Dostavět nebo prodat hrubou stavbu?

Život je nevyzpytatelný a někdy nám přinese do již rozjetého záměru nečekanou událost. A někdy se nám prostě jen změní priority. Stavba domu není činnost na pár dní. Vezmeme-li v potaz množství času a nákladů od přípravy projektu (mnohdy i návrhu architekta) až po fyzické zrealizování stavby, hovoříme minimálně o roku a půl až dvou letech. Do této doby nezapočítávám čas strávený například hledáním zasíťovaného pozemku, nebo dokonce hledáním pozemku bez inženýrských sítí, a ještě k tomu čas a náklady vložené do jeho zasíťování. Rok a půl až dva uvažuji od fáze, kdy již máte připraven pozemek k výstavbě. Ve chvíli, kdy se vám v životě změní priority, nebo nastanou události, které vám určí, že v rozestavěném domě prostě a jednoduše nebudete bydlet vy, si lidé často v takových situacích pokládají otázku – prodat hned, nebo dostavět a teprve pak prodat?

Samozřejmě je nutné každou situaci posuzovat individuálně. Pokud potřebujete někde bydlet a různé okolnosti (plánovaná rodina, bonita, váš věk, změna práce, atd.) vám nedovolí s ohledem na neustále rostoucí ceny nemovitostí otálet s pořízením vlastního bydlení, pak lze samozřejmě prodat i rozestavěnou stavbu. Kupce mít určitě bude, ale zůstává otázkou, za jakou cenu?

V první řadě nesmíte zapomínat, že dům jste začali stavět a máte jej navržen dle svých subjektivních individuálních potřeb. Ty nemusí být v souladu s potřebami kupujících. Velmi záleží na návrhu v poměru k ceně výstavby a k lokalitě. Lokalita primárně určuje to, jací lidé a jak bonitní budou pravděpodobnými kupujícími. Pokud máte připraven projekt relativně nákladného domu, který jste započali stavět na neatraktivním místě, rozhodně je lepší stavbu pozastavit a zkusit nemovitost prodat rozestavěnou, aby si budoucí kupující její finanční náročnost mohli ještě ovlivnit (zmírnit). Samozřejmě záleží na fázi, do které jste již výstavbu dovedli. Typickým příkladem takového prodeje je situace, kdy máte rozestavěný velkolepý nákladný dům v obci, kde tzv. „lišky dávají dobrou noc“, kde není žádná občanská vybavenost, odkud je to daleko na dálnici, daleko od většího města, a dokonce i v chudší lokalitě, ve které mají lidé relativně nízké příjmy. A vy jste zde chtěli postavit dům prostě proto, protože v této pro většinu lidí absolutně nezajímavé obci, máte třeba rodiče a příbuzné. V takové investici s největší pravděpodobností není rozumné pokračovat dál, jestliže víte, že tam přímo vy bydlet nebudete. Přidaná hodnota, že budou vaše rodiče nablízku, je pro potenciální kupující úplně nulová.

Jiná situace nastává tehdy, pokud se rozestavěná nemovitost nachází v lokalitě, která je atraktivní plošně pro velké procento lidí. Pokud vás z jakéhokoli důvodu netlačí vlastní bydlení a zároveň nemáte problém financovat něco, co se vám vrátí například až za rok, rozhodně se vám vyplatí nemovitost dostavět. A to hned z několika důvodů. Než dům dostavíte, opětovně vzroste jeho hodnota i hodnota pozemku, na kterém dům stojí. Dalším důvodem je často špatná představivost lidí, které by návrh domu „na papíře“ nikterak neoslovil, ale jakmile dům podle téhož návrhu spatří dokončen, budou z něj nadšeni. S tím souvisí i skutečnost, že spoustu lidí nemá žádnou, nebo velmi špatnou představivost. Dalším důvodem je čas. Velké procento kupujících, kteří hledají vlastní bydlení, rádo zaplatí i vyšší cenu jen aby s výstavbou neměli žádné starosti a čas je stálo maximálně jen jejich nastěhování se do domu. A z praxe vím, že vždy se lépe prodává reálná hmatatelná „věc“, než „vzdušné zámky“ na papíře.

Když už se rozhodnete dům dostavět, tak k maximalizaci ceny vede i to, že investice do výstavby bude rozumná. Tím mám na mysli fakt, že pro sebe samé si zpravidla člověk „navymýšlí“ TOP značky zařizovacích předmětů, TOP obklady, TOP návrh zahrady od zahradního architekta, atd. Tím nenarážím na to, že máte dům postavit naprosto „low-costově“. Vhodné je zvolit zlatou střední cestu. Tzn. rozhodně nepoužívat ty nejlevnější materiály a vybavení, ale zároveň se vyvarovat zbytečně drahých investic, které byste dost možná ocenili pouze vy. Každý máme na věci subjektivní pohled, tzn. bez čeho my téměř nemůžeme žít, bez toho se v klidu jiní s přehledem obejdou. Tímto způsobem, aby se vám dostavění domu co nejvíce vyplatilo a dům byl co nejlépe prodejný, je potřeba k dostavbě přistoupit.

Dle čeho se rozhodnout, zda dostavět, nebo prodat rozestavěné? Doporučuji si číselně vyjádřit rozdíl mezi tím, co získám a co ztratím, když prodám nyní nedokončené a když prodám například za rok dokončené. Např. bydlíte v drahém nájmu, na výstavbu i pozemek máte hypotéku, jejíž splátka vás celkem hodně zatěžuje, nebo máte vysoký úrok oproti tomu, za jakých podmínek lze půjčit finance od banky nyní, současné bydlení je naprosto nevyhovující s ohledem na přírůstek do rodiny a větší bydlení s dražším nájemným si kvůli financování výstavby nemůžete dovolit. Zároveň jste ve věku, kdy je každý rok znát, a víte, že banky už vám za rok nebudou chtít půjčit na maximální dobu 30ti let. Nebo se třeba chystáte měnit práci, či dokonce jít ze zaměstnaneckého poměru a začít podnikat, a vy víte, že podnikatelé musí bankám doložit mnohem delší historii příjmů, aby byli podobně bonitní jako lidé v zaměstnaneckých poměrech, atd. Okrajových podmínek, které byste měli při svém rozhodování zahrnout, je skutečně obrovská škála, a vždy je nutné umět si správně zhodnotit čas, finance, vlastní individuální potřeby, a to jak „PRO TEĎ“, tak i „PRO POTOM“. A dle toho učinit rozhodnutí. Osobně doporučuji konzultaci jak se zkušeným hypotečním poradcem, tak i se zkušeným realitním makléřem, který je i tržním odhadcem, jež dokáže správně vyhodnotit bližší budoucí stav trhu s nemovitostmi z hlediska vývoje cen.