Řeším cenu

Jaký je nejčastější důvod ocenění nemovitosti?

Nejčastější důvod tržního odhadu (stanovení ceny obvyklé) je prodej nemovitosti. Ideální prodej pro majitele nemovitosti je prodat za co nejvyšší cenu, ve standardním čase a samozřejmě bez komplikací. Zkrátka hladký průběh s co nejlepšími výsledky. Hladký průběh a přiměřený časový a finanční výsledek mimo jiné ovlivňuje z velké části správně stanovená nabídková cena za nemovitost. Jenže co je správně? Jak určit, kolik si za nemovitost optimálně říci, abyste ji zbytečně nepodhodnotili, nebo nechtěli za nemovitost tolik, že nikdo nebude mít zájem, a budete pak muset výrazně více slevit, abyste ji vůbec prodali?

Jedna věc je tržní odhad. Věc druhá je tržní cena. Nechceme slovíčkařit, ale tyto dva pojmy jsou velmi často zaměňované a bohužel v nich dělají chybu i ti, kteří by dané problematice měli rozumět. Bude-li vám kdokoli tvrdit před prodejem vaší nemovitosti, že tržní cena je tolik a tolik Kč, není to pravda. Skutečnou tržní cenu zjistíte až z kupní smlouvy. Je to cena, za kterou prodávající ochotně prodal a kupující ochotně koupil. Tržní cena = skutečná (finální) prodejní cena v době podpisu kupní smlouvy. Není tedy možné znát tržní cenu za nemovitost před prodejem, neboť v této době se jedná pouze o odhad.

Budete-li chtít znát částku, za kterou by bylo optimální nabídnout vaši nemovitost k prodeji, bavíme se o tržním odhadu nemovitosti. Tržní odhad není konkrétní cena, ale je to rozpětí hodnoty, ve kterém je předpokládáno, že kupující projeví zájem o koupi. V daném místě, čase a s ohledem na aktuální situaci na trhu. Toto rozpětí by mělo být nastavováno vždy individuálně „na míru“ konkrétní nemovitosti. Tzn. s ohledem na lokalitu, dopravní infrastrukturu, občanskou vybavenost, stav, polohu v domě, měsíční pravidelné poplatky, stav společných prostor, příslušenství v podobě sklepu, komory, balkonu/lodžie, garáže, zahrady, velikost pozemku, právní čistotu či naopak právní vady, apod. I zdánlivé detaily určují optimální nastavení nabídkové ceny. Nelze proto dvě na první pohled identické nemovitosti „házet do jednoho pytle“. Neznamená to, že když před pár týdny váš soused prodal za tolik a tolik, že vám se podaří prodat za stejnou cenu. Můžete prodat za méně, ale i za více. Proč tomu tak bývá?

Příklad z praxe: Při prodeji dvou úplně identických bytů ve stejném domě, na stejném patře, stejně zrekonstruovaných a vybavených, pouze přes chodbu zrcadlově otočených, byla tržní cena (skutečná prodejní) odlišná. Jak je to možné? Ačkoli se oba byty prodávaly i ve stejné době najednou, čili podmínky na trhu byly rovněž pro obě stejné, rozdíl na ceně způsobila „pouhá“ jiná orientace. Ten, který se prodal o 250.000 Kč více, byl orientován do klidného vnitrobloku. Druhý do rušné ulice. Rozdíl ve výši 250.000 Kč banalita, nebo…?


Pro správné stanovení tržního odhadu existuje řada metod:

Porovnávací metoda - porovnání hodnoty oceňovaných nemovitostí s hodnotou podobných, nedávno zobchodovaných nemovitostí, jejímž výsledkem je porovnávací hodnota. Jde o přístup, který je v zemích s rozvinutou tržní ekonomikou nejvíc frekventován a jehož výsledky jsou relativně velmi přesné. Zároveň tento přístup musí být již aplikován v každém tržním odhadu, respektive v každém odhadu ceny obvyklé.

Výnosová metoda - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry).

Nákladová metoda (metoda stanovení věcné hodnoty) -způsob ocenění, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle stavu ke dni ocenění.

Pro přesné stanovení tržního odhadu konkrétní nemovitosti je nejlepší využít odpovídající metodu, vhodně zvolenou dle typu nemovitosti, v kombinaci se zohledněním uskutečněných prodejů (v nedávné době) z databáze a navíc k tomu zohlednit současnou situaci na trhu (především z hlediska chování poptávajících/zájemců o koupi).

Pokud si nejste jisti zohledněním všech faktorů, které mohou ovlivnit správné nastavení nabídkové ceny, která je při prodeji klíčová, nebo potřebujete odhad k jinému účelu, než je prodej nemovitosti, napište nám!


Proč může mít jedna a ta samá nemovitost ve stejný čas různě stanovenou hodnotu?

Rozdíl ve výši tržního odhadu způsobuje účel, kvůli kterému se odhad stanovuje. Mezi nejčastější důvody odhadu patří:

  • prodej nemovitosti,
  • dědické řízení,
  • koupě nemovitosti pomocí hypotečního úvěru,
  • odvod daně z nabytí nemovitosti

Při prodeji nemovitosti se stanovuje tzv. tržní hodnota nemovitosti. V daném čase se přihlíží jednak na již prodané nemovitosti podobných parametrů ve stejné, či podobné lokalitě, ale také na současnou sílu poptávky. Kolik je na trhu zájemců o koupi, zda jich je přetlak, nebo naopak zda je přetlak nemovitostí v nabídce, porovnává se konkurence, apod. Cílem u tržního odhadu je stanovení hodnoty nemovitosti v co nejvyšším, avšak zároveň v reálně prodatelném cenovém rozpětí.

V případě dědického řízení se nemovitost oceňuje tzv. obvyklou (tržní) cenou. Odhad vám může vypracovat odhadce, který má tuto vázanou živnost v živnostenském rejstříku otevřenou, nebo vám tržní odhad vypracuje realitní kancelář. Odhad pro dědické řízení se v současné době vyhotovuje především pro následné vypořádání mezi dědici, neboť dědická daň již oficiálně neexistuje. Od roku 2014 je nutné se řídit dle vyspecifikovaných skupin, ve kterých je stanoveno, kteří dědicové jsou osvobozeni od daně. Těch, kteří nespadají ani do jedné skupiny pro osvobození od daně, se týká daň z příjmu, nikoli daň dědická.

Při financování koupě hypotečním úvěrem si každá banka nechá zpracovat odhad vlastní. Ať už odhad nemovitosti řeší některé banky online bez fyzického prozkoumání nemovitosti, nebo opravdu nemovitost fyzicky navštíví a prohlédne odhadce pověřený bankou, zpravidla se odhad všech bank pohybuje o cca 10 – 20 % níže oproti skutečné tržní (kupní) ceně. Důvodem je větší bezpečnost banky jako věřitele, že při případném budoucím neplnění závazků žadatele o úvěr, prodá nemovitost za jimi stanovenou odhadní cenu bez problému. Žádná banka nebude podstupovat riziko, že v době, kdy by mělo dojít k neplnění závazků dlužníka, což by vedlo k „zabavení“ a nucenému prodeji nemovitosti, nenajde stejně ochotného kupujícího, který bude ochoten v jiný čas na trhu dát za nemovitost stejně vysokou kupní cenu jako nyní. Banky si tím kryjí riziko, že v každý okamžik se ceny na realitním trhu pohybují v různých amplitudách. „Spadl-li“ by nucený prodej do období, kdy budou ceny nemovitostí nižší, při nedostatečné rezervě u současného odhadu by banka na této investiční záležitosti byla „tratná“, protože by za tak vysokou cenu v danou chvíli nenašla žádného kupujícího. Jde o nastavení tzv. „zadlužitelné“ hodnoty.

Pro účel výpočtu daně z nabytí nemovitosti se kupní cena porovnává s tzv. směrnou hodnotou. Jedná se o administrativní ocenění vycházející z tabulek Ministerstva financí. Dle typu nemovitosti a lokality jsou každé nemovitosti přirazeny koeficienty. Samotné srovnání pak probíhá tak, že pokud je 75 % směrné hodnoty vyšší, než je kupní cena (konečná prodejní), daň se odvádí z těchto 75 %. Dodáte-li s daňovým přiznáním finančnímu úřadu odhad tzv. obvyklé ceny, ve kterém bude 75% směrné hodnoty nižší, než kupní cena, bude se daň odvádět z celkové kupní ceny.

 
KONTAKT
Zobrazit tlačítka
Skrýt tlačítka