Řeším rekonstrukci bytu

Pokud se rozhodnete rekonstruovat byt je potřeba vše nejdříve pečlivě rozmyslet a naplánovat. Přestavba nemovitosti představuje zpravidla výraznou finanční i časově náročnou investici, proto je potřeba nejprve zvážit její přínos, a zda má vůbec smysl. Představa o nádherném, moderním, prostorném a funkčním bydlení se nemusí nutně shodovat s možnostmi vaší nemovitosti. Často při rekonstrukcích dochází k upřednostnění především reprezentativního vzhledu (pro dosažení ohromujícího efektu méně časté návštěvy) na úkor potřeb, zvyků a počtu lidí v domácnosti. Provedení takovéto rekonstrukce pak nepřinese onen tížený užitek v podobě příjemného a funkčního bydlení. Při přemýšlení o přestavbě vašeho bytu se především zaměřte na to, že v bytě budete žít vy, nikoli vaše návštěva, která navíc nemusí nutně docenit promyšlenou funkčnost bydlení.

Vrátíme-li se k myšlence, zda má vůbec rekonstrukce význam, je potřeba zvážit i adekvátnost nároků na danou nemovitost. Zcela určitě nelze provést funkční rekonstrukci, odpovídající vašim potřebám a nárokům pro čtyřčlennou rodinu na např. 40m2. Sami určitě uznáte, že v takovém případě vám rekonstrukce bytu, byť sebenákladnější, nepomůže.

V případě, že rekonstruujete stávající byt, máte dost času na to, abyste si v klidu rozmysleli celou rekonstrukci. V případě koupi bytu před rekonstrukcí je nutné přistupovat k návrhu změn a jejich realizování výrazně rychleji. Nejčastějším stavem je zpravidla druhý případ, kdy je člověk závislý na termínu vystěhování z původní nemovitosti a do té doby musí rekonstrukci svého nového bytu stihnout.

V obou případech platí, že po dobu rekonstrukce je lepší v nemovitosti nebydlet. Zároveň je potřeba si uvědomit, že dobře promyšlená změna dispozice může výrazně zkvalitnit bydlení v nemovitosti, ale zároveň i ušetřit finanční prostředky za přestavbu. Jak tedy na onu rekonstrukci?


Návrh dispozice, statické posouzení a stavební průzkum

Výchozím stavem pro plánování rekonstrukce by měl být vždy aktuální půdorys bytu, ze kterého je patrné, které stěny jsou nosné a nenosné (tzv. příčky). Tento podklad vám umožní udělat si představu o tom, jak prostor co nejlépe využít, ale zároveň jste z něho schopni velmi dobře odhadnout celkové náklady.

U většiny rekonstrukcí je zpravidla nutné provést zásah do jednotlivých stěn. Zde se vracíme k problému spojeného s identifikací takzvané nosné a nenosné stěny. Je nutné si uvědomit, že pokud zasahujete do nosných stěn (čímž ovlivňujete stabilitu a únosnost konstrukce), bude nutné mít projekt pro stavební povolení. Se samotnou identifikací stěn a povolení rozsahu bouracích prací vám pomůže pouze statik. Lze se setkat s případem, kdy příčky jsou umístěny ve všech nadzemních podlažích nad sebou a v celkovém kontextu přispívají např. k prostorové tuhosti, či jsou např. přitíženy průhybem stropních konstrukcí od vyšších podlaží. Omezujícím parametrem mohou být i již dříve provedené stavební úpravy o jednu úroveň podlaží nad/pod vaším bytem (nevíte, zda již někdo a především jak rozsáhlou rekonstrukci dělal). Variant může být mnoho, obecně však platí, že pouze statik vám řekne na základě prohlídky skutečného stavu konstrukce a výpočtů, co si smíte a nesmíte při rekonstrukci dovolit. Na druhou stranu je třeba si uvědomit, že na bourání lehkých dřevěných příček a bytového jádra (z umakartu) není v případě panelových soustav potřeba žádné statické posouzení a není třeba se čehokoli obávat.

Zvláštní pozornost byste měli věnovat objektům, kde jsou použity dřevěné stropy (týká se především bytových domů postavených kolem roku 1930 a dříve). V těchto případech doporučuji provést stavební průzkum. Ten představuje zpravidla na vybraných místech odkrytí vrstev podlahy, kontrolu zhlaví trámů a zjištění celkového stavu lokálních dřevěných prvků. Může se totiž stát, že trámy budou již prohnilé, či jinak porušené. V tom případě je pak lepší poškozený trám vyměnit. Zcela určitě si teď říkáte, kdy má význam tento průzkum dělat? Zcela určitě není nutné dělat ho pokaždé, spíše v případě, že budou patrné stopy po pravidelném zatékání, či plísně, či např. uslyšíte „neobvyklé praskání“ podlahy. S případným rozhřešením a radou se obraťte na stavaře se specializací na pozemní stavby, či na statika. Důsledně si dejte pozor na rady po telefonu, protože bez obhlídky místa nelze posoudit rozsah porušení, či nutný rozsah stavebního průzkumu.

Dovolte mi ještě krátké zamyšlení k celkové koncepci dispozice. Pokud kupujete/vlastníte relativně prostorný byt, není nutné si s dispozicí tolik lámat hlavu. Opačným případem jsou prostory menší, či relativně členité, kde je naopak potřeba vyřešit funkčnost a praktičnost celé dispozice. Zejména v těchto případech (pokud nejste sami výrazně nápadití) doporučuji oslovit architekta, který vám s návrhem dispozice pomůže. Zprvu se každému zdá, že se jedná o „zbytečně vyhozené“ peníze, nicméně věřte tomu, že důmyslnost dispozice a především její funkčnost je základem spokojeného a příjemného bydlení.


Materiál příček, skladba podlahy a kročejový hluk

Zcela zásadní je volba materiálu nových příček. S jistotou lze říct, že volba lehkých příček (sádrokartonové, či např. pórobetonové tvárnice) představuje vždy jistotu. Výstavbu těžké příčky (např. z cihel) je pak nutné mít opět podloženou statickým výpočtem a zcela určitě nebude možné ji použít ve všech konstrukčních systémech. Podlahy by v případě dřevěných stropů neměly být provedeny mokrými procesy (např. betonování), které jsou pro tento typ konstrukce spíše nevhodné. Voda v případě dřevěné konstrukce stropu představuje nemalý problém. Jednak se tam může dostat při samotném provádění konstrukce, či později, po provedení „neprodyšné“ podlahy, bude docházet právě v těchto místech ke koncentraci vlhkosti. U dřevěných stropů je nutné naopak zabezpečit, aby konstrukce nebyla neprodyšně uzavřena (zpravidla z horní strany). Vhodnou variantou pak představují lehké konstrukce podlah, které zároveň splňují i požadavek zbytečně nepřitěžovat konstrukci stropu.

V případě železobetonových stropů nejste vázáni tak velkými okrajovými podmínkami, jako je tomu v případě dřevěných stropů. Lze tedy vybrat zpravidla libovolný typ podlahy.

V obou případech však stojí za to řešit kročejové izolace vkládané do podlah. Ti z vás, kteří bydlí v bytových domech, zcela určitě znají to, když vám někdo nepříjemně dupe nad hlavou a nemusí to být zrovna z důvodu schválnosti, či sobeckosti.

Začněme nejprve podlahami panelových domů. Z historického hlediska, kdy panelová výstavba řešila především kvantitu (spíše než kvalitu), se na konstrukci podlahy používala tzv. nulová podlaha, kde nášlapná vrstva byla řešena měkčeným PVC (známé spíše jako linoleum). Při dalším užívání se počítalo s tím, že majitel bytu si na tuto podlahu položí ještě koberec, čímž došlo alespoň k nějakému změkčení nášlapu a situace v podobě šíření kročejového hluku o podlaží níže nebyla „natolik hrozná“. S tímto teoretickým základem se můžeme přesunout do situace, kdy vlastník bytu chce za každou cenu ušetřit při rekonstrukci na skladbě podlahy a sáhne po náhradě za v poslední době velmi oblíbenou tvrdou dřevěnou podlahu (místo koberce a linolea). Díky tvrdosti nášlapné vrstvy (a chybějící kročejové izolaci) však sousedé pod takto provedenou podlahou budou slyšet každý krok, každé upadnutí předmětu a zcela jistě se nevyvarujete toho, že vás budou (v lepším případě) chodit pouze upozorňovat, ať se chováte více ohleduplněji, nedupete atd…

Pozn.: Kročejový hluk jest hluk vyvolaný působením mechanického impulzu na konstrukci, který se následně přenáší na další části konstrukce v podobě chvění (např. dupání po podlaze, pády předmětů na podlahu atd.).

Obecně platí, že zvuk se přenáší vibrací, chvěním. Tvrdé materiály jej přenášejí snadno, měkké ho naopak tlumí. Především pro tento účel vznikl hojně používaný výraz „plovoucí podlahy“. Co ale vlastně plovoucí podlaha ve skutečnosti znamená? Většina z vás si zpravidla pod tímto názvem představí laminátovou podlahu, běžně dostupnou v hobby marketech, která ve skutečnosti tuto situaci vůbec neřeší. Skutečná plovoucí podlaha je navržena tak, že na stropní železobetonovou konstrukci se osadí pružná vrstva (kročejová izolace), roznášecí deska a pak teprve ona zmíněná nášlapná vrstva. Tím dojde k tomu, že nášlapná vrstva společně s podkladní deskou „plavou“ na izolaci a nedochází tak k přenosu vibrací na konstrukci. Nutnou podmínkou je dodržení „vytažení“ kročejové izolace po obvodu, aby byly veškeré možné přenosy vibrací skutečně eliminovány. V dnešní době existuje mnoho účinných skladeb. Doporučuji se inspirovat např. ve stavebninách, kde vám poradí kvalifikovaní odborníci (např. DEK – stavebniny, apod.).

U dřevěných stropních konstrukcí je situace velmi podobná, avšak linoucí zvuky mohou mít vskutku různé příčiny. Standardní hluk v podobě vrzání a praskání je spojený především se stárnutím konstrukce, jak totiž dům stárne, dřevo vlivem teplotních změn a vlhkosti pracuje a dochází u něj k nepatrným změnám rozměrů (roztažnost materiálu do jisté míry ovlivňuje všechny stavební materiály). Tyto zdánlivě nevýznamné změny však způsobují to, že mezi jednotlivými dřevěnými prvky dochází k napětí, které při sebemenším pohybu vyústí v dobře známé vrzání. Řešení tohoto problému je podobné jako v předchozím případě a spočívá v oddělení pohybu po nášlapné vrstvě od napjaté dřevěné konstrukce. Pro kročejovou izolaci je zde vhodný dostatečně pružný a přizpůsobivý materiál – např. lisované desky z polyuretanových pěnových kousků apod.

Při volbě skladby podlahy a materiálu nášlapových vrstev doporučuji zvážit poměr ceny a kvality. Ne vždy je nejlepší volbou nejlevnější materiál koupený v hobby marketu a zároveň je nutné si uvědomit, že se jedná o jednu z nejexponovanějších konstrukcí, která musí vydržet mechanické pády předmětů na podlahu, či jiné nahodilé zatížení. A na úplný závěr je nutné vycházet z předpokladu, že rekonstrukce by měla sloužit po nějakou návrhovou dobu, což pro někoho může představovat 3 roky, ale i 20 let.


Vyměnit okna, nebo raději opravit?

V současné době je velmi diskutovaným tématem energetická úspornost objektů. Zateplování fasád a výměna původních dřevěných oken za nová izolační se dotýká i starých objektů. Nekoncepční přístup je pak častou příčinou především pro vznik plísní. Jak tedy nahlížet na případy, kdy je zateplena pouze fasáda a okna jsou původní, či na případ opačný, kdy jsou okna vyměněna za izolační a fasáda je nezateplená?

Okno má z obecného hlediska zajistit především dostatek světla, umožnit větrání a izolovat od hluku vnějšího prostředí. Aktuálně se však největší důraz klade při výběru oken na tepelně izolační vlastnosti. Především z tohoto důvodu se mnohdy zdá nové okno lepší než to staré… Je tomu ale skutečně tak?

Izolační zasklení nemá význam, pokud není současně provedeno zateplení fasády (nebo alespoň s minimálním časovým rozestupem). Příkladem může být kombinace vzdušné vlhkosti a chladu. Pokud má okno horší tepelně technické vlastnosti, pára se z interiéru sráží na něm a velmi zjednodušeně se dá konstatovat, že sražená pára se dá z okna snadno setřít. Pokud je situace opačná a vsadíme okno s lepšími tepelně technickými vlastnostmi do nezateplené fasády, je zpravidla chladnější povrch obvodových stěn a pára kondenzuje na nich. Tento jev je bohužel doprovázen vznikem plísní.

Další problém představuje větrání. Stará okna umožňovala svými netěsnostmi infiltraci, tedy přirozenou výměnu vzduchu skrze rámy oken atd. Nevznikal tak požadavek na pravidelné a řekněme intenzivní větrání. U nových oken, která jsou těsná, je nezbytné, aby se provádělo několikrát za den intenzivní větrání, aby došlo k výměně vzduchu. Tím se však značným způsobem, především v zimních obdobích, snižuje efekt energetických úspor.

Zvuková izolace oken u izolačních dvojskel (trojskel) se chová velmi podobně jako sklo jednoduché. K výraznému utlumení hluku dojde jen tehdy, jsou-li okenní tabule od sebe výrazně oddáleny (vzdálenost alespoň 10cm). Zcela určitě jste byli svědky tohoto efektu např. ve starých domech, kdy špaletová okna (dvojitá), mají větší zvukově-izolační schopnost, než okna nová. V tomto ohledu je relativně jedno, zda zvolíte plastová okna, či eurookna, neboť hluk z exteriéru k vám bude stejně pronikat.

Zaměřme se ještě na plochu okenních tabulí u starých a nových oken. Nová, chcete-li moderní okna, s izolačními dvojskly (trojskly), mají zpravidla silnější rámy, než okna původní (důvod je čistě fyzikální, okenní tabule mají větší hmotnost a rám skrze panty stále musí přenést jejich zatížení). Okenní otvor zůstává před výměnou i po výměně pořád stejný, z logiky věci tak musí dojít ke zmenšení plochy skla, plochy, která osvětluje interiér. Pomineme-li to, že někomu toto omezení nevadí, vzpomeňme si na to, že hygienické předpisy stále požadují plochu skla rovnající se alespoň osmině podlahové plochy místnosti.

A na závěr bych rád ještě zmínil rozdíl mezi dřevěnými a plastovými okny. Mnoho lidí je přesvědčeno, že rozdíl není žádný (kromě finančního), ovšem praxe ukazuje odlišnosti značné. Nebudeme-li se bavit o estetickém dojmu, ve prospěch dřeva mluví ověřené vlastnosti několika desítkami generací. Plastová okna, respektive rámy jsou složeny z plastu a kovových částí, které mají různou teplotní roztažnost. Vlivem rozdílných teplot, působení mrazu apod., tak často dochází k tomu, že rámy mají tendenci se teplotám přizpůsobovat (roztahovat/smršťovat). Okenní otvor, na který také působí teplotní změny, však umožní jen určité roztažení/smrštění. Často tak dochází ke kroucení okenních výplní, které poznáte především „drhnutím“ při otevírání apod. Klíčové při výměně oken jsou nejen jejich kvalitativní vlastnosti, ale i způsob ukotvení, které by tyto faktory mělo zohlednit.

Mohou samozřejmě nastat různé situace, okna mohou být již vyměněná/nevyměněná, fasáda zateplená/nezateplená, může se jednat o železobeton, ale i o cihlu, o dům z roku 1930, ale i 1980. Nelze tedy dát univerzální návod, podle čeho a jak se rozhodovat. Ke každé návrhové situaci je nutné přistoupit pokaždé jinak.


Rozvody ano, či ne?

Opomínat byste při rekonstrukci neměly ani rozvody. Často majitelé ve snaze ušetřit několik tisíc nevěnují této investici pozornost, zpravidla jen kvůli tomu, že jsou rozvody skryté. Je třeba si uvědomit, že investice do rozvodů ihned v rámci celkové rekonstrukce, nepřinese o tolik výrazné navýšení celkové ceny. Navíc si v rámci rekonstrukce můžete dobře rozmyslet a přizpůsobit (dle libosti umístění nových spotřebičů) nové zásuvky a vypínače. Výměna rozvodů v pozdější době, tj. po dodělání rekonstrukce, vyjde vždy výrazně dráž.


Plánování prací, výběr řemeslníků

Z vlastní zkušenosti vím, že „hurá systém“ se nevyplácí, a proto doporučuji opravdu důsledně plánovat. Mějte na paměti, že jakákoli dodatečná změna v průběhu rekonstrukce znamená další výdaje a především prodloužení harmonogramu prací. Doporučuji držet se hesla „Kdo je připraven, není překvapen!“. Pokud je potřeba, vyřiďte si stavební povolení, zkontaktuje statika. Ověřte si klidně i vícekrát dodací lhůty u jednotlivých dodavatelů. Zároveň doporučuji mezi jednotlivými pracemi nechat pár dnů pauzu pro případ zpoždění/protažení prací.

Výběr řemeslníků je dalším krokem. Opět se vyplatí nasmlouvat si spíše jednotlivé řemeslníky na dílčí práci (pokud ovšem jste organizačně schopní). Při výběru dejte především na reference a na přímé jednání. Je dobré na práci nahodile dohlížet, ptát se, průběžně ji fotit (např. stav každý den večer). Po skončení si práci řádně přebrat a předat dalšímu řemeslníkovi. Vaše úloha je nezastupitelná v celkovém výsledku. Pokud máte pocit, že onu organizaci nezvládnete, či že raději chcete zadat celou rekonstrukci jedné firmě, vybírejte o to víc obezřetně a dávejte si pozor na smlouvu o dílo, která vám může ušetřit spoustu peněz při pozdějších reklamacích.

Při rozsáhlejších rekonstrukcích není na škodu najmout si stavební dozor, který udělá spoustu práce za vás.


Doporučení na závěr

Pokud plánujete rekonstruovat byt, ideálním obdobím je zima (nejsou zde procesy, které by byly závislé na počasí). Ve stavebnictví není zpravidla tolik práce, řemeslníci mají na práci více času.

Materiál si pokud možno obstarejte sami, porovnejte specializované e-shopy, kamenné obchody, či vyzkoušejte objednávku veškerého materiálu z jednoho místa, často totiž ve stavebninách můžete dostat významnou slevu.

Na závěr je třeba popřát mnoho energie na dotažení rekonstrukce do zdárného konce, a nezapomeňte na to, že kdo je připraven, není překvapen.

 
KONTAKT
Zobrazit tlačítka
Skrýt tlačítka