Doba určitá a neurčitá u nájmu

V oblasti pronájmu se již delší dobu dává přednost uzavírání nájemních smluv na dobu určitou. Nicméně i v současné době se pronájem nemovitosti na dobu neurčitou využívá a některý pronajímatel může být „na vážkách“, zda s nájemníkem uzavřít nájemní smlouvu na dobu určitou, nebo neurčitou. Jaké jsou výhody a nevýhody a v čem jsou odlišnosti?

Uzavírání nájemních smluv na dobu neurčitou bylo záležitostí spíše dřívější doby. U běžných pronájmů (určených pro dlouhodobé bydlení) se ve většině případů přešlo již na uzavírání nájemních smluv na dobu určitou. Typy nemovitostí, kde doposud ve většině případech přetrvává pronájem na dobu neurčitou, jsou spíše komerčního rázu. Společnosti a podnikatelé, kteří si někde pronajmou prostory pro podnikání (sídlo firmy, provozovnu, showroom, skladové prostory, archiv, atd.), se zpravidla nechtějí každý rok stěhovat. Navíc, pokud nájemník do nemovitosti investuje, aby si prostor na míru svému podnikání přizpůsobil/vybavil, tak samozřejmě počítá s dlouhodobějším pobytem. Navíc, jestliže pronajímatel uzavírá smlouvu s právnickou, nebo fyzickou osobou podnikatelem, případné spory, či nedorozumění, jsou vždy snáze řešitelné, než tomu je s běžným spotřebitelem s potřebou v dané nemovitosti bydlet. Zákonná ochrana nájemce spotřebitele je za každých okolností silnější. Podnikatel nemá tak silnou oporu v zákonech, byť je také v roli nájemce. A právě v podnikatelském sektoru se spíše využívá buď smlouva na dobu neurčitou, nebo smlouva na dobu určitou s mnohem delší dobou trvání (např. 5 či 10let, nebo déle). Je potřeba po přijatelnou dobu podnikatelskému subjektu garantovat možnost využívání daných prostor. Ačkoli se to někomu nemusí pozdávat, změna sídla, či provozovny, není úplně časově a finančně snadnou záležitostí. Propsání změny adresy na všech možných úřadech, přestěhování firemního vybavení včetně vybavení zaměstnanců, změnu místa je obvykle nutné promítnout do všech marketingových materiálů, tištěných propagačních materiálů, online reklam, atd. Nemalé náklady stojí IT podpora (zapojení a zprovoznění  techniky v nové síti), stejně tak i již zmíněné nové vybavení, či přizpůsobení nájemních prostor pro svůj brand. A v neposlední řadě je potřeba zmínit, že přestěhování firmy je mnohdy klíčové pro zákazníky. Přece jen spoustu nových zákazníků přichází čistě ze zvykového důvodu.  Jestliže se v některých prostorech nachází již 15 let například knihkupectví, nebo prodejna a vzorkovna malířských barev, zákazníci mají toto místo spojené právě s tímto zbožím, nebo službou, a tak ani nepřemýšlejí, že by vyhledali konkurenci. V novém místě vždy nějakou dobu trvá, než potenciální zákazníci možnost zakoupení daného zboží, či služby, zasystémují, a než začne být mezi zákazníky obecné povědomí, že se zde služba, či zboží, které potřebují zakoupit, vyskytuje.

Zcela odlišná situace je u pronájmu za účelem bydlení. Již řadu let převládají nájemní smlouvy na dobu určitou. Důvod je jednoduchý. Občanský zákoník (NOZ) v převážné míře chrání práva primárně nájemníků. Pronajímatelé považuje NOZ za silnější stranu, a proto mají mnohem méně práv, byť se jedná o jejich majetek. U smlouvy na dobu určitou je hlavním negativem možnost ukončení nájmu ze strany pronajímatele pouze z několika důvodů jež jsou přesně uvedeny v zákoně. Zároveň, pokud se výrazným způsobem mění nájemní trh (např. se rapidně v krátké době zvyšují ceny nájemného), může pronajímatel navýšit nájemné pouze o 20% v součtu tří let po sobě jdoucích. Oproti tomu u nájemní smlouvy na dobu určitou (ideálně na dobu jednoho roku s možností prodloužení) vždy smlouva po roce končí a pronajímatel není nucený smlouvu prodloužit, je-li se stávajícím nájemníkem nespokojen. Stejně tak má možnost změnit jakékoli podmínky nájemní smlouvy (i ty cenové – např. navýšit nájem o kolik % chce), protože další nájemní smlouva na další období jednoho roku je považována za smlouvu zcela novou. Nájemní smlouvu za účelem bydlení rozhodně doporučuji uzavírat na dobu maximálně jednoho roku.