Dilema zda pronajmout, nebo prodat nemovitost?

Pronajmout, nebo prodat nemovitost, je otázka, kterou si klade spoustu majitelů nemovitostí. Kor v současné době, kdy poprvé od roku 2015 začaly ceny některých nemovitostí stagnovat a určité typy dokonce i lehce klesly na ceně.

Základním parametrem, dle kterého se rozhodovat, je odpověď na otázku: „Co provedu s penězi získanými z prodeje?“. V dnešní době více, než kdy jindy není žádoucí nechávat příliš velké částky financí na běžných účtech. Vysoká inflace z celkového obnosu dokáže „ukousnout“ poměrně velkou část. Při rozhodování, zda prodat, nebo pronajmout svou nemovitost, je jasným ukazatelem důvod. Prodat nemovitost by měl ten majitel, který potřebuje finance z prodeje na nějaký svůj předem vytyčený záměr (koupit jinou nemovitost pro vlastní lepší bydlení, potřeba přestěhovat se blíže práci, či rodině, nezvládání splácení závazků, potřeba vypořádat se v rodině – např. dědictví, atd.) Důvodů, proč se přiklonit spíše k prodeji, než k pronájmu, může být opravdu mnoho. Nejdůležitější je nějaký důvod vůbec mít. A tím důvodem může být třeba i únava z neustálého dohadování se s nespolehlivými nájemníky, fluktuace nájemníků, otrávení z toho, že nájemník neustále s něčím volá, něco potřebuje, atd. Na druhou stranu je vhodné zjistit si podmínky na trhu s nájmy a na trhu s prodejními cenami, a udělat si názor, co je aktuálně finančně výhodnější. To samozřejmě za předpokladu, že potřeba peněz z prodeje není urgentní z hlediska času (termíny ve smlouvách na koupi jiné nemovitosti, či výroční den hypotečního úvěru – nutná potřeba umořit část hypotéky z důvodu příliš vysokého měsíčního zatížení, apod.). Pokud majiteli nemovitosti nenesou nájmy tolik, kolik by potřeboval, je dost možná lepší nemovitost prodat. Je však potřeba mít na paměti, že tak jak kolísají prodejní ceny nemovitostí v čase, stejně tak kolísá i výše nájemného. Vždy, když je po něčem vysoká poptávka, zpravidla se zvýší i cena. Typickou ukázkou byly ceny pronájmů v době, kdy začala pandemie Covidu. Přestalo se cestovat, spousta lidí přišla o příjmy, a protože každá akce má svou reakci, změny na sebe nenechaly dlouho čekat. Nemovitosti na krátkodobé pronajímání se začaly pronajímat většinou dlouhodobě. Tím se zvedla nabídka dlouhodobých pronájmů, poptávka se tak více nasytila, a to způsobilo rapidní cenový pokles pronájmů. Někteří majitelé dosud dlouhodobě pronajímaných nemovitostí byla nucena nemovitost prodat z důvodu ztráty příjmu, či jednoduše z důvodu poklesu výnosu z měsíčního nájemného.

Zajímavé zjištění může být například i při porovnání investovaných peněz. Majitel nemovitosti může prodat a celou prodejní cenu vložit do investic. Může to být pro něj finančně výhodnější, než pravidelné měsíční příjmy z pronájmu. Zde je však otázkou, co je ve finále skutečně výhodnější. Při prodeji získáte jednu velkou částku, kterou najednou zainvestujete, a to je všechno. Oproti tomu pravidelný měsíční nájem může majitel proměnit v pravidelnou měsíční investici, avšak s tím, že z dlouhodobého hlediska mu jeho nemovitost bude i nadále vydělávat z důvodu vlastního zhodnocování v čase.

Pokud nemá majitel pronajímané nemovitosti konkrétní potřebu za co peníze za prodanou nemovitost „utratit“, je na velkém zvážení, zda je vhodná doba pro prodej. Příjmy z pronájmu lze částečně považovat za „nekonečné“ s neustálým zhodnocováním nemovitosti samotné. Oproti tomu je prodej jednorázová záležitost, díky které majitel získá v konkrétním čase konkrétní částku. A nic víc. Na druhou stranu se trh s prodejními cenami může v kratším horizontu (např. 5 let) v okamžiku prodeje nacházet skutečně na vrcholu (bude jistota, že v rámci těch např. 5 let, neprodá za cenu vyšší). A v pětiletém horizontu může mít vlastník nemovitosti určité plány. Nejedná se tedy o potřebu urgentní/aktuální, ale i přes to bude dávat v takovém případě smysl nájemní nemovitost prodat již nyní. Nicméně predikovat několik let dopředu vývoj ceny nemovitostí není vůbec jednoduchá disciplína, ne-li skoro nemožná. Je tedy zapotřebí se tomuto tématu více věnovat a před tím, že bude učiněné finální rozhodnutí, doporučuji rozebrat možné varianty a jejich úskalí s profesionály v oborech úvěrování, realitní oblasti a investiční oblasti.