Byt v rodinném domě

V předchozím článku „Není byt jako byt“ byly popsány rozdíly u bytových jednotek i přes to, že jsou všechny zmíněné typy po právní stránce shodně zapsané jako bytové jednotky. Nejvíce specifickou bytovou jednotkou je byt v rodinném domě, a proto je mu věnován zcela samostatný článek.

I přes to, že fyzicky budete kupovat byt, po právní stránce nejsou velmi často bytové jednotky v menších rodinných domech jednotlivě vymezeny a samostatně zapsány na katastru nemovitostí právě jako bytové jednotky. Obvykle je na katastru nemovitostí zapsán celý rodinný dům jako celek (jedna budova se zahradou), tudíž po právní stránce nekupujete bytovou jednotku, ale spoluvlastnický podíl na celém domě a zahradě. A to i v případech, kdy máte k bytové jednotce svůj vlastní separátní vchod.

Byt v rodinném domě je velmi specifický v mnoha věcech. Tak jako všechno, má i tato forma bydlení své výhody i nevýhody. Začneme-li výčtem výhod, mezi dvě hlavní výhody patří mnohdy nižší cena a možnost získání „vlastního“ venkovního prostoru kolem domu (zahrady). Za nižší cenu lze často získat mnohdy velikostně větší nemovitost v celkem lukrativní čtvrti/obci, ve které by si kupující samostatný (celý) dům rozhodně nemohli finančně dovolit. A i klasické bytové jednotky bývají v takových lokalitách dražší než právě byt v rodinném domě se zahradou.

A nyní k nevýhodám. Spoluvlastnický podíl na zahradě i domě bývá velmi často problematický. Hlavně v těch případech, kdy jednotlivé byty v domě neobývají rodinní příslušníci (například věkově různé generace), ale naprosto vzájemně cizí lidé bez jakékoli příbuzenské vazby. Problematika vyplývá především při financování různých oprav domu, rekonstrukcí, apod. Protože se jedná o spolu podílové vlastnictví, každý spolu podílový vlastník by se měl podílet na potřebných nákladech poměrnou částí (dle velikosti svého podílu). A to bez ohledu na to, zda je potřeba opravit střechu, kterou zatéká pouze do horního bytu, nebo zda je naopak potřeba sanovat vlhké základy domu, které se primárně týkají bytu v přízemí. Kdokoli z podílových vlastníků se může velmi snadno ocitnou v situaci, kdy potřebuje v blízké době zafinancovat případnou opravu, avšak druhá strana jednoduše sdělí, že není vhodná doba, protože na to nemají našetřeno, nebo že se to prostě kvůli jejich nedávným nahodilým výdajům musí odložit. Stejně tak veškeré instalace a inženýrské sítě jsou společné. Skutečnost, že jedny spolu vlastníky bude určitý problém trápit, neznamená, že se jim podaří docílit spravedlivého a včasného spolufinancování i druhou stranou. Jedná-li se o urgentní záležitost, scénář je obvykle takový, že jedni spolu vlastníci pořeší opravu na vlastní náklady s vyhlídkou toho, že jim poměrově druzí spolu vlastníci v blízké době část nákladů proplatí. To se však často neděje.

Zároveň může nastat situace, kdy by si jedna strana bydlení ráda zrekonstruovala, včetně kompletní výměny všech instalací a inženýrských sítí, ale druhá strana nebude chtít v tu samou dobu do takovéto realizace investovat. A protože dům často funguje jako celek, tak i jako celek se musí zrekonstruovat. Podobný scénář a dohady mohou nastat i u údržby zahrady. Každý má jinou představu, co chce a nechce na zahradě mít. Od rostlin až po chtěné, či naopak nechtěné pergoly, altány, bazény, atd. Rovněž je nutné dobře si zvážit i omezenou míru soukromí. Provozně a technicky se jedná o potenciálně nejproblematičtější bytovou jednotku.