Jak koupit nemovitost od nesvéprávné osoby

Z pohledu kupujících je potřeba si před rezervováním nemovitosti, kterou vlastní nesvéprávná osoba, ověřit několik důležitých věcí.

V první řadě je důležité získat bližší informace o celkové situaci prodávajícího. Tzn. kdo a kde je nesvéprávná osoba, kdo je její opatrovník, zda je nesvéprávná osoba jediným vlastníkem nemovitosti, apod. Ráda bych upozornila na případy častých rodinných neshod, kdy například jedno dítě starého nesvéprávného rodiče s prodejem nemovitosti souhlasí, ale druhé dítě je vyloženě proti prodeji. Pokud v rodině nepanuje jednotná shoda, může to znamenat budoucí komplikace. Druhá strana může na opatrovnický soud podat například udání na svého sourozence, že nejedná v zájmu opatrovaného (nesvéprávného), a celý proces se může nejen prodloužit, ale také i úplně „zhatit“. Základem pro koupi takové nemovitosti jsou jednoznačně vyřešené vztahy a skutečnost, že všichni jsou „za jedno“ a že nikdo proti prodeji nic nenamítá. Toto však bývá často tím nejsložitějším úkolem. Pokud je prodej realizován přes realitního zprostředkovatele, je velká pravděpodobnost, že by se z hlediska rodinných vztahů mezi příbuznými neměl prodej na něčem „zaseknout“. Málokterý realitní makléř by investoval náklady do prodeje, pokud by nevěděl, že prodeji nic nemůže bránit. Avšak někdy můžete jednat přímo s příbuzným nesvéprávného vlastníka, a tam je potřeba zbystřit. V první řadě by měla být tato osoba opatrovníkem nesvéprávného. A pokud ne, doporučuji zjistit, kdo je opatrovník, a zda s prodejem rovněž souhlasí a je zajedno s osobou, která prodej nemovitosti zařizuje. Součinnost opatrovníka při prodeji je totiž nutná. Rovněž bych se snažila zjistit, jak mají prodej rozmyšlený, a vyptala bych se na postup. Jestliže se rozhodli nemovitost prodat, měli by mít dopředu zjištěný postup a kroky, které jsou potřeba uskutečnit, aby se prodej nemovitosti na ničem nezadrhl. Určitě doporučuji vzít si k ruce zkušeného realitního zprostředkovatele, či advokáta, který je znalý těchto postupů. Prodávající může být přesvědčen, že má všechno zjištěné, ale nemusí mít informace správné, či ucelené.

Prodávající strana by měla vědět, že musí nechat zpracovat odhad tržní ceny nemovitosti (pozor, musí být zpracován soudním znalce v oboru oceňování nemovitých věcí, nikoli jen tržním odhadcem s vázanou živností – odhad musí mít „kulaté razítko). Zároveň musí sepsat žádost na opatrovnický soud, která musí obsahovat spoustu povinných náležitostí, např. proč se rozhodli nemovitost nesvéprávného prodat (nemovitost generuje zbytečné náklady a nikdo v ní nebydlí, nejsou finance na její údržbu, opravy, atd.), na co uvažují peníze získané z prodeje nemovitosti použít (vždy by měly být použity výhradně na potřeby nesvéprávného, např. doplacení jeho dluhů, zajištění důstojného života, přilepšení na jeho péči, či zafinancování stavebních úprav v nemovitosti, kde nesvéprávná osoba skutečně žije tak, aby měla usnadněné každodenní fungování – např. vybudování bezbariérového přístupu, je-li osoba na vozíku, či předělání koupelny, aby se mohla nesvéprávná osoba pohodlně koupat a nehrozilo její zranění, atd.). S penězi za prodej vždy hospodaří opatrovník a vždy by měl s nimi nakládat výhradně ve prospěch nesvéprávného. V každé žádosti o souhlas s prodejem tedy musí být odůvodnění prodeje s jasným cílem pomoci nesvéprávnému. Spolu s žádostí o souhlas s prodejem doporučuji rovnou požádat i o souhlas s umístěním zástavního práva na nemovitost. Tento souhlas totiž není automatický a je nutné mít ho pro kupujícího, který potřebuje financovat koupi hypotečním úvěrem. Ano, v dnešní době jsou banky běžně schopné zafinancovat koupi nemovitosti od nesvéprávné osoby, ale pro hladký průběh umístění zástavy, která je podmínkou pro čerpání úvěru, je nutné dodat na katastr nemovitostí souhlas opatrovnického soudu. S přepisem vlastnického práva se pak dodává spolu s kupní smlouvou i souhlas s prodejem od opatrovnického soudu. Kupní a zástavní smlouvy musí za nesvéprávného podepsat opatrovník a rovněž je musí schválit opatrovnický soud. Postupně se dostáváme k velmi důležité věci, kterou je potřeba, aby kupující věděli a učinili. Je důležité si uvědomit, že prodávající strana kupujícímu nemůže garantovat, kdy reálně dojde k přepisu vlastnického práva, a tedy i k tomu, kdy bude mít kupující nemovitost k dispozici. Když jde všechno hladce a rychle, tak tento typ prodeje oproti běžnému prodeji, trvá v průměru o cca 1 až 2 měsíce déle. Avšak musíme předpokládat, že soud bude pracovat pomaleji, že si může vyžádat i nějaké doplnění žádosti, že bude ověřovat skutečnosti, které jsou uváděny v žádosti, atd. Prodej se klidně může protáhnout i o půl roku, či déle. Pro tento případ je nutné vědět, že jako kupující nepospíchám na stěhování (nejsem tlačený např. výpovědí ze současného nájmu, že mám kde bydlet, a jestli se budu moci stěhovat za 3 měsíce, nebo za třičtvrtě roku, je mi vlastně jedno). Zároveň je důležité tuto skutečnost oznámit a projednat s bankou, která bude z části financovat danou koupi. Je důležité vyjednat si u ní dostatečnou časovou rezervu na čerpání úvěru, abyste se nedostali do pokut za včasné nevyčerpání úvěru. Zároveň je důležité, aby cena, za kterou nemovitost kupuji, se výrazně neliší od průměrné tržní ceny. Respektive pokud by kupní cena byla vyšší, než jakou uvede soudní znalec v soudně znaleckém odhadu, nikomu to samozřejmě vadit nebude. Problém by mohl nastat v případě, kdy by byla kupní cena výrazně nižší oproti tržnímu soudně znaleckému odhadu. Opatrovnický soud by tuto situaci mohl vyhodnotit jako cílené podhodnocení nemovitosti, které je v neprospěch nesvéprávného. Dokonce se v praxi vyskytly i situace, kdy prodávající příbuzní záměrně podhodnotili nemovitost, a rozdíl mezi kupní cenou a skutečnou tržní cenou si chtěli nechat vyplatit napřímo od kupujících, aby získali část peněz za prodej, které budou moci využít pro své potřeby bez toho, aniž by se museli zpovídat za jejich útratu opatrovnickému soudu. Tak i tomuto se snaží opatrovnický soud zabránit. Ano, je pravdou je pro kupujícího znamená taková koupě určitý diskomfort a nejistotu, a kupujících, kteří toto akceptují není moc. Občas je tedy nutné dopomoci prodeji i lepší cenou, než je průměrná tržní cena. Nicméně nejedná se o vyloženou právní vadu jako například věcné břemeno, či exekuce, které by cenu nemovitosti fakticky výrazně ovlivnili směrem dolů. I s určitým drobným cenovým zvýhodněním pro kupujícího by se kupní cena neměla výrazným způsobem (o desítky procent) odklánět od ceny v soudně znaleckém posudku.

Jiná situace ještě může nastat u nemovitosti, která je prostě špatně prodejná třeba z hlediska špatné lokality, či vzhledem ke svému zanedbanému, či přímo odpuzujícímu stavu. V takových případech se může stát, že ji nikdo bez opravdu velmi výrazné slevy, nebude chtít koupit. Nezájem kupujících je nutné opatrovnickému soudu doložit, aby prodej povolil i přes to, že tržní cenu odhadovanou v soudně znaleckém posudku, jednoduše nikdo na trhu poptávajících neakceptuje. Je nutné doložit kde všude a jak dlouho se nemovitost k prodeji nabízí a že skutečně za nabídnout cenu není možné kupujícího sehnat. Rovněž je nutné soudu reálně doložit například individuální nabídky od zájemců o koupi, aby si soud udělal obrázek o tom, že kupní cena se reálně skutečně pohybuje o dost níže oproti posudku. Tento postup samozřejmě opět prodej nemovitosti prodlužuje.

A důležitá věc na závěr – nikdy nemáte jistotu, že koupě skutečně dopadne (dokud soud nerozhodne).  A na soud se dokládají se žádostí o prodej již konkrétní kupní a zástavní smlouvy s konkrétní kupní cenou a konkrétním kupujícím. Musíte tedy absolvovat celý proces (rezervace, schválení úvěru, podpis veškeré smluvní dokumentace) bez jistoty, že skutečně vybranou nemovitost získáte do vlastnictví. Na toto je potřeba myslet a být připraven i na možnost, že všechno úsilí, čas a energie může přijít vniveč. To je přesně ten důvod, proč jsem v úvodu tohoto článku upozorňovala na důležitost zjistit, jaké jsou rodinné vztahy a jak mají prodávající celý prodej připravený.