Řeším exekuce

Cílem exekuce u nemovitosti je vymožení dluhu od povinného (dlužníka) pro oprávněného (věřitele) prostřednictvím prodeje nemovitosti. Nereaguje-li dlužník na výzvy ke splacení dluhu standardní cestou, exekuce obecně funguje jako donucovací nástroj pro realizaci úhrady závazků dlužníka. Exekuci může dlužník dostat např. na plat, na movité věci a rovněž na nemovité věci. Dle způsobu plnění rozlišujeme exekuce na:

  • peněžité plnění (srážky ze mzdy, přikázání pohledávky, prodej movitých věcí, prodej nemovitostí,…),
  • nepeněžité plnění (vyklizení, odebrání věci, rozdělením věci, provedení prací,…).

Dle typu dluhů a věřitelů (těm, kterým dlužník dluží) podávají návrh na exekuci a provádí exekuci různé subjekty. V České republice rozlišujeme následující druhy exekucí.

  • Soudní výkon rozhodnutí – exekuci zřizuje místně příslušný okresní soud, který ji zároveň i provádí. Ten může zvolit pouze jeden způsob výkonu rozhodnutí (peněžité či nepeněžité plnění). Exekuce končí vymožením pohledávky a nákladů tohoto výkonu.
  • Exekuce prováděná soudním exekutorem – exekuci navrhuje oprávněný, provádí ji soukromý soudní exekutor, který je pověřen okresním exekutorským soudem v místě trvalého bydliště povinného. Po pověření soudní exekutor zašle povinnému vyrozumění o zahájení exekuce a výzvu ke splnění vymáhané povinnosti (po 10 dnech od výzvy k vyzvednutí = doručení). V této fázi nesmí povinný nakládat se svým majetkem, ale pokud do 30 dnů splní vymáhanou povinnost a uhradí veškeré náklady na exekuci, exekuce zanikne a soudní exekutor ji vůbec neprovede. V opačném případě po uplynutí 30 dnů bude exekutorem exekuce provedena. Soudní exekutor může zvolit více způsobů exekuce, avšak v určitém pořadí – např. přikázání pohledávky z bankovního účtu má přednost před prodejem nemovitých věcí.
  • Daňová exekuce – slouží pro vymáhání daňových nedoplatků a pokut souvisejících s daňovým řízením. Dluh vymáhá správce daně, tedy finanční úřad, který může podat i návrh na provedení exekuce přes soudního exekutora. Exekuci zahájí a vydá vlastní daňový exekuční příkaz správce daně. Jedná se o vymáhání peněžitého plnění. U povinného je vymáhán jak dluh samotný, tak i náklady na exekuci.
  • Správní exekuce – návrh na exekuci může podat jak správní orgán, tak i osoba, které bylo správním rozhodnutím přiznáno určité právo. Návrh na zahájení se podává k exekučnímu správnímu orgánu (většinou obecní/krajský úřad, případně i jiný správní úřad). U tohoto typu exekuce lze vymáhat peněžitý i nepeněžitý typ plnění. U peněžitého plnění je postup stejný jako u daňové exekuce. U nepeněžitého plnění vydá správní orgán vlastní správní exekuční příkaz. Náklady na exekuci se taktéž vymáhají po dlužníkovi a nebudou-li uhrazeny, mohou se také separátně vymáhat exekucí..

Exekuce se od insolvence liší tím, že do insolvence se dostane dlužník pouze v případě, kdy je předlužený, tzn. že jeho celkové dluhy musí být vyšší, než je hodnota jeho majetku, má-li více věřitelů a není schopen splácet. Pokud tyto podmínky nesplňuje, nachází se dlužník „pouze“ v exekuci.


Jak probíhá prodej nemovitosti v exekuci?

V případě nemovitostí je třeba sledovat na listu vlastnictví především část „C“, kam se zapisují jednotlivá omezení vlastnického práva. V této části naleznete jak zástavní práva (např. i klasickou hypotéku), věcná břemena, tak i právě zmíněné již existující exekuce vztahující se k nemovitosti. Slovní spojení „již existující“ bych chtěla zdůraznit, neboť jste-li v roli zájemce o koupi nemovitosti s exekucí, tak to, co již vidíte v listu vlastnictví zapsané, není to, čeho byste se měli nejvíce obávat. Tyto skutečnosti jsou již známé. Lze u nich zjistit přesnou výši vymáhaných dluhů, lze se domluvit i s navrhovatelem exekuce, jakou formou a v jakých lhůtách je možné známý dluh uhradit. Je nutné u subjektů, které exekuci provádějí, zjistit časový horizont. V určité fázi totiž pověřený vykonavatel exekuce může vyhlásit dražbu nemovitosti. I od vyhlášení dražby má dlužník ještě prostor do určené doby svůj dluh uhradit, aby dražbě zabránil. Takže ani v této fázi ještě není vše úplně ztraceno, ale časového prostoru pro řešení již nezbývá mnoho. Pokud ani tuto lhůtu dlužník nevyužije, dražba bude provedena.

Principem dražby je prodat nemovitost bez souhlasu vlastníka (dlužníka) tak, aby byly z kupní ceny uhrazeny všechny dluhy vůči všem věřitelům bez ohledu na to, kolik peněz z prodeje vlastníkovi nemovitosti zbyde. Dlužníkovi je tedy zabavena a prodána „střecha nad hlavou“ a je mu dán příkaz k vystěhování. Negativum pro dlužníka, nechá-li to dojít do této fáze, je nejen ztráta nemovitosti, ale také to, že kupující, který nemovitost vydraží, zpravidla není ochoten zaplatit za nemovitost vyšší, či průměrnou tržní cenu, za jakou se nemovitosti v daný čas na daném trhu prodávají. K dlužníkovi se tedy po zaplacení všech dluhů dostane zpravidla mnohem méně peněz, než kdyby se nemovitost prodávala bez exekuce.

To, co je u nemovitostí s exekucemi pro kupující nejvíce rizikové, nejsou však již existující exekuce, ale exekuce, které zatím nebyly zahájeny, ale ke kterým se může schylovat. Důležité je umět si zvážit riziko.

Pokud se podaří nabídnout nemovitost k prodeji ještě před dražbou (nutná dohoda a právní ošetření s věřiteli a exekutory), zpravidla se dluhy vyplácejí před prodejem, aby exekuce byly zastaveny a následně vymazány. A jelikož dlužník peníze nemá, dluhy jsou vypláceny většinou z peněz kupujícího. Zde vzniká uváděné riziko pro kupujícího v případě hrozících (zatím nezahájených) exekucí. Kupující zaplatí dluhy ze svých peněz a zbytek dohodnuté kupní ceny pošle do úschovy. Přejde se k podpisu kupních smluv, podá se návrh na katastrální úřad na přepis vlastnického práva. U přepisu vlastnictví plyne standardní dvacetidenní ochranná lhůta a po jejím skončení má katastr 30 dní na to, aby přepsal kupujícího jako nového vlastníka. Riziko tkví v tom, že exekuce jsou katastrem nemovitostí zapisovány ihned, tzn. v průběhu ochranné lhůty, nebo řádné lhůty pro zapsání změny může na nemovitost „spadnout“ další (do té doby zatím nezahájená) exekuce. V prodeji může kupující pokračovat s tím, že okamžitě vyplatí ze svých peněz i tento nový dluh. Problém nastává, je-li nově vzniklý dluh vyšší, než zbytek kupní ceny. V této situaci pak z prodeje sejde s tím, že finance za zaplacené dluhy už nemusí kupující nikdy z dlužníka získat zpět.


Jste-li vlastník nemovitosti s exekucemi:

  • nenechte svou nemovitost „spadnout“ do dražby,
  • hlídejte, přebírejte a kontrolujte veškerou poštu,
  • komunikujte s věřiteli a exekutory,
  • mějte přehled o tom, jaká je celková dlužná částka,
  • zjistěte, jaký je poměr hodnoty Vaší nemovitosti a celkové dlužné částky včetně nákladů na exekuce (jsou situace, kdy je výše celkových dluhů vyšší než cena, za kterou je vlastník nemovitosti schopen nemovitost prodat),
  • opravdu důkladně se zamyslete nad tím, jestli jste schopni ustát Vaši situaci sami (především i z časového hlediska),
  • pokud nemáte na řešení svého problému čas a/či nervy a víte, že nejste schopni v době několika dnů od zápisu exekuce v katastru nemovitostí vše splatit, popř. že se na Vás budou „nabalovat“ další dluhy, řešte to raději včasným prodejem své nemovitosti pomocí realitního zprostředkovatele a právního zastoupení, neboť v této fázi získáte z prodeje pořád více peněz, než dražbou přes exekutora, nebo společností specializující se na výkup zadlužených nemovitostí.
  • Je důležité vědět, jaké typy exekucí máte a zda jejich splacením exekuce opravdu zaniknou. Existují typy exekucí, které trvají dále, i když veškeré dluhy včetně nákladů na exekuce splatíte (např. exekuce na budoucí běžné výživné u vyživovací povinnosti). U těchto typů exekucí je realizace prodeje nemovitosti již problematická, nicméně i tu lze řešit.

Jste-li zájemce o koupi nemovitosti s exekucemi:

  • zjistěte, jaké typy exekucí vlastník na nemovitosti má,
  • zjistěte, v jaké výši jsou dluhy včetně nákladů na exekuce,
  • zjistěte, zda nebyla zahájena dražba, případně kolik času zbývá do uskutečnění dražby,
  • důsledně projednejte s právním zástupcem způsob převodu, termíny a způsoby úhrady dluhů,
  • zhodnoťte si poměr výše dluhů s kupní cenou za nemovitost,
  • důsledně ověřujte informace.
KONTAKT
Zobrazit tlačítka
Skrýt tlačítka