Jak prodat černou stavbu?

Ne, skutečně není cílem tohoto článku „navádět“ vás k podvodným prodejům, či zatajování informací. Nejedná se o „návod“, jak obcházet kupující, ale naopak, jak seznámit kupující se skutečným stavem i přes to, že právní stav neodpovídá.

Pojem „černá stavba“ zahrnuje takový typ nemovitosti, či její část, která je fyzicky skutečně rozestavěna, či dokonce dostavěna, ale po právní stránce v pořádku není. Velmi často se s černou stavbou setkávám u starších a rekreačních nemovitostí. A velmi často ve chvíli, kdy se je majitelé rozhodnou prodat.

V první řadě je potřeba si uvědomit, že při prodeji nemovitosti se prodává nemovitost ve skutečném stavu, ale převádí se dle aktuálního právní stavu. Nejčastěji bývají černými stavbami různé přístavby u rodinných domů, zemědělských usedlostí, chat a chalup. Černá stavba vznikne jednoduše tak, že historicky například předchozí generace příbuzných provedly stavebně technické zásahy bez stavebního povolení.

První indicií, jak poznat černou stavbu, je katastrální mapa. Z té je ve většině případech ihned rozpoznatelné, že půdorys stavby neodpovídá jejímu skutečnému stavu. Nicméně ani katastrální mapa vám nemusí černou stavbu na 100% potvrdit. Stavba totiž nemusí být pouze zapsaná v katastru, ale může být řádně zkolaudovaná. V tomto případě by se nejednalo o černou stavbu, ale o řádně zkolaudovanou a pouze administrativně „nedotaženou“.

Zda je, nebo není stavba řádně zkolaudovaná, zjistíte na místně příslušném stavebním úřadě. Může nastat několik variant. Na stavebním úřadě můžete dohledat pouze stavební povolení, nebo stavební povolení i kolaudační rozhodnutí, nebo zde nemusí být ani jeden dokument. Nejjednodušší případ je ten, kdy na stavebním úřadu naleznete jak stavební povolení, tak i kolaudační rozhodnutí. V tu chvíli budete vědět, že daná přístavba není černou stavbou a pouze stačí na katastrální úřad dodat příslušné podklady pro správný zápis stavby. Druhou variantu, tzn. stavební povolení bez vydaného kolaudačního rozhodnutí, vyřešíte dodatečnou kolaudací. Třetí variantu, tzn. kdy stavební úřad o přístavbě vůbec nic neví, lze vyřešit dodatečnou legalizací stavby. Otázkou však zůstává, kdy a kdo bude řešit soulad skutečného stavu se stavem právním, když potřebujete předmětnou nemovitost prodat.

Nespěcháte-li na prodej a máte-li čas a energii (a chcete-li maximalizovat prodejní cenu), je vhodné před spuštěním prodeje, aby právní a skutečný stav sjednotil současný vlastník nemovitosti. Jestli-že toto není možné (nebo to řešit jednoduše nechcete), prodat nemovitost lze i s tím, že není právní a skutečný stav nemovitosti sjednocen, ale je zapotřebí kupujícího se všemi skutečnostmi řádně seznámit a rovněž mít jednoznačně vše definováno v kupní smlouvě. Nestačí kupujícího informovat pouze ústně. Je zapotřebí mít v kupní smlouvě detailně popsán současný právní i skutečný fyzický stav nemovitosti, a z kupní smlouvy musí jednoznačně vyplývat i to, že kupující je se vším seznámen, právní i skutečný stav nemovitosti bere na vědomí a že tento stav nebude důvodem pro pozdější případný nárok na kompenzaci, atd. Ideální je přesný popis toho, co jednoduše řečeno „nemovitost nemá“, ale měla by mít. Rozhodně doporučuji celé znění kupní smlouvy nechat vypracovat zkušeným advokátem. Ten dokáže díky své praxi dobře zohlednit i ty záležitosti, které vás nenapadnou, že by kupujícího později napadnout mohly.