Zbytečná investice při koupi, či prodeji nemovitosti?
Říjen 6, 2019
Co ovlivňuje prodejní cenu nemovitosti?
Říjen 20, 2019

Od roku 2015 se s rapidně rostoucími cenami nemovitostí zdražily nejen nemovitosti v osobním vlastnictví, ale i nemovitosti ve vlastnictví družstevním. Navýšení cen u družstevních bytů dosáhlo takové míry, že rozdíl v pořizovací ceně nemovitosti v osobním a družstevním vlastnictví spočíval pouze ve čtyřprocentní dani z nabytí nemovité věci. Ta se hradí pouze u nabytí nemovité věci v osobním vlastnictví. Jaký je poměr pořizovací ceny v současné době?

Již historicky bylo obecným „zvykem“, že družstevní byty byly nejen osvobozeny od daně z nabytí nemovitých věcí (dříve daň z převodu nemovitosti), což trvá dodnes, ale zároveň byla základní pořizovací cena takového bytu o cca 10-20% nižší (místy i přes 20%). Důvodem celkem velkého finančního rozdílu byla a je skutečnost, že na družstevní podíl nelze umístit, při potřebě financovat koupi hypotečním úvěrem, zástavní právo banky. Na katastru nemovitostí je zapsaný bytový dům jako celek, nikoli jednotlivé bytové jednotky s konkrétními vlastníky-družstevníky. Z právního hlediska je majitelem domu družstvo jako takové, a to má pouze nájemní vztah s každým družstevníkem k jeho konkrétnímu družstevnímu podílu. Pro banku je proto družstevní podíl „nehmatatelnou“ nemovitou věcí (ačkoliv se fyzicky jedná o prostor vymezený stavební konstrukcí úplně stejně jako byt v osobním vlastnictví), kterou přímo právně nevlastní žadatel o úvěr. A logicky nelze zatížit zástavním právem celý dům v x-násobně větší hodnotě kvůli jednomu člověku, který potřebuje půjčit finance od banky.

V důsledku výše popsaného se rapidně snižuje okruh těch, kteří jsou schopni byt v družstevním vlastnictví zakoupit. Jedná se o dvě skupiny kupujících. Kupující, kteří mají vlastní finanční prostředky, a kupující, kteří sice potřebují půjčit finance od banky, ale mají možnost bance nabídnout jinou vhodnou nemovitost k umístění zástavního práva. Vhodnou nemovitostí je nemovitost v osobním vlastnictví a zároveň ve stejné, nebo vyšší hodnotě odpovídající výši poměru vlastních a bankovních prostředků čerpaného úvěru. Velmi často v těchto případech vypomáhají příbuzní.

Okruh těch, kteří byli schopni koupit družstevní byt, tvořil před rokem 2015 (a dříve) přibližně 20% z celkových 100% kupujících. Nejen, že se rozdílný cenový trend v pořizovací ceně osobního a družstevního vlastnictví aktuálně opět vrací, ale poměr mezi kupujícími neschopnými a schopnými koupit družstevní vlastnictví se rapidně zvýšil. Dle aktuálních statistik vychází poměr na 45% kupujících se schopností koupit a 55% kupujících s neschopností koupit. Měnící se poměr u těchto dvou skupin kupujících vyplývá jak z přísunu zahraničního kapitálu (movitější cizinci), ale také skutečnost, že osobní vlastnictví (které se využije na umístění zástavního práva) má taktéž stoupající tendenci. A to ať už nabytím majetku při privatizacích městských bytů, tak i oblíbeným současným trendem vlastnit více nemovitostí na investiční záměry (k dlouhodobým, či krátkodobým pronájmům). Bohužel ale současní prodávající družstevních bytů nejsou paradoxně ve výrazně lepší pozici oproti těm, kteří prodávali svůj družstevní byt v dřívějších dobách. Ačkoli na současné majitele družstevních bytů připadá větší procento „schopných“ kupujících (cca 45% z celého trhu poptávajících oproti dřívějším 20%), vlivem problémů souvisejících s nespokojeností osazenstva v bytovém domě primárně kvůli krátkodobým pronájmům (fluktuace cizích lidí, snižující se bezpečnost), si často družstva v současné době zřizují, či opětovně obnovují zákaz podnajímání bytů dalším osobám. Velmi často může pak zakoupený družstevní byt obývat pouze přímo daný družstevník, který jej zakoupil. Tato skutečnost, při současné oblibě investičních nemovitostí, snižuje procento kupujících schopných zakoupit družstevní byt o minimálně polovinu „neochotných“ kupujících zakoupit takový typ nemovitosti, neboť se neslučuje s jejich investičními záměry. V současné chvíli hovoříme o cca 22,5% schopných a zároveň ochotných kupujících.

Budeme-li hovořit o aktuální situaci na trhu z hlediska pořizovacích cen, dle mého osobního výzkumu, jež jsem provedla ve třech náhodně zvolených lokalitách, vychází cenový rozdíl mezi osobním a družstevním vlastnictvím místy i o 25%. Tato čísla začínají být zajímavá primárně pro ty, kteří sami chtějí v zakoupeném družstevním bytě přímo bydlet.

KONTAKT
Zobrazit tlačítka
Skrýt tlačítka