Řeším koupi s nájemníkem
Ať už plánujete v nemovitosti sami bydlet, nebo ji pořizujete za účelem pronajímání, před podpisem jakékoli smlouvy (rezervační/kupní) zjistěte všechny podmínky nájemní smlouvy, kterou má nájemník uzavřenou se současným majitelem. Z realitní praxe může jít o standardní i problematický proces převodu. Velmi záleží na vymezení podmínek předem, proto jsme po zvážení zařadili toto téma do sekce „Řeším problematický převod“.
Koupit nemovitost obsazenou nájemníkem - přítěž nebo výhoda?
Pokud plánujete v nemovitosti sami bydlet:
- Před podpisem jakékoli smlouvy si vyžádejte písemně potvrzenou dohodu mezi stávajícím vlastníkem a nájemníkem o ukončení nájmu. Z ní by mělo být patrné, k jakému datu je nájemník povinen nemovitost opustit.
- Nemá-li stávající majitel s nájemníkem ukončení nájmu ještě písemně vyřešené, chtějte znát podmínky jejich nájemní smlouvy a trvejte na tom, aby jak v rezervační, tak i kupní smlouvě, bylo uvedeno, kdy nejpozději se prodávající zavazuje předat vám nemovitost ve stavu, kdy se k ní již nebude vázat žádné nájemní právo.
- Standardní výpovědní lhůta z nájmu je 2 měsíce, nicméně nespoléhejte na to, že vlastník a nájemník nemají mezi sebou uzavřenou výpovědní dobu delší.
- Nájemní smlouva se změnou vlastníka standardně přechází automaticky na nového majitele. Dodatkem se mění pouze jméno pronajímatele a číslo bankovního účtu, kam nájemník bude nově zasílat nájemné. Nebudete-li požadovat po současném majiteli, aby ukončení nájemního vztahu řešil ještě on, je potřeba si uvědomit, že vy můžete ukončit nájemní vztah až ve chvíli, kdy budete dle katastru nemovitostí zapsáni jako noví majitelé. Tím se vám celková výpovědní doba, kterou budete muset podle současné nájemní smlouvy dodržet, protáhne.
- Pokud tedy v době uzavření rezervační smlouvy existuje u nemovitosti nájemní právo (ať už plyne, nebo neplyne výpovědní lhůta nájemníkovi), vždy trvejte na zapracování této skutečnosti do všech smluv.
Pokud plánujete pořídit nemovitost na investici:
- I přes to, že v nemovitosti sami nechcete bydlet, a je vaším záměrem v pronajímání pokračovat, i v tomto případě se předem zajímejte o aktuální podmínky nájemní smlouvy mezi současným vlastníkem a nájemníkem.
- Zjistěte, jakou výši nájemného současný nájemník platí, zda platí pravidelně, zda v minulosti bez problému uhradil případné vzniklé nedoplatky např. na vodě, zda se jedná o bezproblémového nájemníka z hlediska soužití v bytovém domě (informaci zjistíte od sousedů), a zároveň si s ním chtějte napřímo promluvit, abyste znali jeho názor na bydlení (spokojenost/nespokojenost, plány do budoucna – jak dlouho uvažuje v nájmu ještě zůstat, zda u něho neexistuje pro vás něco záporného, co současnému majiteli nevadilo, ale u vás bude překážkou – např. kouření v nemovitosti, chování domácího zvířete, atd.).
- Dohodnete-li se s nájemníkem na pokračování v nájemním vztahu, dopředu si odsouhlaste koncept nové nájemní smlouvy. V takovém případě je koupě nemovitosti s nájemníkem výhodou.
- Nerozhodnete-li se pokračovat v pronajímání se současným nájemníkem, trvejte na tom, aby ukončení nájemního vztahu vyřešil předem ještě stávající vlastník.
- Všechny dohodnuté záležitosti týkající se nájemního vztahu nechte zapracovat do rezervační i kupní smlouvy.
Jak je to v případě komerčních prostor pronajatých na dobu určitou x let dopředu?
- U vyloženě investičních nemovitostí, jako jsou administrativní budovy pronajímané různým společnostem, či skladové prostory, apod., si rozhodně nechte stávajícím majitelem předložit aktuální výnosnost z pronájmu. Chtějte znát kompletní náklady na provoz, aktuálně nastavené nájemní podmínky (výše nájmů, dobu, na kterou jsou nájemní smlouvy s jednotlivými nájemníky uzavřeny, délky výpovědních dob, apod.).
- Chtějte znát i aktuální obsazenost celého objektu a platební morálku jednotlivých nájemníků.
- I zde není od věci udělat si prostor pro osobní kontakt s jednotlivými nájemníky, abyste získali představu, jaké mají plány, zda se chystají třeba rozrůstat, nebo naopak budou redukovat stavy zaměstnanců, kam směřují, apod.
- Předem si ujasněte, zda nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou na x let dopředu, budou pro vás přítěží, nebo naopak výhodou (výše nájemného bude pro vás příznivá a nebudete-li mít jiný záměr s danými prostory, apod.)
- V případě, že byste neoprávněně chtěli ukončit smlouvy uzavřené na dobu určitou na x let dopředu mějte na paměti, že nájemníci typu soukromé společnosti, státní a jiné organizace, atd. nejsou osamělým ustrašeným jedincem, který si pronajímá malý byt, a jisto jistě nebude mít odvahu, chuť a finance soudně se domáhat svého práva.
