Jak Neplatit při splacení hypotéky pokutu?

Od 1.12.2016 je účinná novela zákona o spotřebitelském úvěru. Ta mimo jiné zamezuje bankovním institucím pokutovat své klienty za předčasné splacení hypotečního úvěru. V praxi tato skutečnost znamená, že spotřebitel může splatit hypotéku i mimo výroční den konce fixace. Banky si buď neúčtují vůbec nic, nebo pouze nízké částky (v řádech tisícikorun) jako administrativní/technický náklad spojení s procesem předčasného splacení. I přes to, že od účinnosti zmíněné novely uplynulo již několik let, stále se můžete setkat s pokutou za předčasné splacení od své banky. A bohužel OPRÁVNĚNOU! Existuje ale několik možností, jak tuto pokutu přece jen neplatit, nebo alespoň ne v plné výši. Oč jde?

Pokuta za předčasné splacení hypotečního úvěru před koncem fixace se automaticky netýká těch úvěrů, které byly sjednány po 1.12.2016 (včetně). Dále se netýká ani těch úvěrů, které byly sjednány sice před účinností novely, tzn. před 1.12.2016, ale za podmínky, že mezi účinností novely zákona o spotřebitelském úvěru a dnem předčasného splacení bylo uzavřeno již druhé fixační období.

Příklad: Úvěrová smlouva byla sjednána k 30.9.2014 s fixací na 5 let, tzn. že k uzavření došlo před 1.12.2016. První fixační období však skončilo k 30.9.2019, tzn. že nejpozději v tento den muselo být dohodnuto nové období pro fixaci – např. opět na 5 let (tzn. s novou/druhou fixací do 30.9.2024). Jestliže byla druhá fixace sjednána k 30.9.2019, znamená to, že byla uzavřena již v době účinnosti novely zákona o spotřebitelském úvěru (po 1.12.2016). Uzavření nového (druhého) fixačního období se tedy řídí již novými podmínkami, a proto pokud byste se rozhodli tento úvěr splatit dříve než k 30.9.2024, např. k 21.3.2022, banka v tu chvíli není oprávněna vás jakkoli pokutovat.

Smůlu mohou mít ti klienti, kteří chtějí předčasně splatit hypoteční úvěr sjednaný před 1.12.2016, u kterého dosud neproběhlo sjednání nového fixačního období v době po 1.12.2016.

Příklad: Úvěrová smlouva byla sjednána k 9.9.2016 s fixací na 5 let. K uzavření došlo před 1.12.2016 a první fixační období končí k 9.9.2021. Proto pokud budete chtít splatit úvěr např. k 25.5.2021, banka vám automaticky ve vyčíslení naúčtuje pokutu, a ta může finančně opravdu bolet. Řádově se může pohybovat ve vyšších desítkách či stovkách tisíc korun.

Pokud se vás týká varianta splacení úvěru za „starých“ podmínek (platných před 1.12.2016), stále máte několik možností, jak se pokutě vyhnout a peníze ušetřit. Nejjednodušší varianta je počkat se splacením na konec fixace. Ale pokud potřebujete úvěr skutečně splatit dříve (zpravidla kvůli neodkladné potřebě nemovitost prodat), může vám pomoci jiná nemovitost vhodná pro zástavu. Po praktické stránce to znamená, že máte-li jinou nemovitost vhodnou pro zástavu, můžete zástavu z prodávané nemovitosti přemístit na nemovitost, kterou si plánujete zatím ponechat. Úvěr vám tedy zůstane, zástavní právo budete mít na jiné nemovitosti, a tu, kterou potřebujete prodat, budete moci prodat bez pokuty. Další možností je, pokud plánujete po prodeji nemovitosti, jinou nemovitost opět koupit, že některé banky odpustí pokutu za podmínky, když do cca 6 měsíců od splacení současné hypotéky, budete čerpat hypotéku novou. Další variantou, máte-li více hypotečních úvěrů a více nemovitostí, může být i refinancování. A v neposlední řadě je reálné vaši pokutu snížit o více než polovinu tím, pokud si kupující vaší nemovitosti budou brát na koupi také hypoteční úvěr. Je však otázkou, jestli lze v praxi tuto variantu skutečně aplikovat i v rámci různých bank. Já osobně mám zkušenost s touto možností pouze v případě, kdy prodávající i kupující mají stejnou banku.

Možná vás napadne napsat žádost bance o prominutí pokuty v případě, že máte od banky více hypotečních úvěrů a další si plánujete za rok, dva, či déle, opět vzít. OMYL! I přes to, že jste pro banku bonitní, i přes to, že chcete s bankou uzavřít další „obchod“ (v době delší, než 6 měsíců), praxe bohužel ukazuje, že většině bank je tato skutečnost tak nějak jedno. Nechtějí se snažit a málokterá vám dá výjimku a pokutu promine.

Poznámka na závěr: každá bankovní instituce posuzuje všechny výše uvedené varianty různě a individuálně. Některá nevyhoví vůbec, u některé s nějakou z výše uvedenou variantou uspějete. Každopádně plánujete-li předčasně splatit svůj úvěr, prvně zjistěte, podle kterých smluvních podmínek se bude předčasné splacení úvěru řídit. A důležité je tuto skutečnost vědět i z toho důvodu, že některé banky do vyčíslení pokutu zahrnou i přes to, že nejsou v právu. To, jestli se jedná pouze o „zkoušení“, zda si toho klient všimne, ale nebude to řešit, a pokutu mlčky zaplatí, nebo jestli se na některých vyčísleních neoprávněná pokuta čas od času objevuje z důvodu neznalosti pracovníka, který vyčíslení vyhotovuje, to je otázkou...