1. Příprava na prodej

Často podceňovaný krok, který však určuje následný průběh celého prodeje. Důležité je uvědomit si, co prodejem sleduji, k čemu a kdy peníze z prodeje nemovitosti potřebuji, zda má vyšší prioritu rychlost prodeje, nebo dosažená cena. Nezbytné je znát dopředu jednotlivé kroky převodu a odhad časového horizontu, kdy nejdříve je reálné mít peníze za prodej k dispozici.

2. Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)

Každý prodávající má povinnost stanovenou zákonem č. 406/2000 Sb. o hospodaření energií. Nesplněním této povinnosti hrozí prodávajícímu pokuta vyměřená státními orgány. Pro vyhotovení PENB můžete oslovit kteroukoli společnost, či fyzickou osobu, která danou činnost provozuje a splňuje podmínky pro jeho vystavení. Cena za vyhotovení PENB se liší jednak dle typu a velikosti nemovitosti a jednak dle dodavatele. Jsou typy nemovitostí, u nichž vlastník nemá povinnosti PENB vyhotovovat (např. u domů, které byly vystavené před rokem 1947, apod.). Vyhotovení PENB doporučujeme začít řešit ještě před samotným zahájením prodeje. Ve chvíli, kdy nemovitost nabídnete k prodeji, je nutné v této fázi již mít PENB k dispozici a je povinností uvádět informaci o PENB i do inzerce.

3. Stanovení ceny

Cena = předpoklad, který je třeba opřít nejen o fakta, ale také o aktuální situaci na trhu (chování kupujících, dostupnost hypotečních úvěrů, poměr nabídky a poptávky, atd.). Cenu je třeba stanovit nejen na základě již uskutečněných prodejů (ty už jsou přece minulostí, ale teď je teď), dle konkurenčních nabídek v inzerci (nabídková cena se ve většině případů nerovná ceně skutečné/prodejní), ale také s ohledem na technický stav nemovitosti, lokalitu, atd. V neposlední řadě je potřeba nastavit cenu s ohledem na zvolenou prodejní strategii. Jednoduše řečeno, správné nastavení ceny hned od začátku prodeje velmi ovlivňuje jeho výsledek.

4. Prezentace nemovitosti

Základem správné prezentace nemovitosti je autentičnost. Nesmí se stát, že nemovitost z fotek a popisu bude působit lépe, či hůře, než ve skutečnosti. V obou případech to má dopad na prodávajícího. Bude-li nemovitost vypadat hůře, bude mít prodávající zbytečně málo zájemců o prohlídku a připraví se o ty, kteří by po osobní prohlídce opravdu koupili, či možná ještě cenu navýšili, aby nemovitost získali. Bude-li nemovitost při prezentování vypadat lépe, docílí prodávající pouze zklamaného odchodu zájemců z prohlídky, nebo začnou vyjednávat o slevě. Každá nemovitost má negativa i pozitiva. V očích každého je poměr negativ a pozitiv jiný. Co ale každého zajímá, je dopravní dostupnost a stav nemovitosti. Při prezentaci je velmi důležité tyto dva faktory neopomenout a zvýraznit jejich klady. Rozhodně musí fotografie poskytovat reálnou představu o prostoru, neměl by chybět půdorys s kótami, 3D vizualizace a virtuální prohlídka nemovitosti, mapa občanské vybavenosti, atd. Pokud kupující nezaujmete již v inzerci, osobní prezentace při prohlídce vás nezachrání. (home staging ano či ne?)

5. Prohlídky se zájemci

Pro prohlídky se zájemci si rozhodně dobře rozvrhněte čas. Budete-li mít cokoli po prohlídce naplánovaného, nechte si dostatečný prostor pro to, abyste zbytečně nespěchali. Vážní zájemci se často rozpovídají, občas i rozsedí, nabídnete-li jim možnost posedět, zapomenou na čas, a vy už je nervózně budete strkat očima ze dveří, protože nestihnete včas svou další aktivitu. Bude-li zájemce cítit, že je „vyhazován“ a dostane méně prostoru, než by potřeboval, může to zkazit jeho chtění vaši nemovitost koupit. Zároveň je potřeba mít „po ruce“ všechny informace k nemovitosti (od technických parametrů, přes finanční náklady související s nemovitostí, až po obecné informace o lokalitě, sousedech, SVJ, atd.) Zároveň se obrňte trpělivostí a nic si neberte osobně. Zájemci se často bezohledně vyjadřují o nemovitosti (stavu, vybavení, vašem vkusu, apod.) v negativním smyslu. A často i bez toho, aniž by zájemci cokoli kritizovali, vám mohou být prostě a jednoduše z neznámého důvodu nesympatičtí. I toto se snažte „hodit za hlavu“ a být při prohlídce příjemní a ochotní poskytnout všechny informace. Nebojte se rovněž zeptat na způsob financování, neboť bude-li kupující financovat hypotečním úvěrem a budete-li vy potřebovat peníze z prodeje co nejdříve, můžete dát přednost případně jinému zájemci s hotovostí, bude-li takový zájemce „k mání“.

6. Rezervace nemovitosti

Když už máte vážného zájemce, je důležité stvrdit jeho zájem. Vás v roli prodávajícího chrání rezervace před situací, kdy na základě pouhého příslibu od zájemce odmítáte další „uchazeče“ o koupi a čekáte na podpis kupních smluv. Často se bohužel stává, že zájemci z ničeho nic přestanou komunikovat, nebo na poslední chvíli „couvnou“ a řeknou, že vaši nemovitost nekoupí. Jak k tomu ale přijdete vy? Možná jste odmítli prohlídku s těmi, kteří by opravdu koupili, a ti si mezitím už koupili nemovitost jinou. A i kdyby ne, minimálně vás to stálo čas a měli jste zbytečné výdaje za vypracování kupních smluv, atd. Zdá se vám to fér? Proto raději předejděte těmto problémům. Spousta lidí bohužel funguje tak, že slovo drží pouze pod „hrozbou“, že změnou svého rozhodnutí budou tratit (propadnutí rezervačního poplatku). (rezervace vždy třístranná)

7. Podpis kupní smlouvy/smlouvy o převodu družstevního podílu

Úspěšně jste podepsali rezervační smlouvu, kupující poslal rezervační poplatek, a tak můžete přistoupit k řešení kupních smluv/smluv o převodu družstevního podílu. Pozor! Internet není všemocný. Vzorová smlouva stažená z internetu spíše ublíží, než pomůže. Každý prodávající a kupující má individuální situaci, každá nemovitost může mít nestandardní specifika, lišící se lhůty a možnosti pro zařízení různých věcí spojených s převodem (zápisy zástav, výmazy zástav, zpřístupnění nemovitosti, atd.). A to ať už na straně kupujícího, nebo na straně vaší. Ve smlouvách je nezbytné vše do detailu vyspecifikovat, a to jasně, srozumitelně, přesně a především způsobem, aby se daná formulace nedala vyložit jinak. Je potřeba koncipovat smlouvy od člověka, který má zaměření přímo na bytové právo, nikoli řešitele rozvodu, trestné činnosti, apod.

8. Úschova peněz

Převedení kupní ceny z účtu kupujícího na účet prodávajícího, nebo celou kupní cenu poslat na účet realitní kanceláře, při zastupování zprostředkovatelem, nepřichází v úvahu! V ČR si můžete vybrat ze tří typů úschov – advokátní, notářské, nebo bankovní. Vždy se obě strany (prodávající a kupující) musí na způsobu úschovy kupní ceny dohodnout. U každé z těchto tří typů úschov by měl být založený depozitní účet sloužící pouze a jedině pro tuto konkrétní transakci – převedení kupní ceny. Důležité je uzavřít smlouvu o úschově kupní ceny s tím, že v ní bude přesně vyspecifikováno a popsáno, kdy a za jakých podmínek dojde k uvolnění kupní ceny z úschovy.

9. Přepis vlastníka na katastru nemovitostí

Podání všech potřebných dokumentů pro přepis na nového vlastníka realizujte výhradně až po převedení kupní ceny kupujícím a/nebo bankou kupujícího do úschovy! Nikdy ne dřív! Nedopusťte, abyste se ocitli v situaci, kdy budete jak bez nemovitosti, tak i bez peněz. Když podepíšete kupní smlouvu a smlouvu o úschově peněz, je potřeba přemýšlet o tom, v jakých rukách zůstanou smlouvy s ověřenými podpisy do doby, než se na depozitní neboli úschovní účet připíše kupní cena. Katastr sice účastníky řízení obesílá a funguje zde 20ti denní ochranná lhůta (pro co slouží ochranná lhůta na katastru), ve které byste případně mohli vznést námitku, pokud by kupující nedodržel zaslání kupní ceny do úschovy před vypršením ochranné lhůty, nicméně zbytečně by se opět celý převod časově protáhl. A do té doby, než by se tento první návrh na katastru stornoval, nemohli byste pokračovat v prodeji s jinými zájemci. A když k tomu přičteme čas a opět další náklady na minimálně další poplatek na katastru za nové budoucí řízení, nebyla by toto radostná situace. Po uplynutí ochranné lhůty, je-li vše tak, jak má být (tzn. kupní cena je připravena na depozitním účtu), hlídejte proces zápisu změny v nahlížení do katastru. Pokud by vás katastr vyzval k doplnění, či v nejhorším případě návrh z nějakého důvodu zamítl, můžete na to reagovat mnohem dříve, než vám poštou bude stanovisko katastru doručeno. Ušetříte tím čas.

10. Předání nemovitosti

Standardně byste měli nemovitost fyzicky předat kupujícímu až v okamžiku, kdy je kupující zapsán na katastru nemovitostí jako nový majitel. Pokud by nedošlo z jakéhokoli důvodu k převodu nemovitosti a vy kupujícímu předáte k užívání nemovitost před tím, než je oficiálním vlastníkem, musí se v tomto případě opět vystěhovat. Nemáte záruku, že Vám nemovitost nevrátí v horším stavu. Což vás pak bude stát další peníze, abyste mohli nemovitost vůbec opět nabídnout k prodeji. Netvrdím, že nelze kupujícím vyhovět a nemovitost předat dříve, ale pokud se tak rozhodnete, je nezbytné mít na paměti, že je nutné přesně specifikovat podmínky, za kterých se tak stane. Stejně tak i dopady při jejich nedodržení, a to výhradně v písemné podobě. Při předání nemovitosti doporučuji zaznamenat na předávací protokol nejen počet klíčů, které fyzicky předáváte, ale také zapište aktuální stavy spotřeby jednotlivých médií – plyn, elektrika, voda, teplo.

11. Přepis energií

Přepis energií začněte řešit ihned po předání nemovitosti. Jako podklad vám poslouží výše zmíněný předávací protokol. U přehlášení plynu a elektrické energie využijte daných formulářů, které mají jednotliví dodavatelé pro tyto změny určené. Dané tiskopisy standardně naleznete na webových stránkách jednotlivých společností. U některých dodavatelů lze přepis uskutečnit v pohodlí domova online přes web. Další možností, jak energie přehlásit, je fyzická návštěva kontaktního zákaznického centra daných dodavatelů, kde pověřený pracovník veškeré změny zadá rovnou do systému. V případě vody a tepla se postup drobně liší dle typu nemovitosti. Např. u domů, chat a chalup je dle typu zdroje přehlášení většinou obdobné. U bytů vám naopak vyúčtování ve většině případů vyhotoví SVJ/družstvo. Avšak i zde je nutné dát předsedovi daného společenství informaci o stavu vodoměrů a tepla v den předání nemovitosti. Souvisí s tím i přehlášení zálohových plateb na úklid společných prostor, odvoz odpadu, spotřebu elektrické energie ve společných prostorách objektu, atd.

12. Daňové povinnosti

V případě daňových povinností je důležité vědět, jaké daně se vás při prodeji týkají, z čeho se částky vypočítávají, komu a do kdy je nutné daň zaplatit. Spolu s tím je důležité zjistit, zda jste od některé z daní osvobození vzhledem k vaší situaci (každý prodej je individuální – nejen na základě dané nemovitosti, ale také na situaci konkrétního prodávajícího a na tom, jak s kupní cenou „naloží“ v budoucnu). Přece vám není jedno, zda zaplatíte na daních zbytečně více, či ne.


Daň z nabytí nemovité věci:

  • hradí kupující (prodávajícího se netýká).

Daň z příjmů:

  • hradí prodávající.
  • u fyzických osob 15% z příjmu,
  • prodávající je od této daně osvobozen jestliže:
    a) nemovitost, kterou prodává vlastní minimálně 5 let, nebo
    b) nemovitost, kterou prodává vlastní alespoň 2 roky a tyto 2 roky v nemovitosti prokazatelně bydlel, nebo
    c) finanční prostředky získané z prodeje použije na koupi jiného budoucího bydlení pro vlastní účely (nutné doložit finančnímu úřadu).

Daň z nemovitosti:

  • hradí vlastník nemovitosti dle předpisu 1x ročně vždy do konce měsíce ledna daného roku,
  • jedná se o jedinou daň, která se platí dopředu,
  • je-li kupující při převodu nemovitosti zapsán v katastru jako nový vlastník až po 31. lednu, týká se ho platba této daně až v dalším období, tedy v lednu následujícího roku (jste povinni ji zaplatit ještě vy = prodávající),
  • prodávající by se měl pro další období u finančního úřadu od daně odhlásit.

DAŇOVÉ FORMULÁŘE KE STAŽENÍ
 

STÁHNĚTE SI
E-BOOK



e-book se jmenuje

Neučte se až z vlastních chyb

 
KONTAKT
Zobrazit tlačítka
Skrýt tlačítka