Co prověřit před rezervací nemovitosti od developera?

Líbí se vám projekt bytu, či domu, jehož realizace teprve začne? U developerských projektů rada: počkejte, až bude nemovitost postavená, ať víte, co kupujete, úplně nefunguje. Zájem o koupi novostaveb je enormní, a proto budete-li čekat, může se stát, že na vás žádná nemovitost nezbyde. Nebo si minimálně nebudete moci příliš vybírat. Jak ale docílit alespoň nějaké jistoty, když vybraná nemovitost ještě fyzicky nestojí?

V první řadě sbírejte informace. A to nejen o vybraném projektu jako takovém, ale také o developerovi. Zjistěte si, co je to za firmu, jaké má za sebou zrealizované projekty, zkuste vyhledat recenze a hodnocení kupujících, a od věci není ani „výlet“ s cílem vidět, jak v současné době postavené a již užívané nemovitosti vypadají. A když budete mít štěstí, můžete narazit i na nějakého sdílného majitele nemovitosti, který vám poreferuje, jaký byl průběh a proces výstavby, komunikace a celkový přístup developera.

Neméně důležitým krokem před podpisem rezervační smlouvy je i seznámení se nejen s rezervační smlouvou samotnou, ale také se vzorovou dokumentací smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Mnoho důležitých věcí nebývá zpravidla v rezervačních smlouvách dopředu zmíněno a řešeno, takže následné případné připomínkování až budoucí kupní smlouvy, vám může být k ničemu. Developer vám vaše připomínky nemusí zapracovat, nebo zapracuje jen z části, ale už mu „leží“ na účtu vaše peníze v podobě nevratného rezervačního poplatku, takže ví, že pokud vám nevyhoví, nebudete chtít riskovat případnou ztrátu těchto peněz a budete v koupi s největší pravděpodobností postupovat dál i bez zapracování vašich připomínek. A má vás v „šachu“. Z tohoto hlediska doporučuji odpřipomínkovat si předem i smlouvu o smlouvě budoucí kupní a dát si jí jako přílohu rezervační smlouvy. Manipulační prostor něco si vyjednat a pokrýt rizika máte pouze do chvíle, než pošlete developerovi první platbu (rezervační poplatek).

Je dobré být zároveň obezřetný i u informací, o kterých se často doslýcháte jen ústní formou. Např., že zhotovitel stavby je ta a tak stavební společnost a že případné reklamace jdou za nimi. Nemá-li developer ve smlouvách jasně uvedené, kdo je zhotovitelem stavby a kdo za co ručí, můžete se dostat do situace, kdy si vás při případné reklamaci budou přehazovat jak „horký brambor“. Nebojte se požadovat po developerovi, aby ve smlouvách uvedl, kdo a co na stavbu dodává, za co je kdo zodpovědný, a jak a s kým budou řešené případné reklamace.

Spolu s úschovou, zárukou, apod. není od věci ošetřit si ve smlouvách, že při přepisu vlastnického práva na vás nebudou přecházet dluhy v podobě aktuálně zapsaných věřitelů, kteří developerovi poskytují finance na výstavbu, a že se developer zavazuje případná jím zřízená zástavní práva do určité doby na své náklady vymazat z katastru nemovitostí.

Ačkoli se může zdát, že spousta věcí je zcela jasná a automatická, věřte, že v praxi bývá mnoho na první pohled samozřejmých věcí velmi často opomíjeno. Samozřejmě nečekejte, že po připomínkování budou smlouvy s developerem vyvážené, co do pokut a podobných záležitostí. Nicméně ačkoli nedocílíte skutečnosti, že smlouvy budou spíše ve prospěch váš, nebo alespoň vyvážené, snažte se alespoň určitými kroky minimalizovat rizika.