Jak nepřebrat nájemníka a kupujícího

Co se obvykle děje první okamžiky od spuštění veřejné nabídky vaší nemovitosti? Ať už nemovitost prodáváte, nebo pronajímáte, v prvních pár dnech po spuštění prodeje/pronájmu, je o nemovitost zpravidla největší zájem. Je to způsobené jednoduše tím, že vaše nabídka je zcela nová, neokoukaná, a pokud je cenově nastavená konkurenceschopně, je o ní největší zájem.

Největší zájem vyplývá z důvodu, že novou nabídkou oslovujete nejširší skupinu zájemců, která má nejintenzivnější potřebu koupit/pronajmout (mají totiž tu potřebu přesně teď). A zároveň intenzita reakcí vyplývá rovněž i z toho důvodu, že v okamžiku spuštění sdružuje vaše nabídka nejen zájemce, kteří se rozhodli právě teď hledat koupi, či pronájem, ale zahrnuje i ty poptávající, kteří se snaží „něco“ najít již x týdnů, ne-li měsíců.

Velmi častá chyba při výběru vhodného nájemce, či kupujícího, bývá právě na samotném začátku pronájmu/prodeje. Spoustu majitelů nemovitostí bývá často přesvědčena, že na ně čeká ještě někdo s lepšími parametry, a často volí „první dobrou“ nebrat, a čekat na ještě vhodnějšího zájemce. Hlavním úskalím tohoto rozhodnutí je jednoznačně upadající zájem o nemovitost v čase. Čím déle je jakákoli nabídka veřejně nabízena, tím nižší počet zájemců postupně přitahuje. Rovněž je potřeba si uvědomit, že otálením a vyčkáváním na lepšího poptávajícího se často docílí vlastně opačného efektu. Zpravidla se hlásí o prohlídku zájemci s horšími parametry. Horší koupěschopnost (často žádají slevu, protože nabízená nemovitost je nad jejich finanční možnosti), nebo velmi dobrá koupěschopnost, avšak jedná se o kupující typu „spekulant“, kteří sledují především dlouho nabízené nemovitosti, a spoléhají na lepší vyjednávací pozici ohledně snížení kupní ceny. A i mezi zájemci o pronájem v čase upadá kvalita nájemníků.

Základní rozdíl mezi koupí a pronájmem v souvislosti s průběžným snižováním ceny je kvalita protistrany. Jakmile snižujeme cenu pronájmu, rozšíří se nám množství poptávajících i o ty zájemce, kteří jsou na tom finančně hůř. Čím levnější pronájem, tím finančně hůře situovaná skupina zájemců má zájem se do vaší nemovitosti nastěhovat. Platební morálku nelze při výběru nájemníků na 100% dopředu odhadnout. Oproti tomu snižování ceny při prodeji neznamená, že se nám přihlásí zájemci, kteří nebudou schopni koupit. Pouze vaše nemovitost spadne pod hranici ceny, kterou jsou schopni zafinancovat i ti, kteří si mohou dovolit pouze levnější nemovitost. Hlavním rozdílem je, že při prodeji se zjistí schopnost nemovitost koupit ve většině případů hned na samotném začátku celého procesu.

Vraťme se zpět k tomu, jak nepřebrat při výběru zájemce. V první vlně prodeje/pronájmu je nejvíce zpětných vazeb na vaši nemovitost a na prohlídku se hlásí největší počet v krátkém časovém horizontu. Atraktivitu nemovitosti lze v daném čase a za danou cenu vyhodnotit podle počtu zrealizovaných prohlídek. Důležité je slovo „zrealizovaných“, neboť v současné době více než kdy jindy je velké procento domluvených, ale zároveň zrušených prohlídek. Z počtu zrealizovaných prohlídek, a i dle toho, zda se vám ozývají průběžně další a další zájemci o prohlídku, můžete usuzovat, zda je lepší vybrat kupujícího, či nájemníka, hned z první vlny prohlídek, nebo zda se vyplatí počkat na jiné. Zároveň je důležité si uvědomit, v jaké fázi trhu chcete prodat/pronajmout. Jestliže jsou vysoké úrokové sazby, přísnější podmínky pro financování, ceny nemovitostí relativně pořád vysoké, avšak lokálně ve stagnaci, či dokonce v lehkém úpadku, rozhodně na nic nečekejte, a snažte se „ulovit“ kupujícího hned v první vlně prohlídek. Pokud je trh v opačné kondici, jako tomu bylo v letech 2015-2020 (levné úrokové sazby, benevolentnější podmínky ze strany bank a rostoucí ceny nemovitostí), samozřejmě klidně počkejte na pro vás lepšího kupujícího. Jestliže ceny pronájmů rostou, na vaši nemovitost dosáhne čím dál méně lidí. Máte tedy horší možnost výběru. Na druhou stranu se bude hlásit spíše lépe finančně zajištěná skupina zájemců. Pokud u vás však nehraje prim hlavně cena, ale možnost vybrat si, klidně s výběrem otálejte. Nebudete mít garanci nejvyššího možného nájemného, ale zajistíte si možnost výběru. Nicméně pokud se trh s nájmy nachází v opačné fázi, tzn. že nájmy klesají, doporučuji vybrat nájemníky ihned z prvních prohlídek.

Občas je skutečně lepší učinit kompromis hned na začátku, i když kupující/nájemce není na 100% dle vašich představ, než se „lopotit“ delší dobu s celým procesem, při kterém jste v čase velmi často okolnostmi donuceni akceptovat mnohem větší kompromisy, než ke kterým by došlo na samotném začátku celého procesu. A v neposlední řadě sledujte poměr zisku/ztráty, ceny, času, efektivity, atd.