tlačítka