Vyplatí se před prodejem rekonstruovat?

Stojíte-li nejen před prodejem nemovitosti, ale i před rozhodnutím, zda nemovitost prodat ve stávajícím stavu, nebo ji pro dosažení vyšší prodejní ceny před prodejem zrekonstruovat, je důležité posoudit více hledisek.

Základní parametr pro srovnání tkví v poměru prodejní ceny bytu před rekonstrukcí a prodejní ceny bytu zrekonstruovaného. Je třeba si uvědomit, že každá nemovitost má při prodeji svůj cenový strop, který jsou kupující ochotni akceptovat. V tomto duchu je důležité správně rozmyslet a zkalkulovat rozsah a náklady na provedení rekonstrukce.

Rozmysl jestli a „jak drahá“ rekonstrukce se vám při následném prodeji vyplatí, by měl vycházet nejen z nabídkových cen bytů v dané lokalitě, ale i z množství konkurenčních nabídek. Jinými slovy jde-li o lokalitu, kde se obchoduje relativně velké množství nemovitostí, kupující budou moci dát vždy přednost jiné nemovitosti před tou vaší. Nachází-li se naopak váš byt v lukrativní lokalitě (vzhledem k dopravní obslužnosti, občanské vybavenosti a celkové atraktivity), kde zpravidla není mnoho nabídek na koupi nemovitosti, může se vám rekonstrukce bytu i několikanásobně vrátit. Kupující budou v této lokalitě pravděpodobně ochotni koupit byt v jakémkoli stavu. A budou-li mít malý výběr, dokáží finančně ocenit zrekonstruovanou nemovitost mnohem více, než v lokalitě, kde je nabídek více. Za rekonstrukci tzv. „svépomocí“ lze samozřejmě vždy ušetřit, ale je-li na daném místě menší počet bytů před rekonstrukcí, než je poptávka, jsou kupující ochotni „připlatit“. Jde jim hlavně o to, aby nemovitost v dané lokalitě vůbec dokázali získat. Splňuje-li lokalita vaší nemovitosti tento základní předpoklad, pak se můžete pustit do kalkulace rekonstrukce.

Varianta levné avšak pohledově pěkné rekonstrukce je samozřejmě ideální. Levné rekonstrukce můžete docílit např. pomocí zakoupení materiálu ve slevě, či za velkoodběratelské ceny. Popřípadě vyjednáním množstevní slevy při odběru veškerého materiálu výhradně z jedněch stavebnin. U elektro spotřebičů do kuchyňské linky, či sanity do koupelny a wc, můžete opět docílit množstevní slevy v případě odběru od stejného výrobce, či dodavatele. Nebo pokud máte známého, který se touto činností živí, můžete zkusit potřebný materiál objednat přes něj.

Další záležitostí pro porovnání je cena práce. Kdo rekonstrukci provede? Stavební firma na klíč bývá zpravidla dražší, než individuálně nasmlouvaní jednotliví řemeslníci. Nicméně při rozhodování pozor i na to, kdo a jak bude termínově spolehlivější. Budeme-li uvažovat, že kvalitativně bude práce u obou variant na stejné úrovni, na první pohled dražší firma „na klíč“ může být ve finále levnější. Vlastní koordinace jednotlivých prací a řemeslníků je nejen časově náročná, ale dokončení celé rekonstrukce se vám může s velkou pravděpodobností značně oddálit. Jednotlivé práce na sebe navazují, čili nemůžete pozvat nejdříve podlaháře, když elektrikář nemá zrovna např. 14 dní čas, apod. S firmou, která provede rekonstrukci „na klíč“, můžete být hotovi do měsíce, s jednotlivými řemeslníky samozřejmě můžete, ale nemusíte být hotovi za stejnou dobu. A i když máte nemovitost splacenou, minimálně každý měsíc, o který se rekonstrukce prodlužuje, máte další náklady v podobě platby do fondu oprav, apod. Na zvážení je i rekonstrukce „svépomocí“. Pravdou je, že ušetříte peníze za práci jako takovou. Bude to čistě pouze o vašem času a energii. Avšak zvažte si, jak intenzivně se můžete rekonstrukci vy sami věnovat, a zda na ni opravdu budete mít čas. Budete-li chtít rekonstruovat mimo vaši pracovní dobu, zvažte, kolik volného času máte, a na jak dlouhé období rekonstrukce vyjde (viz opět neustále hrazené náklady spojené s fondem oprav) a k tomu vaše vyčerpanost. Budete-li chtít rekonstrukci pojmout efektivně, tzn. že si vezmete v zaměstnání např. dovolenou, či neplacené volno, nebo jako podnikatel se nebudete po tu dobu věnovat své podnikatelské činnosti, spočítejte si vlastní hodinovou sazbu. Někdy finančně opravdu vychází výhodněji řešit si v klidu vlastní práci a práci ostatních z vašeho výdělku zaplatit.

Ať už uvažujete o jakékoli formě rekonstrukce, opravdu důsledně si veškeré záležitost zvažte, zkalkulujte a porovnejte. Přímo odstrašující případy prodávajících jsou ty, kde se v celkové prodejní ceně za zrekonstruovanou nemovitost nevrátí prodávajícím ani skutečně vložené náklady do rekonstrukce, a v porovnání s cenou za prodej bytu před rekonstrukcí, získají z prodeje bohužel méně peněz.