Stále častěji se kupující při koupi bytu v praxi setkávají se skutečností, že některé byty jsou funkčně a vizuálně opravdu bytové jednotky, ale v katastru nemovitostí jsou zapsány, tudíž i zkolaudovány, jako tzv. ateliéry. Jaký je rozdíl mezi zkolaudovanou bytovou jednotkou a zkolaudovaným ateliérem, a co to pro kupující znamená?
Bytová jednotka splňuje všechny parametry pro bydlení stanovené stavebním úřadem – osvětlení, orientaci oken, velikost, hlučnost, apod. Ateliér je oproti bytové jednotce považovaný za nebytový prostor. Nejčastějším důvodem, proč jsou některé byty zkolaudovány právě jako ateliéry i přes to, že byste na první pohled nerozeznali, která nemovitost je byt a která ateliér, je nedostatek denního světla. Nicméně ne vždy se musí jednat o nesplnění vyloženě technického/hygienického parametru. Tím důvodem může být i územní plán.
Protože pozemků je čím dál méně, obecně funguje snaha využít pozemky pro výstavbu určenou k bydlení tzv. „kde se dá“. Často developeři využívají různých proluk v lokalitách s původní zástavbou. Proluka = nezastavěný pozemek, který je stavební, tzn. je určen k zastavění, a jedná se o pozemek mezi dvěma již existujícími domy. Pokud je takový pozemek na nároží, je zpravidla označován jako rohová proluka. Zároveň je současným trendem výstavba v tzv. brownfieldech. Brownfield = území zastavěné bývalými továrnami, různými průmyslovými provozy, kasárnami, starými ubytovnami, apod. V případě brownfieldů je zpravidla nutné změnit územní plán. Tyto plochy, vzhledem k původnímu typu využití, jsou zpravidla definovány územním plánem jako např. plochy smíšené výrobní, či komerční, nebo veřejné vybavenosti. U větších pozemků, či areálů, se samozřejmě změna územního plánu pro uvažovanou novou zástavbu, řeší dopředu před výstavbou. Každý developer stavící bytové, či rodinné domy, logicky nebude kupovat pozemky, u kterých nebude mít jistotu, že bude možné územní plán změnit na příslušný typ výstavby. Daný stavební záměr tedy primárně s obcí projednává na základě konkrétního budoucího projektu (výstavby). Při vyjednávání o změně územního plánu získává často obec prostor nejen k tomu, že část jejího současně zanedbaného/nevyužívaného územní dostane novou, zpravidla lepší, podobu, ale rovněž si své kladné stanovisko pro developera podmíní nějakou pro veřejnost přidanou hodnotou. Typickou podmínkou bývá například postavení nové školky, školy, oprava veřejných cest, chodníků, vybudování stezky, či sportoviště, apod. Samozřejmě na náklady developera. Ten často souhlasí, neboť pro něj se jedná o zanedbatelné náklady v celkovém měřítku financí, které uvažuje do výstavby zainvestovat, a které následně získá rozprodáním jednotlivých nemovitostí finálním spotřebitelům.
V praxi se můžete setkat se změnou územního plánu nejen pro zatím zcela prázdné pozemky, či pozemky, na kterých stojí stará opuštěná zástavba původně jiného významu. Můžete se setkat i se změnou územního plánu v místě, kde byl postaven třeba klasický bytový dům pro standardní bydlení, ale budova byla zkolaudována např. jako administrativní budova, neboť v době výstavby se jednalo o pozemky určené ke komerční zástavbě. S odstupem času mohou v dané lokalitě přibývat stavby podobného typu, a proto vznikne větší „tlak“ na změnu územního plánu ve prospěch zástavby pro trvalé bydlení. Nebo jednoduše některého vlivného/silného developera začnou zajímat dosud neobsazené, či opuštěné pozemky v sousedství, a tím pádem developer začne ovlivňovat při jednání s obcí územní plán. Často jsou takové byty zkolaudovány jako ateliéry (i přes to, že splňují po technické stránce všechny předpoklady pro trvalé bydlení), a povede-li se změnit územní plán, mohou projít tzv. rekolaudací na standardní bytové jednotky. Takže některé nemovitosti, byť již nedávno postavené (nové), mohou do změny k trvalému bydlení „dozrát“ časem i bez nutnosti stavebních zásahů pro rekolaudaci.
I ateliéry mají budoucnost, či význam. A jaké jsou jejich základní výhody a nevýhody? Výhodou může být nižší kupní cena oproti standardním jednotkám zkolaudovaných klasicky pro trvalé bydlení. Nevýhodou mohou být určité peripetie při financování hypotečním úvěrem. Ne všechny bankovní instituce jsou ochotné zafinancovat standardním hypotečním úvěrem, a ty, které s tím nemají problém, mohou chtít doložit od kupujícího více věcí, nebo mu mohou nabídnout o něco horší úrok. Doba však pokročila a máte-li šikovného a zkušeného hypotečního poradce, je dost možné vyjednat určité výjimky bez toho, aniž by se nestandardní právní forma odrazila na horší úrokové sazbě. V případě financování se tedy jedná o velmi individuální záležitost konkrétního kupujícího a konkrétní banky, tudíž nelze financování zařadit jednoznačně mezi negativa. Co je však hmatatelným negativem, je problém s nahlášením trvalého bydliště. Obecně ze zákona platí, že v nebytovém prostoru (kterými jsou i byty zkolaudované jako ateliéry), nelze nahlásit trvalé bydliště. Je to trochu škoda, ale na druhou stranu se jedná o logickou záležitost. Nebytový prostor obecně nemá sloužit k bydlení, ale k podnikání. Koupě ateliéru pro bydlení je vhodná pro kupujícího, který má možnost mít trvalé bydliště nahlášené v jiné nemovitosti.