Jak koupit a zároveň prodat byt, či dům?

Mnozí se mylně domnívají, že kvalitní realitní služba znamená fotky a v lepším případě i videa a půdorysy. Zvedání telefonů a odemykání dveří na prohlídkách. Dále nějaká ta smlouvička, katastr, vyplacení provize, a je hotovo. No, u spousty realitních zprostředkovatelů to tak opravdu je. Ale co je úplně nejdůležitější ze všech těchto a dalších činností, je zájem o klienta a organizace celého procesu podle toho, jaké má klient plány a jaké z nich vyplývají reálné možnosti.

Velmi často je budoucí koupě bytu nebo domu podmíněna získáním peněz z prodeje stávající nemovitosti. Ale jak to vše zorganizovat? Přece jen nemůžete v období mezi prodejem a koupí spát „pod mostem“. Řešení je několik a vždy by mělo to nejlepší možné být zvoleno individuálně. Neexistuje přesný jednotný mustr, který je aplikovatelný na všechny stejně.

Jedná se o složitější situaci, kterou řeší relativně vysoké procento těch, kteří se ocitají ve stejnou dobu jak v roli prodávajících, tak i v roli kupujících. Nicméně ač složitější, i přes to je řešitelná.

Prodáváte byt a kupujete jiný? Nebo prodáváte byt a kupujete dům? Či snad prodáváte byt, nebo dům, a nový dům teprve stavíte? Ať už se najdete v kterékoli z těchto návrhových situací, jednu věc mají všechny společnou. Málo kdo má možnost jít bydlet do jiné vlastní nemovitosti než koupí novou, když svou stávající prodal, aby mohl získané peníze z prodeje použít na nákup.

V první řadě je potřeba vše si řádně promyslet. Měli byste však vycházet z faktických aktuálních informací týkajících se třech základních pilířů.

a) Za kolik jsme schopni stávající nemovitost přibližně prodat?

b) V jakém cenovém rozpětí se pohybuje typ nemovitosti s uvažovanými technickými parametry, kterou uvažujeme koupit (samozřejmě s ohledem na vytyčené lokality)?

c) Jak budeme financovat s ohledem na poměr ceny, za kterou orientačně prodáme a za kterou orientačně koupíme?

Slovo ORIENTAČNĚ je velmi důležité. Především kvůli tomu, že na samém začátku plánujeme teoreticky, je třeba si číselně správně nasimulovat nejhorší možnou variantu. Tzn. nejnižší možnou prodejní cenu, za kterou nemovitost vždy s jistotou prodáme, a nejvyšší cenu, za kterou bychom o koupi vůbec uvažovali. A přesně díky této „simulaci“ zjistíte, zda se celý proces obejde bez cizích finančních prostředků, nebo zda budete potřebovat hypoteční úvěr. Pokud budete potřebovat hypoteční úvěr, je nutné zjistit, na kolik dosáhnete, zda vám banka vůbec půjčí, a jaké měsíční zatížení jste schopni unést. Nasimulování si nejhorší možné varianty je prvním krokem k úspěšnému zvládnutí celého procesu. Budete-li připraveni na nejhorší variantu, která by mohla nastat, budete vědět, že už může být jenom lépe, a málo co vás překvapí. Samozřejmě je potřeba i tu nejhorší variantu nasimulovat rozumně, abyste se zbytečně neomezovali v rozsahu budoucích plánů jenom proto, že si nejhorší návrhovou situaci nasimulujete až příliš černě.

Druhým krokem je aktivní hledání nemovitosti ke koupi, přičemž doporučuji spolu s tím již postupně připravovat na prodej i vaši stávající nemovitost. Tím je myšleno – stanovit nabídkovou cenu, za kterou bude prodej nemovitosti zahájen. Pokud chcete získat z prodeje co nejvíce peněz, nezapomeňte na to, že příprava na prodej také zabere nějaký čas – úklid, pořízení kvalitních fotografií, natočení videoprohlídky, zaměření nemovitosti, vypracování půdorysu a vizualizace, správné nastavení jak klasické inzerce, tak i inzerce přes sociální sítě, a celkový rozmysl prezentace nemovitosti. Chcete-li maximalizovat svou prodejní cenu, příprava na prodej rozhodně netrvá dvě hodiny. A zároveň v této fázi je vhodné předjednat si již hypoteční úvěr (pokud vlastní prostředky nebudou stačit). Po těchto krocích se můžete dostat do několika situací.

a) Najdete vhodnou nemovitost ke koupi, ale prodej své nemovitosti ještě nemáte spuštěný.

b) Najdete vhodnou nemovitost ke koupi, prodej stávající nemovitosti již máte zahájen, ale nemáte zatím kupujícího, který by nemovitost již alespoň zarezervoval.

c) Prodej současné nemovitosti jste zahájili, dokonce chce vaši nemovitost jeden za zájemců již oficiálně zarezervovat, ale stále jste nenašli vhodnou nemovitost ke koupi.

d) Ve stejný okamžik naleznete jak nemovitost ke koupi, tak i kupujícího na svou stávající nemovitost.

Bod d) je samozřejmě ideální, avšak nejméně pravděpodobný. I přes to, že se mu zde nebudu věnovat, je potřeba i u této situace správně nastavit veškeré termíny tak, aby se nikdo neocitl zbytečně ve zprodlení. Složitější je však plán na variantu a) až c).

Začneme variantou c). Ta může být „nejošemetnější“. Máte kupujícího na svou nemovitost, ale pro sebe zatím nalezenou žádnou nemáte. Abyste vůbec zahájili prodej své nemovitosti dříve, než si zarezervujete tu, kterou jste si vybrali, je potřeba být připraven na alternativní řešení. Budete-li mít kupujícího, který chce nemovitost na investici, můžete se dohodnout, že po převodu vlastnických práv zůstanete v nemovitosti bydlet jako nájemníci do doby, než si najdete a koupíte náhradní bydlení. Pak je i jedno, jestli bude váš kupující hradit vlastními finančními prostředky, či hypotečním úvěrem. Tak jako tak tam bude chtít mít nájemníky. Je samozřejmě nutné počítat, že budete hradit průměrné tržní nájemné, takže se vám zvednou měsíční náklady. Každopádně v tomto případě, budete mít k dispozici peníze z prodeje, tudíž budete moci svou koupi řešit kdykoli a za standardních podmínek s prodávajícím.

Pokud budete mít kupujícího, který chce vaši nemovitost pro vlastní bydlení, je otázkou, zda si dokážete vyjednat delší a hlavně dostatečný čas pro vaše odstěhování. A to hlavně u toho, který po načerpání kupní ceny do úschovy, začne okamžitě splácet hypoteční úvěr. Z tohoto důvodu si můžete zbytečně zúžit potenciální zájemce o koupi pouze na ty, kteří chtějí nemovitost na investici.

Třetí možností je smířit se s tím, že dost možná budete muset do prozatímního pronájmu, abyste si zbytečně nezmenšovali počet potenciálních kupujících. Proto variantu c) nedoporučuji i přes to, že vám v budoucnu zajistí jistější koupi, neboť peníze budete mít připravené.

A pokud máte možnost dohodnout se na bydlení například u příbuzných, kteří mají třeba větší dům, či typ nemovitosti, kam se „vejdete“, je varianta c) samozřejmě dobrou alternativou.

Varianta a) a b) je v praxi nejčastější. V první řadě je důležité si uvědomit, že je reálná pouze v případě, kdy máte část vlastních finančních prostředků ve výši potřebné rezervace. Pokud je toto splněno, můžete rezervovat. ALE! Před podepsáním rezervace je potřeba zjistit a písemně si dohodnout s prodávajícími delší dobu na rezervaci. Tato lhůta je to nejdůležitější, co si musíte dohodnout. Je potřeba, aby byla dostatečná na zrealizování prodeje vaší nemovitosti. S tím souvisí opravdu důkladný odhad, kdy můžete najít kupujícího na svou nemovitost, a reálně od tohoto okamžiku odvinout lhůty pro rezervaci, podpisy kupní a úschovní smlouvy, načerpání peněz do úschovy (nutné uvažovat, že váš kupující bude mít hypotéku – déle trvá načerpání peněz do úschovy a může se čerpání na čemkoli zadrhnout, proto je potřeba mít rezervu), následně připočíst maximální možnou lhůtu na katastru nemovitostí, a podmínky pro vyplacení kupní ceny na váš účet + nějaká rezerva navíc.

V tomto případě, pokud se nechcete stěhovat do prozatímního nájmu, pozor na podmínění výplaty kupní ceny předáním nemovitosti. Standardně se vyplácí cena na účet prodávajícího po přepisu vlastnických práv na katastru nemovitostí, ale pokud máte stávající zástavní právo, může být kupní a úschovní smlouva koncipována tak, že peníze dostanete nejen po přepisu vlastnických práv, ale zároveň až po výmazu stávajícího zástavního práva. Někteří kupující mohou navrhovat výplatu peněz zároveň dokonce po předání nemovitosti. Všechny tyto faktory je nezbytné u vašeho teoretického budoucího kupujícího umět správně odhadnout včetně dostatečné časové rezervy, a tuto dobu zanést do své rezervační smlouvy na koupi vámi vybrané nemovitosti.

Tento bod je velmi důležitý právě proto, že musí zohledňovat teoretické podmínky vašeho budoucího kupujícího, kterého zatím neznáte. Jaká lhůta je dostatečná, to je velmi individuální. Záleží na tom, jaký typ nemovitosti prodáváte, jaká je aktuální kondice trhu (síla poptávky), apod. Důležité je, abyste se nedostali do pokut ze strany svého prodávajícího, nebo do zbytečného časového presu, kvůli kterému nakonec prodáte svou nemovitost za zbytečně nízkou cenu jenom proto, abyste měli co nejrychleji peníze k dispozici.

Když toto nastavíte dobře, je důležité následně získat/vybrat takového kupujícího, který bude mít takovou návrhovou situaci, jež nebude kolidovat s reálným splněním vašich termínů dohodnutých v rezervační smlouvě s vaším prodávajícím.

U převodů, které jsou na sebe časově a finančně navázané, je nejdůležitější správný časový odhad včetně rezervy, zhodnocení reálných možností a hlavně před zahájením koupě i prodeje seznámit protistranu s vašimi reálnými možnostmi. Když všichni od samého začátku budou se vším dopředu seznámeni, nedojde k pozdějšímu nedorozumění. Vyhnete se tak případnému konfliktu, či špatně nastaveným podmínkám ve smlouvách.