Dojde k výjimce předkupního práva u garážových stání?

21.1.2019 – Jednání vlády o realitním zákoně… Zlepší se realitní „ovzduší“?
Leden 20, 2019
Kdy prodat, nebo pronajmout zděný byt, či dům?
Únor 3, 2019

Že má Nový občanský zákoník (dále jen NOZ) své „mouchy“, to už praxe ukázala. Při sestavování NOZ došlo k nepřesné specifikaci, která v současné době ve spojitosti s předkupním právem účinným od 1.1.2018, zvyšuje při prodejích nemovitostí administrativní úkony, prodlužuje dobu převodu a často znehodnocuje prodávaný majetek.

Záměr až tak špatný nebyl, ale nedomyslelo se, že spolupodílové vlastnictví se netýká jen bytů, či domů, které vlastní více majitelů, ale také i příslušenství v podobě sklepů, garážových stání a společných prostor. Ty náleží zpravidla k určité bytové jednotce, a proto vzniká povinnost splnit předkupní právo vůči ostatním vlastníkům bytových jednotek i přes to, že bytová jednotka má jen jednoho (výlučného) vlastníka. Nejpalčivějším problémem je právě zmíněné garážové stání u bytových jednotek. Garážové stání je zpravidla umístěno v nebytovém prostoru pod domem a jednotliví uživatelé konkrétních parkovacích míst vlastní část tohoto nebytového prostoru v podobě podílu. Ačkoli má garážové stání konkrétní číslo a konkrétního majitele, nelze jej separátně vymezit stejně jako bytovou jednotku, a proto je řešeno jako majetkové vlastnictví v podobě podílu z celého prostoru, kde se garážová stání nalézají. Aniž by si to spousta majitelů uvědomovala, v souvislosti s garážovým stáním jsou se sousedy ve vztahu spolupodílových vlastníků.

Ve chvíli, kdy se majitel bytu, k němuž náleží podíl na garážovém stání, rozhodne byt prodat, je dle aktuálně nastavených pravidel v NOZ povinen splnit zákonnou podmínku předkupního práva. Splnění podmínky v tomto případě znamená, že musí stanovit prodejní cenu pouze za garážové stání, a poté ho nabídnout všem ostatním sousedům, kteří jsou v roli spolupodílových vlastníků. Ti mohou nabídku odmítnout. Na vyjádření  mají ale čas až 3 měsíce, ve kterých ji mohou odmítnout, nebo přijmout. Lhůta na vyjádření je využita často v maximální možné době, neboť někteří sousedé bytové jednotky pronajímají a dlouhodobě se zdržují např. v zahraničí, nebo nejsou na adrese uvedené v katastru nemovitostí kontaktní.  Zde se čeká, až lhůta pro vyjádření uplyne, a až poté lze prohlásit z jejich strany nabídku za odmítnutou. V případě přijetí nabídky vznikají dva velké problémy.

Jednak může nastat situace, že zájem o koupi parkovacího stání bude mít více sousedů nejednou. V tomto případě se musí navýšená cenová nabídka dělat stále opakovaně, až zbyde jen jeden ochotný kupující s nejvyšší cenou, což velmi prodlužuje celý proces a oddaluje i prodej samotné bytové jednotky, neboť majitel často čeká na to, až jak to dopadne, než začne prodávat byt samotný. Druhý, více závažný problém, se týká celkové dosažené ceny z prodeje samotné bytové jednotky. Zpravidla se u bytu, jehož součástí je i garážové stání,  dosahuje při prodeji vyšší prodejní ceny, než když se byt a garážové stání prodávají separátně. Majitel tak může tratit i přes to, že se mu podaří prodat byt i parkovací místo. V horším případě může nastat i situace, kdy majitel „prodělá“ na prodeji bytové jednotky mnohem více, např. nachází-li se byt v zónách placeného parkování, nebo v lokalitě, kde jednoduše není prostor na to, aby budoucí majitel s autem mohl parkovat v okolí. A pokud ano, tak v takové vzdálenosti od bytu, kterou nebude žádný budoucí majitel chtít každý den podstupovat. K tomu, aby takový byt současný majitel prodal, musí tuto velkou nevýhodu často zohlednit v mnohem nižší nabídkové ceně, která bude pro kupujícího natolik zajímavá, potlačí toto negativum a bude ochotný byt koupit.

Návrh novely občanského zákoníku prošel v současné chvíli vládou a čeká na schválení Poslaneckou sněmovnou. Pokud vše půjde „hladce“, mohla by tato úprava vejít v účinnost již od 1.7.2019.

KONTAKT
Zobrazit tlačítka
Skrýt tlačítka