Daň z příjmů při prodeji bytu, domu, garáže,...

Protože se daň z příjmů právnických osob řídí při zdaňování vyhláškami Ministerstva financí a Českými účetními standardy, zaměřím se v tomto článku spíše na daň z příjmů fyzických osob při prodeji nemovitosti. Na řešení daní mají právnické osoby přece jen většinou své odborníky (účetní a daňové poradce), kdežto nepodnikající lidé, kteří svou nemovitost prodávají třeba i jen jednou za život, musí tyto informace pracně zjišťovat sami.

Na úvod k této dani pouze poznamenám, že daní z příjmů je zdaňován i příjem z dědictví a příjem na základě darovací smlouvy. Daň dědická a daň darovací je od roku 2014 zrušena. Daň z příjmů fyzických osob je nejrozsáhlejší co do různých výjimek a podmínek pro osvobození. Netýká se tedy všech a za všech okolností.

Nejběžnějším prodejem je prodej bytu a rodinného domu, který slouží ke klasickému bydlení (jedná se o nemovitost pro trvalé bydlení, ačkoli není podmínkou mít v nemovitosti nahlášené trvalé bydliště). Aby byl prodávající osvobozen od daně z příjmu, musí mít v tomto typu nemovitosti bezprostředně před jejím prodejem bydliště, a to buď minimálně po dobu dvou let, nebo v případě, že zde bydlel dobu kratší, než 2 roky, nemusí příjem z prodeje nemovitosti zdaňovat v případě, kdy finance použil, nebo použije pro získání své náhradní vlastní bytové potřeby. Použití financí samozřejmě musí být schopen doložit (např. kupní smlouva na náhradní nemovitost). Pokud nevyužije všechny finance z prodeje původní nemovitosti na vyřešení své náhradní bytové potřeby (prodal např. dražší nemovitost a kupuje menší, tzn. levnější nemovitost), je povinen zdanit rozdílovou částku, která mu po nákupu nové nemovitosti zbyla (část, kterou nevyužil). Stejná pravidla se týkají i spoluvlastnického podílu. V případě společného jmění manželů postačuje pro osvobození skutečnost, že výše uvedené podmínky splňuje alespoň jeden z manželů.

Výše uvedené podmínky jsou považovány za splněné ve chvíli, kdy prodávaná nemovitost nebyla nikdy zařazena do obchodního majetku, a pokud byla zařazena do obchodního majetku prodávajícího, je příjem z prodeje osvobozen o daně jen tehdy, pokud od vyřazení majetku uplynuly před jeho prodejem alespoň dva roky.

Výše zmíněné podmínky platí i v případě, kdy mezi nabytím nemovitosti a jejím prodejem došlo ke vzniku jednotek v domě, k vypořádání mezi podílovými spoluvlastníky rozdělením dle velikosti jejich podílů (původně měl prodávající spoluvlastnický podíl a rozdělením jednotek začal vlastnit konkrétní bytové jednotky v rodinném/bytovém domě), a k vypořádání nebo zániku společného jmění manželů.

Pro osvobození od daně z příjmů je důležité vědět i to, že není rozhodující pro splnění podmínek trvalé bydliště, ale skutečnost, že v dané nemovité věci prodávající skutečně bydlel. Tato podmínka se prokazuje různými způsoby, např. smlouvy s dodavateli energií, které jsou uzavřené na jméno prodávajícího, svědectví sousedů, že prodávajícího v daném místě vídali, atd…

Osvobozeny od daně jsou i pozemky, které tvoří tzv. funkční celek s prodávající stavbou, tzn. parcely pod stavbou a ty, které bezprostředně přiléhají ke stavbě a plní funkci nemovitosti jako celku.

Jak je to u nemovitostí, které však neslouží pro bydlení?

V případě rekreačních staveb, nebytových prostor (komerční, samostatné garáže, ale i samostatné pozemky se stavbami i bez staveb – pokud stavba nesplňuje podmínky pro osvobození, nebo pokud pozemek s takovou stavbou netvoří funkční celek, atd.) jsou lhůty vlastnictví pro osvobození od daně z příjmu odlišné. Prodávající nemusí daň z příjmu platit ve chvíli, kdy nemovitou věc vlastní déle než 5, nebo 10 let. Kterou lhůtou se bude prodávající řídit, je odvislé od data, kdy nemovitou věc nabyl. Zlomovým datem pro kratší, či delší lhůtu pro osvobození od daně je datum 31.12.2020. Tzn. pokud byla nemovitost nabyta prodávajícím nejpozději k 31.12.2020, řídí se prodávající lhůtou 5 let. Pokud nemovitou věc začal vlastnit později, tzn. pokud k nabytí došlo od 1.1.2021 a dále, spadá podmínka zdanění příjmu z prodeje již do lhůty 10 let. Osvobození se za těchto podmínek týká i případů, kdy došlo k vypořádání spoluvlastnických podílů, a to i jinak, než podle jejich velikosti.

V případě majetku, který prodávající zdědil, je důležitým parametrem, od koho daný majetek zdědil. Pokud se jedná o dědictví od příbuzného v přímé linii (např. rodiče, manžel/manželka, atd.), pak se doba vlastnictví sčítá. Tzn. pokud se dědic například rok po tom, kdy nemovitou věc zdědil, rozhodne prodat, podmínka pro osvobození bude splněna ve chvíli, kdy příbuzná osoba, od které nemovitost zdědil, vlastnila majetek alespoň 4 roky. Prodávající ji vlastní 1 rok a přičteme-li k tomu 4 roky, či více, je splněna pětiletá lhůta. Stejně tak se k osvobození přistupuje v případech, kdy je děděn spoluvlastnický podíl. V případě darování však výše uvedené NEPLATÍ!

Nabýt nemovitou věc lze však nejen koupí, dědictvím, či darováním. Nejčastěji v případě pozemků lze nabýt vlastnictví k pozemku i výměnou v rámci pozemkových úprav od pozemkového úřadu. V těchto případech, pokud se vlastník pozemku rozhodne nově vyměněný pozemek prodat, sčítá se doba vlastnictví obou pozemků, tzn. nově vyměněného pozemku i pozemku původního.

Pokud však příjem z prodeje nemovitých věcí (či příjem z vypořádání spoluvlastnického podílu), který není od daně osvobozen, nepřesáhne dobu mezi nabytím a prodejem 10 let, ale prodávající použije finanční prostředky získané z prodeje na obstarání vlastní bytové potřeby, zdanění se ho netýká (pokud došlo k nabytí nemovité věci do 31.12.2020).

I u nemovitostí, které neslouží pro bydlení, platí skutečnost, že osvobození se týká pouze těch nemovitostí, které buď nebyly nikdy zařazeny v obchodním majetku prodávajícího, nebo pokud od jejich vyřazení z obchodního majetku uplynula doba alespoň 5/10 let.

Jak je to se zdaněním zrestituovaných nemovitostí a družstevních bytů (podílů)? Dočtete se v dalším článku „Zdanění družstevních bytů a restitucí“.