Co znamená vyvážená smlouva?

Vyvážená smlouva znamená, že účastníci předmětné smlouvy mají podobná práva a povinnosti při nesplnění podmínek protější strany. Jak vyváženost funguje v praxi například u prodeje nemovitosti?

V ideálním případě by měly být pokutované obě strany, jestliže nesplní svou povinnost do určité doby něco uhradit, převzít, vyklidit, apod. V realitní praxi funguje velmi dobře vyváženost ve smyslu pozdního předání nemovitosti ze strany prodávajícího a pozdního převzetí ze strany kupujícího. V tomto případě jsou obě strany zpravidla pokutovány stejnou výší za stejný časový úsek – např. že za každý den pozdního předání, či pozdního převzetí, se sjednává smluvní pokuta ve výši 1.000,- Kč.

Podobná pokuta v podobné výši může být sjednána například za každý den prodlení kupujícího s úhradou kupní ceny, či/a naopak za každý den prodlení prodávajícího s odhlášením trvalého bydliště. Co však většinou není vyvážené a dle mého názoru ani být vyvážené nemůže, je pokuta ve výši rezervačního poplatku.  V praxi stále převládá pokuta pro kupujícího ve výši uhrazeného rezervačního poplatku (jeho propadnutí ve prospěch prodávajícího) ve chvíli, kdy do termínu sjednaného v rezervační smlouvě nestihne podepsat kupní smlouvy, nestihne vyřídit hypoteční úvěr, banka mu zamítne financování, atd. Mnoho kupujících se snaží svá práva a povinnosti vyvážit tím, že požadují pokutu rovněž i po prodávajícím, jestliže by z prodeje odstoupil z důvodu překážky (či jen svévolného rozhodnutí) na jeho straně. Ano, je pravdou, že většinou jsou smlouvy koncipované tím způsobem, že při porušení smlouvy prodávajícím, je prodávající povinen vrátit kupujícímu zpět již uhrazené blokovací depozitum (rezervační poplatek). Prodávající tak ve skutečnosti pokutovaný není. Pouze vrátí kupujícímu to, co kupující již uhradil – jeho peníze.

Samozřejmě lze prodávajícího pokutovat také, protože kupující rovněž dává do zrealizování koupě výdaje (např. hradí odhad ceny nemovitosti pro banku), energii a svůj čas, nicméně určitě se v praxi neosvědčí pokutovat prodávajícího stejnou částkou jako kupujícího. Přece jen více rizik na zrealizování převodu jde od kupujícího (financování, apod.), a přece jen prodávající nemá naprosto transparentní přehled o tom, jak validní informace mu před zarezervováním jednotliví zájemci o koupi dávají. Rovněž je potřeba si uvědomit, že prodávající se rozhodne nabídnout svůj majetek ke koupi dobrovolně a pokud by prodat nechtěl, tak by z logiky věci prodej nezahájil. Vyplývá z toho i skutečnost, že v danou chvíli prodávající je skutečně ochoten a schopen prodej zrealizovat. Kupující oproti prodávajícímu často svou koupě schopnost zjišťují „za běhu“. Ráda bych tím pouze poukázala na fakt, že kupující nikdy nemůže být svými právy na úplně stejné úrovni jako prodávající. A je to z mého pohledu i logické. Pokuty pro prodávajícího se řeší relativně často, nicméně není divu, že kupující ve většině případech neuspějí. Stačí se jen podívat na smlouvy navrhované developerskými společnostmi. A to si troufám říci, že spíše zde, kde stojí právnická osoba (firma) proti fyzické osobě (spotřebiteli), by měl být kupující z logiky věci více chráněn, než u převodů nemovitostí mezi fyzickými osobami (nepodnikateli). Paradoxně je tomu spíše naopak. Ve většině smlouvách uzavíraných mezi developery a spotřebiteli neexistují pokuty vůči developerovi, neexistuje naprosto pevný termín, tzn. záruka převzetí nemovitosti od developera, atd. Termín kolaudace je sice stanoven, ale vždy někde v textu naleznete formulaci ve smyslu, že kupující má nárok na odstoupení od smlouvy, pokud ani do cca 6 měsíců od termínu kolaudace, nebude kolaudace provedena, apod. Ve finále má tedy developer vždy ještě mnohem více času vše zrealizovat/stihnout, než jak je uvedeno fixním termínem, zároveň nedává kupujícímu jistotu, kdy přesně bude mít nemovitost k dispozici, a jediné co mu smlouvou developer slibuje, je fakt, že když „přešvihne“ všechny možné termíny i náhradní lhůty, vrátí kupujícímu vše, co do té doby uhradil, a umožní mu od smlouvy odstoupit. Pokud se nezmění vyváženost smluv mezi developery a spotřebiteli, těžko může v praxi fungovat naprostá vyváženost mezi spotřebiteli.