Rostoucí inflace a nemovitosti

V posledních 6 letech rostly ceny nemovitostí i bez rostoucí inflace. Hodnota nemovitostí se ve velmi krátkém časovém úseku vyšplhala do závratných výšin a inflace za to nemohla. Ještě do nedávna se inflace držela v průměru kolem 3%. Úrokové sazby u hypotečních úvěrů se rovněž držely výrazně pod 3% řadu let. A jediné, co výrazně zdražovalo, byly právě ceny nemovitostí. Není tedy divu, že při aktuálně extrémně rostoucí inflaci, nemovitosti ve velmi krátkém časovém úseku (cca od jara 2021 do podzimu 2021) opětovně výrazně podražily. Místy i o dalších cca 10%. Jak to v současnosti vypadá na trhu s nemovitostmi a jaký vliv může mít na realitní trh skutečnost, že spolu s veškerými službami a zbožím, zdražují rapidně i hypoteční úvěry?

Je polovina listopadu 2021 a s novými žádostmi o úvěr již budoucí kupující ve velké míře slyší ze strany hypotečních poradců a bank úrokovou sazbu, jež začíná číslem 4. Hypoteční úvěry se začínají po mnoha letech levných půjček zdražovat. Pro ty, kteří již hypoteční úvěr mají, a v současné chvíli jim končí fixační období, nebo končit bude (a neřešili zafixování lepších podmínek dostatečně dopředu), se mohou najednou ocitnout i na dvojnásobné úrokové sazbě, než na kterou byli doposud zvyklí. Finanční zatížení tak začne být mnohem vyšší. Řádově se zpravidla nejedná o zanedbatelnou změnu, ale o několik tisíci korun měsíčně. Ten, kdo nemá hypoteční úvěr na maximální dobu 30 let, si jej může na maximální dobu prodloužit, aby se mu rozmělněním do více měsíců opět snížilo měsíční zatížení. Tato možnost je však reálná jen ve chvíli, kdy majiteli hypotéky tento krok umožní například jeho věk… Ti ostatní, kteří nemají kam hypoteční úvěr prodloužit, protože již mají půjčené finance na maximální dobu, jsou nuceni nové finanční zatížení buď zvládnout, nebo vyměnit své bydlení (buď za pronájem, nebo současnou větší nemovitost prodat a pořídit o dost menší). Tato situace je stále dobře řešitelná jen pokud by nezačaly ceny nemovitostí rapidně padat. To by znamenalo, že i hodnota jejich nemovitosti klesne, a v poměru k částce, kterou tvoří jejich dluh vůči bance, jim prodejem nemusí zbýt nic, nebo výrazně nižší částka. A může vůbec nastat rapidní pokles cen nemovitostí?

Teoreticky může. A na toto ČNB přesně cílí. Cílem zdražování úrokových sazeb je ochlazení koupěschopnosti dostatečného množství kupujících natolik, aby s klesající poptávkou byli prodávající nuceni začít klesat s nabídkovými cenami. Ruku v ruce se zdražováním veškerých služeb a zboží budou žadatelé o úvěry muset kalkulovat mnohem větší měsíční sumu, která jim po zaplacení uvažované měsíční splátky hypotéky, každý měsíc z výplaty zbyde. Musí být schopni poplatit si ze zbytku výplaty všechny ostatní provozní výdaje. A ty se také neustále zdražují. Mnozí žadatelé na úvěr buď vůbec nedosáhnou, nebo se jich bude týkat mnohem menší nemovitost, než jakou si představovali. Pokud skutečně začne klesat poptávka po nemovitostech, prvně se pokles zájmu projeví spíše u metrážně velkých nemovitostí. Kupující, kteří si dříve mohli dovolit byt o velikosti nad 100m2, si postupně budou moci dovolit byt kolem 70m2, tedy byt střední velikosti. Ti, kteří si dříve mohli dovolit byt střední velikosti, si budou moci postupně dovolit byt malé kategorie (1+kk, či garsonku). A ti, kteří by bývali dříve měli na malé 1+kk, či garsonku, budou odkázáni jen na nájemní bydlení. Pokud výše popsaný vývoj skutečně nastane, je dost možné, že se celá společnost dočká poklesu cen nemovitostí. ALE…

Nesmíme zapomenout, že spoustu vlastníků nemovitostí jich vlastní hned několik. Ať už na krátkodobé pronájmy, či dlouhodobé pronájmy. Ve chvíli, kdy nebude určitá část populace schopná koupit vlastní bydlení, zintenzivní se poptávka po nájemním bydlení. S tím souvisí nejen budoucí cenový růst nájemného, ale i skutečnost, že přesně tento typ majitelů, své nemovitosti rozhodně nebude chtít a nebude potřebovat prodat. Naopak, budou-li postupně získávat více financí z investičních nemovitostí, budou chtít pořídit nemovitosti další. Tzn., že ze strany investorů, se poptávka po koupi naopak zvedne. Tento fakt může do jisté míry vyplnit díru na trhu v poptávce, která vznikne těmi, jež nedosáhnou na hypoteční úvěr. Dalším faktorem, který může „potřít“ teoreticky klesající poptávku, je oblast příjmů, o které se nikde nehovoří. Ano, mám na mysli „černé“ peníze. Ty peníze, které mezi lidmi existují, ale nikdo je nikdy neviděl, neboť jednoduše nebyly přiznány, tedy ani vydělány a zdaněny. A přesto existují a není jich málo.

Výše popsané faktory dle mého osobního názoru způsobí to, že pokud by mělo dojít k poklesu cen nemovitostí, zasáhne to pouze chudší kraje a obce, a velkých měst se zlevňování týkat nebude. Zde osobně očekávám případné zastavení růstu cen a jejich pouhou stagnaci. Nikoli pokles. Rostoucí inflace se dle mého dotkne jen některých lidí a některých oblastí. A je samozřejmě otázkou, zda tato část trhu bude natolik velká, aby způsobila plošné zlevňování nemovitostí.