Cílem exekuce u nemovitosti je vymožení dluhu od povinného (dlužníka) pro oprávněného (věřitele) prostřednictvím prodeje nemovitosti. Nereaguje-li dlužník na výzvy ke splacení dluhu standardní cestou, exekuce obecně funguje jako donucovací nástroj pro realizaci úhrady závazků dlužníka. Exekuci může dlužník dostat např. na plat, na movité věci a rovněž na nemovité věci.
Dle způsobu plnění rozlišujeme exekuce na:
Dle typu dluhů a věřitelů (těm, kterým dlužník dluží) podávají návrh na exekuci a provádí exekuci různé subjekty.
V České republice rozlišujeme následující druhy exekucí.
Exekuce se od insolvence liší tím, že do insolvence se dostane dlužník pouze v případě, kdy je předlužený, tzn. že jeho celkové dluhy musí být vyšší, než je hodnota jeho majetku, má-li více věřitelů a není schopen splácet. Pokud tyto podmínky nesplňuje, nachází se dlužník „pouze“ v exekuci.
Jak probíhá prodej nemovitosti v exekuci?
V případě nemovitostí je třeba sledovat na listu vlastnictví především část „C“, kam se zapisují jednotlivá omezení vlastnického práva. V této části naleznete jak zástavní práva (např. i klasickou hypotéku), věcná břemena, tak i právě zmíněné již existující exekuce vztahující se k nemovitosti. Slovní spojení „již existující“ bych chtěla zdůraznit, neboť jste-li v roli zájemce o koupi nemovitosti s exekucí, tak to, co již vidíte v listu vlastnictví zapsané, není to, čeho byste se měli nejvíce obávat. Tyto skutečnosti jsou již známé. Lze u nich zjistit přesnou výši vymáhaných dluhů, lze se domluvit i s navrhovatelem exekuce, jakou formou a v jakých lhůtách je možné známý dluh uhradit. Je nutné u subjektů, které exekuci provádějí, zjistit časový horizont. V určité fázi totiž pověřený vykonavatel exekuce může vyhlásit dražbu nemovitosti. I od vyhlášení dražby má dlužník ještě prostor do určené doby svůj dluh uhradit, aby dražbě zabránil. Takže ani v této fázi ještě není vše úplně ztraceno, ale časového prostoru pro řešení již nezbývá mnoho. Pokud ani tuto lhůtu dlužník nevyužije, dražba bude provedena.
Principem dražby je prodat nemovitost bez souhlasu vlastníka (dlužníka) tak, aby byly z kupní ceny uhrazeny všechny dluhy vůči všem věřitelům bez ohledu na to, kolik peněz z prodeje vlastníkovi nemovitosti zbyde. Dlužníkovi je tedy zabavena a prodána „střecha nad hlavou“ a je mu dán příkaz k vystěhování. Negativum pro dlužníka, nechá-li to dojít do této fáze, je nejen ztráta nemovitosti, ale také to, že kupující, který nemovitost vydraží, zpravidla není ochoten zaplatit za nemovitost vyšší, či průměrnou tržní cenu, za jakou se nemovitosti v daný čas na daném trhu prodávají. K dlužníkovi se tedy po zaplacení všech dluhů dostane zpravidla mnohem méně peněz, než kdyby se nemovitost prodávala bez exekuce.
To, co je u nemovitostí s exekucemi pro kupující nejvíce rizikové, nejsou však již existující exekuce, ale exekuce, které zatím nebyly zahájeny, ale ke kterým se může schylovat. Důležité je umět si zvážit riziko.
Pokud se podaří nabídnout nemovitost k prodeji ještě před dražbou (nutná dohoda a právní ošetření s věřiteli a exekutory), zpravidla se dluhy vyplácejí před prodejem, aby exekuce byly zastaveny a následně vymazány. A jelikož dlužník peníze nemá, dluhy jsou vypláceny většinou z peněz kupujícího. Zde vzniká uváděné riziko pro kupujícího v případě hrozících (zatím nezahájených) exekucí. Kupující zaplatí dluhy ze svých peněz a zbytek dohodnuté kupní ceny pošle do úschovy. Přejde se k podpisu kupních smluv, podá se návrh na katastrální úřad na přepis vlastnického práva. U přepisu vlastnictví plyne standardní dvacetidenní ochranná lhůta a po jejím skončení má katastr 30 dní na to, aby přepsal kupujícího jako nového vlastníka. Riziko tkví v tom, že exekuce jsou katastrem nemovitostí zapisovány ihned, tzn. v průběhu ochranné lhůty, nebo řádné lhůty pro zapsání změny může na nemovitost „spadnout“ další (do té doby zatím nezahájená) exekuce. V prodeji může kupující pokračovat s tím, že okamžitě vyplatí ze svých peněz i tento nový dluh. Problém nastává, je-li nově vzniklý dluh vyšší, než zbytek kupní ceny. V této situaci pak z prodeje sejde s tím, že finance za zaplacené dluhy už nemusí kupující nikdy z dlužníka získat zpět.
Jste-li vlastník nemovitosti s exekucemi:
Jste-li zájemce o koupi nemovitosti s exekucemi: