Jak prodat byt nebo dům s hypotékou?

Dostali jste se do situace, kdy chcete, nebo potřebujete prodat byt či dům, který jste si pořídili pomocí hypotečního úvěru, jež zatím nemáte splacený? Řešíte zda, kdy a jak je možné nemovitost prodat?

Prvním krokem k úspěšné realizaci prodeje bytu nebo domu zatíženého zástavním právem bankovní instituce je znalost obvyklé ceny v daný čas na realitním trhu. Je třeba dát si pozor na situaci, kdy by mohla být cena nemovitosti nižší, než celkové náklady, které bude zapotřebí z prodejní ceny uhradit.

Základním parametrem je velikost úvěru a doba, která uplynula od jeho pořízení. Pokud jste si pořizovali nemovitost ve výši 100% úvěru (100% LTV) a uběhla-li doba kratší, jak 2 roky, je zapotřebí odhadnout obvyklou prodejní cenu této nemovitosti v daném místě a čase a spolu s tím znát i přesné vyčíslení kompletní částky, kterou bude banka při prodeji nemovitosti nárokovat. Na tento fakt upozorňuji především ze dvou důvodů. Jednak se můžete nacházet v období, kdy nejen že ceny nemovitostí již nerostou a spíše stagnují, ale zároveň se v danou chvíli a v dané lokalitě mohou obdobné nemovitosti prodávat již za nižší cenu, než za kterou jste nemovitost koupili. A druhým podstatným důvodem je možnost bankovních institucí pokutovat vás za předčasné splacení úvěru. Ačkoli již od roku 2016 nemohou být udělené pokuty za předčasné splacení vyšší než 50.000Kč, tzv. „zákon schválnosti“ může zafungovat. Součet pokuty za předčasné splacení spolu s poklesem cen nemovitostí v dané lokalitě spolu s nutností vrátit bance téměř 100% hodnoty nemovitosti může způsobit, že plánovaný prodej nemovitosti bude nereálný. Nebo reálný, ale s novým např. spotřebitelským úvěrem, který si budete nuceni vzít, abyste bance uhradili celkový dluh opravdu do poslední koruny.

V případě, kdy bude finančně reálné nemovitost prodat (tzn. získat z prodeje nemovitosti takovou cenu, kterou budete schopni pokrýt dluh vůči bance a veškeré náklady související s prodejem), je dalším podstatným krokem správné načasování. Vyčíslení celkového dluhu od banky je zapotřebí žádat k takovému datu, ke kterému bude opravdu reálné dlužnou částku poslat bance na účet určený pro předčasné splacení. Částka vyčíslená bankou a bance hrazená k danému datu (dle vyčíslení) musí odpovídat částce uvedené v kupní smlouvě. I krok řádného a včasného splacení je v rámci převodu nemovitosti závazný.

A navazuje-li vám na prodej, resp. na peníze z prodeje stávající nemovitosti, i koupě nemovitosti budoucí, o to ostražitější a důslednější buďte v plánovaných termínech. Důležité jsou nejen termíny pro úhrady závazků, ale také termíny, kdy a do kdy nejpozději máte jak vy, tak i vaše protistrana, podepsat smluvní dokumentaci a splnit podmínky a kroky v dokumentaci stanovené.