Řeším „černou“ stavbu

Koupili jste, nebo máte zájem o koupi nemovitosti, jejíž aktuální fyzický stav neodpovídá faktům zapsaným v katastru nemovitostí? S velkou pravděpodobností se jedná o tzv. „černou stavbu“.


Co je „černá stavba“?

Obecně lze říci, že „černou stavbou“ se rozumí jakékoli stavební dílo vznikající montáží nebo stavební technologií bez rozhodnutí, opatření, či jiného úkonu vyžadovaného stavebním zákonem, nebo prováděné v rozporu s ním. Jedná-li se o již fyzicky dokončenou stavbu, neváhejte se přesvědčit, za jakých podmínek se její stavba zrealizovala. To, že není zapsaná na katastru, nemusí nutně znamenat, že jde vždy o „černou stavbu“.


Jaký případ je „vaše“ nemovitost?

Ačkoli varianta, že jde opravdu o „černou stavbu“, v počtu případů z praxe převládá, čas od času se jedná o pouhé administrativní nedořešení. Tzn., že současný či předchozí vlastník stavbu postavil řádně na základě stavebního povolení, či ohlášky, následně ji nechal zkolaudovat, ale v případě zapsání na katastr byl již lajdák. V tomto případě je postup „nápravy“ jednodušší. Stačí vyplnit návrh na katastr nemovitostí aktuálním vlastníkem, přiložit kolaudační rozhodnutí a tím požádat o zápis fyzicky stojící stavby do katastru nemovitostí.

Složitější a zároveň i nákladnější variantou je skutečnost, kdy byla stavba opravdu postavena bez vědomí stavebního úřadu. Nejedná se o pouhé administrativní nedořešení, nýbrž o nelegální stavbu. Abyste se vyhnuli tomu, že vám stavební úřad nařídí odstranění, můžete zažádat o dodatečné povolení (žádost podává stavebník nebo vlastník). S žádostí o dodatečné povolení je nutné prokázat, že stavba:

  • není umístěna v rozporu se záměry územního plánování, zejména s územně plánovací dokumentací a s územním opatřením o stavební uzávěře nebo s územním opatřením o asanaci území není umístěna v rozporu s cíli a úkoly územního plánování, politikou územního rozvoje, s územně plánovací dokumentací a s územním opatřením o stavební uzávěře nebo s územním opatřením o asanaci území nebo s předchozími rozhodnutími o území,
  • není prováděna či provedena na pozemku, kde to zvláštní právní předpis zakazuje nebo omezuje,
  • není v rozporu s obecnými požadavky na výstavbu nebo s veřejným zájmem chráněným zvláštním právním předpisem.

Stavební úřad řízení ohledně odstranění stavby zahájí vždy, nicméně po podání žádosti o dodatečné povolení stavby, řízení o odstranění přeruší do doby, než rozhodne v řízení o dodatečném povolení. Pokud uspějete, řízení o odstranění stavby se zastaví. V opačném případě budete muset stavbu odstranit.


Na co je důležité dát si ještě pozor u nezapsaných staveb v katastru?

Zároveň si ještě pohlídejte, zda majitelem pozemku pod zatím nezapsanou stavbou, je jeden a tentýž majitel. Při převodu nemovitosti dbejte na to, aby v kupní smlouvě byla zmíněna a vyspecifikována i ta stavba, která sice dle katastru neexistuje, ale kterou kupujete také. Jde o důležitý krok jak z hlediska daní, tak i z hlediska vlastnického práva. U přiznání daně z nabytí by vás finanční úřad v budoucnu mohl nařknout z toho, že jste neodvedli daň ze všech/z celé nemovitosti, čili že jste odvedli daň nižší, než jste odvést měli. V kupní smlouvě si pohlídejte, aby nelegální stavba byla zahrnutá v celkové kupní ceně.

Z hlediska vlastnictví je důležité, aby při převodu došlo k převedení jak nelegální stavby (ošetřeno formulací v kupní smlouvě, že stavba je součástí převodu), tak i pozemku pod ní. Vyhnete se tak velmi nepříjemné situaci, kdy byste např. legalizovali stavbu, která není vaše, ale je na vašem pozemku, nebo v opačném případě stavbu, která je vaše, ale není na vašem pozemku.

 
KONTAKT
Zobrazit tlačítka
Skrýt tlačítka