Daně u nemovitostí

S nemovitostmi je spojeno hned několik typů daní. Jedná se především o daň z příjmů fyzických osob, daň z příjmů právnických osob, daň z přidané hodnoty, daň z nabytí nemovité věci, daň z nemovité věci, daň dědická a daň darovací.

Některé zmíněné daně již neexistují, respektive jsou zařazeny pod jiný typ daně. A ne všechny daně se týkají všech lidí a všech případů. Existuje spousta výjimek, na koho a při čem se jaká daň vztahuje, a kdo a za jakých podmínek je od daní například osvobozen. Pro lepší orientaci v daních spojených s nemovitostmi může posloužit alespoň tento základní přehled se základními informacemi, přičemž detailnější informace ke každé dani si představíme postupně v následujících článcích.

Daň z nemovitých věcí platí se pravidelně 1x ročně a platí ji každý vlastník nemovitosti, která je v osobním vlastnictví. Daň z nemovitých věcí se netýká družstevních bytů, protože z hlediska zákona není družstevní byt bytem, ale podílem. Pokud během roku majitel nemovitosti prodá svou nemovitou věc, je povinen se do 31.1. u místně příslušného finančního úřadu od daně z nemovitých věcí odhlásit. Kupující se naopak musí do 31.1. k dani přihlásit. Odhlášení i přihlášení probíhá prostřednictvím daňového přiznání, a to k finančnímu úřadu dle lokality, ve které se nemovitost nachází. Více podrobností k této dani naleznete v článku „Daň z nemovitých věcí – co, kdo, kdy“.

Daň dědická je označení daně, která měla dříve svou vlastní sazbu a právní úpravu. Nicméně v současné době (již od roku 2014) je dědická daň zrušená. Příjem v rámci dědictví podléhá pravidlům daně z příjmu.

Daň darovací potkal stejný osud jako daň dědickou. Tzn. nemá již svou vlastní úpravu ani sazbu, neboť je (již od roku 2014) zrušená. Příjem prostřednictvím daru podléhá pravidlům daně z příjmu.

Daň z nabytí nemovitých věcí hradil do roku 2019 nabyvatel (kupující) nemovité věci. Tato daň byla v roce 2020 zrušena. Ale…poplatníkem daně není jen ten vlastník, který svou nemovitost nabyl nejpozději v prosinci roku 2019. Tzn. automaticky se netýká těch vlastníků nemovitostí, jejichž vlastnické právo bylo v katastru nemovitostí zapsáno v průběhu prosince 2019 a později. Vlastníci nemovitostí, kteří nabyli vlastnické právo k nemovitostem před prosincem roku 2019 se řídí předchozími pravidly. Více o pravidlech daně z nabytí nemovitých věcí se dočtete v článku „Pravidla u daně z nabytí nemovitých věcí“.

Daň z příjmů je nejobsáhlejší daní, která souvisí s nemovitostmi. Základní rozdělení daně z příjmu je dle osoby, která má příjem, tzn. rozlišujeme u ní daň z příjmů fyzických osob a daň z příjmů právnických osob. Zdaňování příjmů právnických osob v souvislosti s prodejem nemovité věci podléhá vyhláškám Ministerstva financí a Českým účetním standardům, neboť právnická osoba je účetní jednotkou a příjem z prodeje nemovité věci se vždy promítne do hospodářského výsledku právnické osoby, tzn. promítne se i do základu daně za zdaňovací období. Daň z příjmů fyzických osob řeší zdaňování příjmů, ke kterým došlo prostřednictvím koupě, dědictvím, darováním, směnnou věci, odkazem, rozhodnutím státního orgánu, aj. Nejběžnějšími nemovitými věcmi, u nichž většina běžných nabyvatelů řeší, zda jak zdanit příjem z jejich prodeje, jsou byty a rodinné domy. Základními parametry, které určují, zda je prodávající osvobozen od daně z příjmu fyzických osob je podmínka bydliště, doby trvání vlastnictví a použití získaných prostředků. U rodinného dobu a bytu (vyjma garáží, nebytových prostor, apod.) je od daně z příjmů osvobozen ten prodávající, který měl v nemovitosti bydliště bezprostředně před prodejem buď nejméně 2 roky, nebo po dobu kratší 2 let za podmínky, že finance získané z prodeje použije, či použil na získání (obstarání) své náhradní vlastní bytové potřeby. V případě společného jmění manželů postačuje pro osvobození od daně z příjmů fyzických osob skutečnost, že výše uvedené podmínky splňuje alespoň jeden z manželů. Samozřejmě i tyto podmínky mají určité podmínky, jako například fakt, že nemovitá věc nebyla nikdy zařazená v obchodním majetku, či že od jejího vyřazení z obchodního majetku uplynuly alespoň 2 roky, atd. Podrobnější informace k dani z příjmů fyzických osob se dočtete v dalších článcích, neboť tento typ daně má mnoho podmínek, výjimek a specifik.

Daň z přidané hodnoty (DPH) při prodeji nemovitých věcí se týká převodů nemovitých věcí s místem plnění na území ČR, dále převodů osobou, která je plátcem daně z přidané hodnoty (DPH), tzn. pronajímatelem nemovitého majetku, či podnikatelem, v rámci jejich ekonomických činností a za úplatu. I v případě DPH platí určité podmínky pro osvobození od její platby. Výše sazby DPH je buď 21% (základní sazba), nebo 15% (snížená sazba). Které z nich podléhá zdanění je dáno především typem prodávané nemovité věci a jejím účelem. Více podrobností k DPH naleznete opět v samostatném článku „DPH u nemovitostí“.