Články | Co dělat, když nevyjde bankovní odhad

Co dělat, když nevyjde bankovní odhad

ŘEŠÍM NEMOVITOST Články Co dělat, když nevyjde bankovní odhad
7 listopadu, 2021

Co dělat, když nevyjde bankovní odhad

Při žádosti o hypoteční úvěr je neodmyslitelnou součástí odhad ceny nemovitosti pro banku. Některé banky řeší odhad prostřednictvím online prostředí, jiné využívají interní, či externí odhadce. V posledních letech vesměs procházely odhady doslova „jako po másle“. A to jak časově, tak i posvěcením kupní ceny. Bohužel současný úvěrový trh zaznamenává skutečně výrazné změny, které mohou stát žadatele ztracené peníze.

V posledních letech byly ze strany bank ostře sledované primárně příjmy a celková bonita žadatelů. Nicméně nyní ať zpozorní hlavně ti, kteří kupují, nebo plánují koupit nemovitost prostřednictvím hypotečního úvěru s vlastními zdroji v rozpětí 10-30% vlastních finančních prostředků, tedy s hypotékou 70-90% LTV. Protože bankovní instituce vesměs extrémně nestíhají (se zvyšujícími se úrokovými sazbami jsou doslova zavalené množstvím žádostí o úvěr těch, kteří chtějí stihnout zafixovat ještě relativně nízkou úrokovou sazbu) a protože inflace i zvyšování úrokových sazeb „jede“ velmi rychlým tempem, začínají být opatrné při oceňování nemovitostí. Začínají přitvrzovat při stanovování ceny v poměru k výši půjčovaných finančních prostředků.

V neprospěch žadatelů o hypotéku jsou bohužel i extrémně dlouhé lhůty vypracování odhadů. Nabídka úrokové sazby je fixována většinou jen jeden měsíc, v rámci kterého je nutné mít nejen vypracovaný odhad, ale i schválený úvěr. Odhady dříve trvaly pár dní, ale nyní jsou většinou odhadci vypracovány těsně před termínem, než má vypršet zafixovaná sazba. Jenže co dělat, když odhadce ocení nemovitost na menší hodnotu, než pro půjčovanou částku potřebujete?

Je-li časový prostor, a pokud odhad vypracovává externí odhadce (nikoli interní zaměstnanec banky), putuje zpravidla odhad ještě ke schválení na supervizi v bance. Je jasné, že každá banka si ocení nemovitost, jež má sloužit pro umístění zástavního práva, na o něco menší hodnotu, než je skutečně kupní cena. Nicméně poslední dobou se v praxi čím dál více množí odhady, kdy hodnotu nemovitosti odhadci sníží oproti skutečné kupní ceně velmi výrazně. A v této situaci více, než kdy před tím, velmi tedy záleží na poměru vašich vlastních finančních prostředků a výši půjčovaných peněz. Je-li malá retence, což se týká úvěrů mezi 70 a 90% LTV, může se stát, že vám banka půjčí mnohem méně peněz. V tu chvíli musíte dodat buď více vlastních prostředků, nebo nabídnout k zástavě další (druhou) vhodnou nemovitost do zástavy. Co ale dělat, když takovou možnost nemáte a nemovitost ke koupi jste již zpravidla rezervovali, aby vám „neutekla“, a spolu s rezervací i uhradili rezervační poplatek?

V tu chvíli vám rezervace propadá, protože úvěr nedostanete. Avšak můžete zkusit dvě věci. První možnost je zkusit podat žádost o přehodnocení odhadu na oddělení supervize a modlit se, že vám v žádosti nejen vyhoví, ale že budou na supervizi schopni věnovat se vaší žádosti tak rychle, aby stihli rozhodnout dříve, než vám skončí termín fixace lepší úrokové sazby. Tato varianta je však možná pouze v okamžiku, kdy vám odhadce dodá vypracovaný odhad alespoň 14 dní před koncem termínu pro uplynutí sjednané fixace. Tzn. při současné situaci tak trošku sc-fi, nebo musíte mít velmi dobré kontakty v bance a s hypotékaři.

Druhou variantou, která časově rovněž není úplně jistá, je objednání druhého odhadu od jiného odhadce. Změnu odhadce samozřejmě musí schválit banka a zpravidla musí žádost o výměnu obsahovat pádný důvod. Tím může být například to, že odhadci odhad trvá příliš dlouho a vás již prodávající vyzývají k podpisu kupní smlouvy, či smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Máte-li tuto změnu schválenou, není vyhráno. Je potřeba ještě najít odhadce, který bude mít čas a přednostně vám odhad vyhotoví. I zde se opět bez velmi dobrých kontaktů na certifikované odhadce jednotlivých bank neobejdete. A druhý odhad ještě navíc není zárukou lepšího stanoviska k hodnotě nemovitosti.

Nyní více, než kdy jindy, je důležitá výše vlastních finančních prostředků, aby vám kvůli zbytečně opatrnému bankovnímu odhadci, nepropadl rezervační poplatek a celý záměr se nezhatil.

S námi se prodeje a pronájmu nemovitosti bát nemusíte. Jsme totiž jiní...

KONTAKT
Zobrazit tlačítka
Skrýt tlačítka