Družstevní byty opět levnější?

Není to tak dávná minulost, kdy byl cenový rozdíl mezi bytem v osobním vlastnictví a bytem v družstevním vlastnictví nejen v dani z nabytí nemovitosti, ale rovněž i přímo v pořizovací ceně. Levné hypoteční úvěry a extrémní převis poptávky nad nabídkou způsobil, že od roku 2015 do roku 2021 byly pořizovací ceny družstevních bytů a bytů v osobním vlastnictví postupně téměř srovnatelné. Jediné, čím se ceny lišily, byla daň z nabytí nemovité věci, která se u družstevních bytů nehradila. Tím kupující „šetřili“ 4% z kupní ceny, které oproti osobnímu vlastnictví neodváděli státu. Tato nevýhoda u nemovitostí v osobním vlastnictví zanikla s příchodem covidové pandemie. V roce 2020 byla daň z nabytí nemovitých věcí zcela zrušena. V roce 2021 byly pořizovací ceny nemovitostí u obou typů vlastnictví ve většině případů naprosto srovnatelné. A to i přes to, že u značného počtu družstevních bytů nebylo možné koupit je na hypoteční úvěr se zástavou přímo na kupované nemovitosti. Bylo nutné mít vlastní prostředky, nebo jinou vhodnou nemovitost pro umístění bankovní zástavy. I přes toto výrazné omezení se takřka po všem, co se objevilo na inzertních serverech, de-facto plošně „zaprášilo“. V roce 2022 je však po téměř 7 letech situace jiná. Nebo spíše opět stejná???

Nelze tvrdit, že je v tuto chvíli poměr ceny mezi osobním a družstevním vlastnictvím naprosto stejný, jako před 7 lety. Nicméně začínáme se s celkovým vývojem inflace a drahými hypotečními úvěry opět relativně rychle blížit podobnému cenovému poměru jako tomu bylo dříve. Před rokem 2015 byl rozdíl v ceně přibližně v průměru o 12 – 18%. Tzn. jestliže byt v osobním vlastnictví v podobné lokalitě, podobném technickém stavu a podobně velký, stál např. 5.000.000,- Kč, tak družstevní byt se pohyboval přibližně kolem 4.100.000,- Kč. Tj. v celkové sumě bez 100tis. Kč o jeden celý milion méně! Ne, na takové úrovni v současné chvíli s družstevními byty ještě nejsme, ale postupně začíná přibývat potřeba majitelů družstevních bytů podpořit své prodeje snížením kupní ceny. Na „první dobrou“ vypadá snižování ceny u družstevního vlastnictví jako nelogické, neboť i teď, i před x lety, se možnost koupě nemovitosti v družstevním vlastnictví netýkala všech, kteří potřebovali hypoteční úvěr. Z logiky věci by se tedy cenový pokles měl ve spojitosti s navyšováním úrokových sazeb týkat spíše nemovitostí v osobním vlastnictví. Nákup nemovitostí v osobním vlastnictví se týkal všech kupujících. I těch, kteří kupovanou nemovitost potřebovali zatížit bankovní zástavou a kteří (značná část z nich) mají v současné době problém dosáhnout na potřebný hypoteční úvěr. Paradoxně se však první zlevňování nemovitostí začíná dotýkat nemovitostí v družstevním vlastnictví. Jak je to možné?

Velká část kupujících, kteří kupovali a kupují nemovitosti v družstevním vlastnictví, mají vlastní finanční prostředky. Oproti hypotečnímu úvěru chtějí kupující z vlastních financí „ukrojit“ co nejméně, kdežto „cizí“ peníze (myšleno peníze půjčené od banky) tolik „nebolí“. To samozřejmě platilo jen do doby, než začaly úrokové sazby hypotečních úvěrů překračovat hranici 3%. Při současné výši úrokových sazeb mezi 4 a 5% (i více) již „bolí“ i tyto cizí peníze, které jako by nejdou z naší kapsy. Největším rozdílovým „hráčem“ je hlavně psychologie. Máte-li finance své vlastní, je to hmatatelné. A někteří kupující se skutečně nadřeli, aby dali takové peníze dohromady (ne všichni kupují díky dědictví po předcích, apod.). Z logiky věci jsou takoví kupující opatrnější na to, utratit zbytečně mnoho z nastřádané „hromádky“. Oproti tomu cena hrazená hypotečním úvěrem je jaksi více imaginární. Peníze, za které kupující nemovitost kupují, nikdy fyzicky neměli. Jsou nehmatatelné. Jejich výdajem je „jen“ měsíční splátka a nemovitost si kupují postupně (byť je se započtenými úroky koupě na hypotéku samozřejmě dražší). Kupující s vlastními prostředky utratí za koupi všechny peníze najednou, což je samozřejmě obrovský jednorázový výdaj. V případě kupujících, kteří zatoužili koupit nemovitost na investici (ano, i některé družstevní byty lze koupit s cílem následného podnájmu), platí opatrnost při volbě „kam s hotovostí“, dvojnásob. Tyto typy kupujících často „tlačí“ na cenu, protože vědí, že koupě se netýká všech poptávajících na trhu. Tím je menší konkurence mezi kupujícími, čehož se investičně naladění kupující snaží využít ve svůj prospěch v podobě snížení kupní ceny. V jakékoli oblasti zboží, či služeb, kde není, nebo je mnohem menší konkurence, si vždycky daný subjekt dokáže vyjednat lepší podmínky. Ať už se to týká čehokoliv. A současná situace na realitním trhu začíná umožňovat kupujícím postupně vyjednávat tam, kde je menší konkurence, tzn. u nemovitostí v družstevním vlastnictví.