Co si banka může nárokovat při splacení hypotéky?

U nemovitostí, které jsou zatížené zástavním právem z důvodu koupě nemovitosti pomocí hypotečního úvěru, musí prodávající při prodeji své nemovitosti zažádat o aktuální vyčíslení „zbytku dluhu“. V současné době mohou nastat při doplacení hypotéky tři varianty.

První variantou je situace, kdy prodávajícímu vyjde doplacení hypotéky přesně v termínu končící fixace. V tomto případě se nejedná o předčasné splacení, v rámci kterého si banky mohou účtovat jakékoli poplatky za předčasné splacení. Ačkoli tato ideální varianta reálná je, je však v praxi velmi málo pravděpodobná. Aby se splatila hypotéka přesně v termínu fixace, musí se v optimálním čase nalézt kupující, vyřešit financování s bankou kupujícího včetně odhadu ceny nemovitosti pro banku externím odhadcem, připravit, odpřipomínkovat a odsouhlasit všechny smlouvy (rezervační, kupní a úschovní), podepsat veškerou dokumentaci, podat na katastr návrh na zápis zástavního práva kupujícího včetně vyznačení plomby, a následně stihnout v termínu vyplatit bankou kupujícího banku prodávajícího. Všechny tyto kroky je možné stihnout, ale málo kdy se to podaří tak, aby došlo k doplacení hypotéky přesně k termínu fixace. Většinou tedy nastává klasické předčasné splacení (druhá a třetí varianta).

Druhou variantou (v současné době nejčastější) je předčasné splacení hypotéky bez sankcí a pouze s naúčtováním tzv. „účelně vynaložených nákladů“ souvisejících s předčasným splacením. Tato varianta nastává u hypoték, které byly uzavřeny po 1.12.2016, nebo u kterých již po tomto datu proběhla „aktualizace“ – např. sjednání nového fixačního období.

Třetí variantou je předčasné splacení hypotéky se sankcí. Týká se hypotečních úvěrů, které byly sjednány před 1.12.2016 a neproběhla u nich zatím aktualizace v podobě sjednání nové výše a délky fixace, apod. Zde si v současné době mohou banky zatím stále naúčtovat kromě účelně vynaložených nákladů na splacení hypotéky i sankci za její předčasné splacení.

Nicméně už i druhá varianta, která se vyskytuje v praxi již nejčastěji, se může relativně brzy ještě vylepšit. Česká národní banka (ČNB) plánuje přesněji vyspecifikovat pojem „účelně vynaložené náklady“, který je nejednoznačně definován Novým občanským zákoníkem. V současné chvíli si pod účelně vynaloženými náklady může banka naúčtovat relativně mnoho poplatků, neboť jejich obsah není nikde přesně specifikován. Tento obecný pojem se chystá ČNB zpřesnit, díky čemuž by mělo dojít ke snížení nákladů prodávajícího, který se rozhodl předčasně splatit svůj hypoteční úvěr. Z účelně vynaložených nákladů by mohly být již brzy vyňaty poplatky za náklady spojené s např. provizí, která byla vyplacena zprostředkovateli hypotéky za její sjednání, úrokové náklady z dluhů, apod.

V praxi se často stává, že banky bohužel účtují i náklady, na které nemají právo. Ať se rozhodnete splatit svou hypotéku kdykoli během trvání hypotečního úvěru, vždy se dopředu před prodejem nemovitosti informujte, jaká je celková částka pro doplacení hypotéky (tzv. aktuální vyčíslení) a zajímejte se, co jednotlivé bankou účtované náklady zahrnují a znamenají. Bohužel banky často hřeší na neznalost svých klientů, a kdo si vyčíslení nezkontroluje a neozve se, může přijít o poměrně velký obnos peněz.