Řeším technický stav bytu
Než začnete řešit technický stav nemovitosti, doporučuji ověřit skutečnosti spojené s právním stavem nemovitosti, apod. Jak tedy na to? Výchozím materiálem, kde tyto informace zjistíte je list vlastnictví (LV). Proberme si tedy ty nejdůležitější body, související s případným omezením nakládání s nemovitostí po technické stránce.
Část B: „Nemovitosti“ obsahuje informace o nemovitostech, které vlastník (či několik vlastníků), který je uveden v části „A“ vlastní. Předmět koupě by se měl s touto částí shodovat. Především se doporučuji zaměřit na způsob ochrany, neboť zde může být uvedena skutečnost, že nemovitost se nachází např. v památkově chráněném území, apod. Tato informace má především dopad na pozdější úpravy nemovitosti spojené s rekonstrukcí – např. výměna oken apod. (požadavky a podmínky na veškeré stavební úpravy zjistíte na příslušném stavebním úřadu).
Část C: „Omezení vlastnického práva“ uvádí informace o omezení s nakládáním příslušné nemovitosti. Tím může být předkupní právo, omezení převodu nemovitosti, různá věcná břemena, zástavní právo, exekuce apod. Zejména určitý typ věcného břemena vás může výrazně omezit.
Doporučuji se dále seznámit s územním plánem příslušné obce. V současné době má většina obcí územní plán volně ke stažení na svých webových stránkách. V územním plánu naleznete výrokovou část (požadavky a podmínky rozvoje území jsou stanovené v textové části a vymezené jsou graficky ve výkresech) a odůvodnění (odůvodnění řešení, východiska řešení, podklady apod., které mají rovněž textovou a grafickou část). Územní plán se obvykle reviduje po 5 letech. Důležité je sledovat jeho datum platnosti. Vyhnete se tak nepříjemné situaci, kdy před vydáním nového územního plánu koupíte nemovitost s vědomím, že stavba se sice aktuálně nachází např. v obytném území, ale v novém územním plánu již bude způsob využití území jiný.
Po prověření výše uvedených skutečností můžete přejít k řešení technického stavu nemovitosti - bytové jednotky. Chystáte se kupovat spoluvlastnický podíl, tudíž by vás měl zajímat nejprve celkový stav domu. Většina domů prošla již zateplením fasády, tudíž z vnější strany domu nemusíte poznat žádný problém.
Celkový stav domu
Sledovat byste měli především trhliny, stopy po zatékání a případný výskyt plísní. Dobře fungující společenství/družstvo nenechá žádný problém náhodě. Zjistěte si zároveň stav rozvodů v domě, zda jsou na všechny rozvody prováděny pravidelně revize. Všímejte si toho, zda je osvětlení schodišť funkční na základě stisku tlačítka (schodišťového spínače), či je realizováno již moderním způsobem skrze pohybová čidla. Svoji pozornost byste měli dále upnout na stav výtahu (zda je původní, před výměnou, či již vyměněný), stav požárně bezpečnostního zařízení bytového domu (mnohdy chybějící, či „vybrané“), stav veškerých povrchových úprav, ale i stav vstupních dveří (na nich poznáte především to, jakým způsobem se chovají k nemovitosti jednotliví vlastníci).
V neposlední řadě si vyžádejte informaci o zateplení objektu, respektive tedy průkaz energetické náročnosti budovy a zjistěte si, jakým způsobem je realizována dodávka tepla a ohřev vody v domě. Moderní a levnější způsob dodávky představuje kompaktní předávací stanice (KPS) umístěná zpravidla ve společných prostorách domu.
A pokud se chystáte kupovat bytovou jednotku v posledním nadzemním podlaží (tzv. „pod střechou“) a nejen v tomto případě, doporučuji se zajímat o stav střechy (zda je původní, opravená, či kompletně zrekonstruovaná).
Následovat by měla prohlídka bytové jednotky.
Trhliny
Při prohlídce platí pravidlo koukat po všem, co není „normální“. Jakmile uvidíte ve stěnách trhlinu, ptejte se na její důvody. V prohlíženém bytě nemusí být nutně problém, to ovšem neznamená, že nemůže být problém o podlaží nad/pod v důsledku např. neodborného vybourání otvoru v nosné stěně.
Stopy po zatékání/vytápění
Sledujte všechny kouty, místa kolem oken, stropy. „Chytrý“ prodávající, pokud bude chtít onu častou věc maskovat, přemaluje zpravidla problematické místo. Pokud tedy nebudou patrné žádné stopy po těchto problémech, zaměřte se na rozdíly v barvách stěn (nedávno vymalovanou stěnu pozná téměř každý).
Plísně
Výskyt plísní sledujte především v okolí oken, u obvodových stěn a v koutech. Problémy mohou souviset především s nevhodně provedenými detaily zateplení fasády, dále s nevhodnou kombinací plastových oken a tloušťkou zateplení, či se špatným režimem větrání.
Okna
Zcela určitě najdete mnoho rozdílných stavů, kdy jsou okna již vyměněná a fasáda je/není zateplená, až po stav, kdy mohou být okna i fasáda v původním stavu. Kromě plísní a vlhkých míst v okolí okenního otvoru si dávejte především pozor na jejich stav, tj. zda jsou servisovaná a po otevření zůstávají skutečně otevřená, zda fungují všechny způsoby otevření (otevření, vyklopení, či mikroventilace). Zajímat by vás měl i stav těsnění okenních rámů, neboť i u nového zasklení jejich výměna představuje několikatisícovou položku.
Pozn.: Izolační zasklení nemá význam, pokud není současně provedeno zateplení fasády (nebo alespoň s minimálním časovým rozestupem). Příkladem může být kombinace vzdušné vlhkosti a chladu. Pokud má okno horší tepelně technické vlastnosti, pára se z interiéru sráží na něm a velmi zjednodušeně se dá konstatovat, že sražená pára se dá z okna snadno setřít. Pokud je situace opačná a vsadíme okno s lepšími tepelně technickými vlastnostmi do nezateplené fasády, je zpravidla chladnější povrch obvodových stěn a pára kondenzuje na nich. Tento jev je bohužel doprovázen vznikem plísní.
Podlahy
Stav podlah by vás měl zajímat především u zrekonstruovaných bytů. Doporučuji zjistit rovinatost podlahy (např. kuličkou – pokud není podlaha v rovině, kulička se bude pohybovat) a dále zda se jedná o podlahu, kde pod vámi nebudou sousedé nešťastní např. bez chybějící kročejové izolace apod.
Vrzání
U dřevěných stropů mohou linoucí se zvuky mít vskutku různé příčiny. Standardní hluk v podobě vrzání a praskání je spojený především se stárnutím konstrukce, jak totiž dům stárne, dřevo vlivem teplotních změn a vlhkosti pracuje a dochází u něj k nepatrným změnám rozměrů (roztažnost materiálu do jisté míry ovlivňuje všechny stavební materiály). Tyto zdánlivě nevýznamné změny však způsobují to, že mezi jednotlivými dřevěnými prvky dochází k napětí, které při sebemenším pohybu vyústí v dobře známé vrzání. Pokud však budete slyšet zvuky horšího charakteru (praskání apod.), je nutné zjistit, co je jejich příčinou.
Rozvody
Především v případě, kdy kupujete nemovitost po rekonstrukci, mohou nezrekonstruované rozvody představovat značný problém. Náklady na rekonstrukci rozvodů pak v tomto případě představují významnou položku. Pokud jsou rozvody po rekonstrukci, chtějte vidět revizní zprávy. V opačném případě si je vyměňte v průběhu rekonstrukce sami.
Jističe
Pojistná skříň by měla mít dostatečný počet jističů pro jednotlivé spotřebiče, zásuvkové a světelné okruhy. Pokud tomu tak u bytu po rekonstrukci není, značí to problém.
Stoupačky
Nebojte se a podívejte se do nich. U zrekonstruovaného bytu nesmí chybět revizní dvířka s přístupnými měřáky. Zhodnoťte si vizuálně jejich stav, zda se shodují s uvedenými informacemi a jsou opravdu po rekonstrukci.
Úpravy povrchů
Zde doporučuji především u obkladů o mechanickou kontrolu poklepem. Obklady před odpadnutím mají velmi dobře známý „dutý“ zvuk. Proto klepejte na více místech… Poklepání se nebojte ani u klasických omítek, i ty přece mohou odpadnout…
Zařizovací předměty
Nebojte se vše důsledně vyzkoušet, zda splachuje záchod, zda fungují baterie, apod. Pozorně sledujte hrany zařizovacích předmětů a jejich případné poškození.
Kuchyňská linka a spotřebiče
Opět i zde doporučuji všechno vyzkoušet. Od spotřebičů, o kterých majitel hovoří jako o nových, si vyžádejte záruční listy/doklady o koupi (pro případnou reklamaci). U ostatních spotřebičů je nutné jejich stav a funkčnost náležitě vyzkoušet.
Zasklení balkónů/lodžií
Tento bod by zasloužil samostatné téma, neboť problémů spojených se zasklením „venkovní“ konstrukce neustále přibývá. Doporučuji pohlídat zejména možnost otevření co největší plochy zasklení a především možnost cirkulace vzduchu a to i při zavřeném stavu. Je potřeba si uvědomit, že se jedná o nevytápěnou část bytu a její zasklení nemusí být zrovna ve prospěch konstrukce. Vyplatí se i sledovat vlhkost stěn, výskyt plísní apod.
A jaká jsou doporučení na závěr? V případě, že zjistíte jakoukoli nesrovnalost, oproti inzerci nemovitosti, a stále budete přesvědčeni, že danou nemovitost skutečně chcete koupit, je to určitě podklad pro jednání o snížení ceny.