Co je černá stavba? A jak na ni...

Co je černá stavba? Jak ji v praxi poznat? Jaké existují varianty řešení pro to, aby černá stavba nebyla již černou stavbou?

Černou stavbu lze definovat jako stavbu, která vznikla, nebo vzniká bez úkonu, který vyžaduje stavební zákon. Úkonem je myšleno rozhodnutí, opatření, či jiné „dobrozdání“ příslušeného úřadu pro to, aby stavba mohla být oficiálně zkolaudována pro ten účel, kterému má sloužit. Jedná-li se o stavbu již fyzicky dokončenou, ověřte si, za jakých podmínek se její stavba zrealizovala. V praxi vždy totiž neznamená, že není-li zapsaná v katastru nemovitostí, musí se nutně jednat o „černou stavbu“.

S „černou stavbou“ se můžete setkat téměř kdekoli. Samozřejmě je málo pravděpodobné, že byste se s ní setkali například v novostavbě ať už rodinného domu, nebo bytové jednotky v bytovém domě od developera. Nejčastěji můžete na černou stavbu narazit v menších obcích (vesnické statky, stavení, chalupy, atd.), ale nevyhýbají se ani městským aglomeracím zpravidla u nemovitostí, které jsou ve stavu vyžadujícím rekonstrukci. Velmi často se nemusí jednat přímo o nemovitost k bydlení, ale může jí být např. i samostatně stojící garáž, studna, apod. Z hlediska například prodeje nebo koupě samozřejmě hraje velkou roli, zda je vše (myšleno jak hlavní stavba, tak i případné příslušenství) řádně zkolaudováno a zapsáno na katastru. A pokud není, je samozřejmě i rozdíl v tom, zda je černá stavba, nebo její část, přímo hlavní stavbou (nebo je součástí hlavní stavby), či zda je černou stavbou „pouze“ nějaké příslušenství typu garáž, kůlna, studna, atd.

V prvním kroku porovnejte současný stav nemovitosti se stavem zapsaným na katastru nemovitostí. Všechny nemovitosti (tzn. pozemky, hlavní stavba, ale i vedlejší stavby stojící na pozemku – garáž, přístavby, studny, atd.), které jsou součástí prodeje, by měly být řádně zapsané v katastru. Řádně znamená, že např. garáž bude opravdu evidovaná jako garáž. V praxi může být situace taková, že fyzicky při prohlídce nemovitosti vidíte vedle domu opravdu postavenou garáž, ale na katastru je pozemek pod garáží evidován např. jako zahrada a o garáži zde není vůbec žádná zmínka. Zjistíte-li jakoukoli nesrovnalost skutečného stavu s katastrem nemovitostí, dalším krokem je návštěva místně příslušného stavebního úřadu.

Ačkoli v praxi převládá procento skutečně „černých staveb“, v některých případech se nemusí jednat o vyloženě „černou stavbu“, ale pouhé administrativní nedořešení. Dochází k němu v případech, kdy stavba byla řádně postavena i řádně zkolaudována stavebním úřadem, ale vlastník celou záležitost „nedotáhl“ do konce a neprovedl vklad na katastr, aby nově vzniklou stavbu zapsal.

V opačném případě, zjistíte-li, že nejen na katastru o této stavbě nic nevědí, ale taktéž ani na stavebním úřadě není o stavbě zmínka, pak jste narazili na o něco složitější a i nákladnější variantu. „Černou stavbu“, která je nelegální stavbou, lze však za splnění určitých podmínek  dodatečně zlegalizovat.

Současně je důležité zjistit, zda majitel pozemku, na kterém se „černá stavba“ nachází, je majitel všech prodávaných nemovitostí, popř. není-li tomu tak, ověřte si, zda je tato osoba „dostupná“ a také nakloněná prodeji stejně jako vlastníci ostatních nemovitostí. Vyhnete se tak situaci, kdy koupíte fyzicky existující nemovitosti stojící na cizím pozemku. Stále se v praxi můžete setkat se situací, kdy stavby nejsou automaticky součástí pozemku pod nimi.

Jako kupující si můžete zvolit dvě varianty. První (pohodlnější pro vás) je dohoda na koupi za podmínky, že stávající majitel (prodávající) dá nejdříve vše do pořádku. Druhou variantou je koupě nemovitostí i s nevyřešenými stavbami (např. za zvýhodněnou cenu). Zejména u druhé varianty bych však chtěla upozornit na nutnost opatření všech podkladů o nemovitostech, sepsání plné moci a ověření, že máte vše potřebné k tomu, abyste mohli „černou stavbu“ zlegalizovat přímo vy. Může totiž nastat i varianta, že v případě nutnosti účasti původních vlastníků (např. podpisy, souhlasy, atd.), již nebudou bývalí majitelé k zastižení, nebo ochotní se tím vůbec zabývat, když dané nemovitosti již nebudou jejich.