Výměnek nebo věcné břemeno dožití?

S tzv. výměnkem se můžete v souvislosti s nemovitostí setkat v současné době sice méně často, než například s věcným břemenem dožití, ale stále tento typ věcného břemene existuje. Oproti věcnému břemeni dožití může výměnek obnášet pro budoucího majitele nemovitosti mnohem více povinností. Ale také nemusí! Záleží, v jakém rozsahu je výměnek ujednán. Oba typy těchto věcných břemen se v praxi nejčastěji využívají při darování nemovitosti mezi příbuznými. Nicméně příbuzenský vztah není podmínkou, a proto může být věcné břemeno založeno čistě na obchodním vztahu jako zdroj určité služby, či pasivního příjmu. Můžete se tedy setkat i s věcným břemenem za úplatu. V čem spočívá rozdíl?

Věcné břemeno dožití již svým názvem napovídá o povinnosti majitele nechat v nemovitosti dožít konkrétní osoby. Prarodiče darují svůj dům vnukovi s podmínkou, že je v domě nechá vnuk dožít. Sepíše se darovací smlouva, ve které nesmí podmínka dožití chybět. Spolu s návrhem na katastr na přepis vlastnictví z prarodičů na vnuka se zažádá i o zápis věcného břemene dožití ve prospěch obou prarodičů. Vše může obsahovat darovací smlouva, ale za sebe doporučuji sepsat dva vzájemně provázané dokumenty – darovací smlouvu a smlouvu na zřízení věcného břemene. Věcné břemeno dožití zaniká ve chvíli, kdy zemřou oba prarodiče (zánik se nevztahuje na smrt pouze jednoho z nich).

Úskalí v praxi: Věcné břemeno dožití zaručuje dárcům pouze právo na dožití. Otázkou je, v jakých podmínkách budou v dané nemovitosti žít. Narážím zde primárně na časté spory, kdo a v jakém rozsahu zajišťuje a financuje nutnou údržbu a případně i potřebné opravy nemovitosti, aby byla nemovitost provozu schopná. Ve chvíli, kdy se uživatel nemovitosti liší od vlastníka, je nutné si předem všechny tyto záležitosti dohodnout – ideálně písemně.

Výměnek je zajištění určitých práv, požitků a úkonů ze strany nového vlastníka, na kterého nemovitost převádí současný vlastník. Součástí výměnku může, ale nutně nemusí být i právo současného majitele na dožití. Výměnek je možné sjednat na dobu určitou, ale zpravidla se sjednává na dobu neurčitou – respektive na dobu, která končí smrtí současného majitele (tzv. výměnkáře). Principem výměnku jsou určité povinnosti, které musí nový majitel plnit ve prospěch původního vlastníka za to, že na něj nemovitost převedl. Výměnek vzniká na základě smlouvy o výměnku spolu se zápisem výměnku ke konkrétní nemovitosti a osobě do katastru nemovitostí. U příbuzných bývá obsahem takové smlouvy např. povinnost doprovodu k lékaři, obstarávání nákupů, ošetřování původního majitele, apod. V čistě „obchodním“ vztahu si můžete představit starého dědečka, jehož dům a rozsáhlá louka navazuje na objekt rodinné farmy, jejíž kapacitu potřebují majitelé navýšit. Tato situace se nemusí řešit přímým jednorázovým výkupem. Pro starého člověka, který např. nemá nikoho v rodině, kdo by se o něj staral, může být naopak výhodnější zřídit výměnek. V tomto případě může být obsahem výměnku povinnost ošetřovat starého pána, doprovázet ho k lékaři, vařit mu, ale také dodávat mu zdarma v určitých intervalech např. domácí bio produkty, nebo mu pravidelně zasílat dohodnutou částku jako pasivní příjem na přilepšení k důchodu. Obsahem výměnku může být různé množství povinností a jejich kombinace.

Úskalí v praxi: Smlouvy o výměnku bývají často podceňované. Rozhodně více, než kde jinde, zde platí nutnost co nejpřesnější specifikace, co, kde, jak, jak často, v jakých intervalech, v jakém rozsahu, atd. je povinen nový majitel nemovitosti, kterou mu původní vlastník přenechá, zajišťovat.

Výměnek, ani věcné břemeno dožití, nelze zdědit. Vztahuje se ke konkrétní osobě a zaniká smrtí této osoby. Nemůže být tedy předmětem dědického řízení.