Co zjistit před podpisem rezervace

Podpis rezervační smlouvy je většinou první oficiální závazný krok při koupi nemovitosti. Ačkoli se nejedná o kupní smlouvu, která je považována většinou kupujících a prodávajících za hlavní a stěžejní smlouvu, mělo by se jí dostat možná ještě větší pozornosti, než smlouvě kupní.

Před podpisem rezervační smlouvy by mělo být oběma stranám jasné nejen to, co, kdo a za kolik korun prodává a kupuje, což jsou povinné náležitosti rezervační smlouvy, ale také je více než dobré si hned od začátku dohodnout spoustu dalších bodů.

Mezi velmi důležité informace, které by měly být dohodnuty již v rezervační smlouvě, patří lhůty a termíny pro podpisy kupní a úschovní smlouvy, alespoň orientační termíny pro úhradu kupní ceny po podpisu kupní a úschovní smlouvy, lhůty pro odstěhování a předání nemovitosti prodávajícím kupujícímu. Všechny tyto zmíněné termíny na sebe navazují, a proto je velmi důležité zjistit a do praxe prolnout časové potřeby kupujících i prodávajících. Kor v případech, kdy do procesu převodu nemovitosti vstupuje ještě banka kupujícího a banka prodávajícího z důvodu potřeby čerpat hypoteční úvěr a nutnosti splatit úvěr stávající.

Mimo výše zmíněné termíny je rozhodně dobré upřesnit si již v rezervační smlouvě i to, co je součástí předmětu převodu. Zpravidla by se mělo jednat pouze o vybavení, jež je pevně spjaté s nemovitostí (vestavěný nábytek, vestavěné spotřebiče, atd…). Pokud se bez úplaty ponechává v nemovitosti i volně stojící/ležící vybavení, je dobré tuto skutečnost rovněž v rezervační smlouvě uvést (že se nemovitost prodává jako vybavená a v tomto stavu je prodávající povinen nemovitost prodat a kupující převzít). Jestliže se prodávající s kupujícím dohodnou na přenechání určitého vybavení předmětu převodu za úplatu, stojí tato dohoda mimo rezervační a kupní smlouvu.

Stejně tak je vhodné, aby bylo v rezervační smlouvě uvedena alespoň orientační částka, kterou bude vyplácena z kupní ceny banka prodávajícího (pokud má prodávající hypoteční úvěr na prodávané nemovitosti). Může se stát, že částka, kterou bude prodávající povinen splatit své stávající bance, může být například vyšší, než výše úvěru, kterou si bude kupující od své banky na koupi nemovitosti kupovat. V takovém případě může být totiž postup s platbami mírně odlišný. A tento postup definuje primárně banka kupujících. Ta chce mít jistotu, že úvěr prodávajícího bude plně splacen, ale jestliže na splacení nestačí pouze finanční prostředky, které svému klientovi bude půjčovat, musí zbytek závazku prodávajícího uhradit klient (kupující) ze svých vlastních prostředků. Některá banka tak stanoví, že vlastní prostředky kupujícího, které mají dorovnat závazek prodávajícího do plné výše, musí být převedeny na úvěrový účet klienta (kupujícího). A z tohoto účtu pak bude celá částka najednou odeslána na účet banky prodávajícího.  Některá banka si naopak zase vyžádá, že prvně musí svou část financí kupující poslat na účet banky prodávajícího, ta vystaví potvrzení, jaká částka zatím dorazila, a teprve pak banka kupujícího odešle celý úvěr (tzn. zbytek dluhu prodávajícího) do banky prodávajícího. A jiná banka naopak může chtít načerpat veškeré finance do zřízené úschovy sloužící k úschově kupní ceny, ze které pak schovatel (většinou advokátní kancelář) odešle celkovou částku, které se rovná celému doplatku úvěru prodávajícího, na účet do banky prodávajícího sloužící ke splacení úvěru. Od výše uvedeného se odvíjí celkové nastavení kupní i úschovní smlouvy.

Rovněž je důležité nezapomenout uvést v rezervační smlouvě i skutečnost, co se stane, když… Tzn. pokud některá se stran nesplní dohodnuté podmínky (finanční, termínové, atd.), jaké budou vyplývat postihy. Bez jasně definovaného postihu jsou dohodnuté podmínky bezpředmětné. Každá ze stran musí jasně vědět, co se bude dít a co pro bude znamenat, když nedodrží sjednanou dohodu.

Před podpisem rezervační smlouvy je velmi důležité vědět nejen technické a právní informace o nemovitosti, ale rovněž i časový a procesní postup při jejím převodu.