Vyčíslení zůstatku hypotečního úvěru nemusí být správně a může finančně dost bolet!

Budete-li bance při prodeji vaší nemovitosti, na kterou máte zástavu, z kupní ceny doplácet zbytek úvěru, je nutné vyžádat si vyčíslení aktuálního zůstatku. Ačkoli se jedná o oficiální dokument vydaný bankou, nemusí být správně. Velkou roli hraje skutečnost, v jaké fázi fixace budete dlužnou částku doplácet, a především, kdy naposledy máte podepsanou poslední „revizi“ smlouvy (prodloužení fixace). K čemu aktuálně může docházet a reálně dochází ze strany bankovních institucí?

Od 1. 12. 2016 je účinná novela o spotřebitelském úvěru. Co to pro vás při doplacení úvěru v této chvíli může, ale nemusí znamenat? Za předčasné splacení mimo fixaci byly banky zvyklé účtovat klientům pokutu. V současné době na toto mají nárok jen v některých případech, konkrétně u hypotečních úvěrů, jejichž x-letá fixace nebyla zatím po 1.12.2016 prodloužena/revidována. Příklad: prodávající má hypoteční úvěr sjednaný od roku 2014 s pětiletou fixací. Tzn., že první revize fixace ho čeká až v roce 2019. Rozhodne-li se prodat nemovitost např. již v roce 2018, tzn. před koncem fixace, banka je oprávněna naúčtovat si pokutu za předčasné splacení, neboť aktuální platná smlouva mezi prodávajícím a bankou je z roku 2014, tedy dle původních podmínek před účinností novely z prosince 2016.

Současná praxe některých bank, či jejich zaměstnanců je však taková, že pokutu si zkouší u klientů neoprávněně nárokovat i v případech, kdy došlo k revizi úvěrového smluvního vztahu (smlouvy) mezi prodávajícím a bankou v období po 1.12.2016. Tedy v době, kdy smlouva již začala podléhat novým podmínkám, při kterých nelze pokutovat klienty způsobem, jako tomu bylo dříve.

Pro lepší představu, o jaký finanční rozdíl se jedná, nám může posloužit ukázkový příklad nedávného prodeje nemovitosti s jedním z mých klientů. Klient se rozhodl na konci léta v r. 2017 prodat svou nemovitost před koncem fixace. Protože mu však fixace končila v témže roce na podzim, měl již z května 2017 podepsané prodloužení fixace na další fixační období. Banky standardně řeší prodloužení fixace dostatečně dopředu (i několik měsíců), aby si svého klienta udrželi a nezískala ho při refinancování konkurence. Ačkoli měl klient podepsané nové smluvní podmínky z května 2017 (tzn. v době již platné a účinné novely o spotřebitelském úvěru), při vyčíslení aktuálního zůstatku dlužné částky, si banka mimo jiné naúčtovala i pokutu za předčasné splacení ve výši 150.000 Kč. Nějakou dobu si banka tvrdila své, nicméně nakonec uznala svou „chybu“ a vyčíslení bylo pro klienta z nenadání o 150.000 Kč levnější. A mít o tuto částku méně, nebo více, je nemalý rozdíl. Nejedná se o případně zanedbatelných „pár stovek“ korun.

Doporučení: řešíte-li s vaší bankou vyčíslení, nebojte se vyčíslenou částku konzultovat s nějakou třetí stranou – např. jiným hypotečním poradcem, finančním poradcem, zkušeným realitním makléřem, který taktéž úzce spolupracuje s odborníkem na hypoteční úvěry, tudíž má možnost vyčíslení také zhodnotit, potažmo zkonzultovat. Dnešní doba je primárně o tom, že co si člověk nepohlídá, to nemá. O to hůře se kontrola provádí, jestliže klient ani netuší, co si má ohlídat, natož jakým způsobem může své zájmy chránit.