Řeším družstevní vlastnictví
Koupě nemovitosti v družstevním vlastnictví se od převodu nemovitosti ve vlastnictví osobním drobně liší. Ačkoli se nejedná o složitější převod, z realitní praxe víme, že mnoho lidí vnímá tento typ vlastnictví spíše jako problematický. Většinou je to však způsobeno nedostatečnou, či nepřesnou informovaností, v čem je to jiné a jaké výhody a nevýhody družstevní vlastnictví oproti osobnímu má. Z hlediska všeobecného vnímání družstevního vlastnictví spíše v negativním smyslu, jsme po zvážení zařadili i toto téma do sekce „Řeším problematický převod“.
Jaké jsou základní rozdíly osobního a družstevního vlastnictví?
Pro lepší srovnání a pochopení si představte dva totožné bytové domy. V bytovém domě „A“ jsou bytové jednotky v osobním vlastnictví. V bytovém domě „B“ jsou bytové jednotky v družstevním vlastnictví.
- Charakteristika bytového domu „A“ (osobní vlastnictví)
- Majitelem bytové jednotky, o kterou máte zájem, je vlastník bytové jednotky, který je v katastru pod touto bytovou jednotkou zapsán.
- Majitelem celého bytového domu jsou všichni vlastníci jednotlivých bytových jednotek.
- V katastru nemovitostí vidíte rozepsané jednotlivé bytové jednotky a u každé z nich je zapsaný daný vlastník.
- Z katastru jste schopni zjistit, kolik je bytových jednotek v domě a jakou velikost jednotlivé byty mají.
- Každý vlastník má svůj list vlastnictví k danému bytu.
- Při převodu bytové jednotky se sepisuje a podepisuje kupní smlouva, kterou je potřeba s návrhem doložit katastrálnímu úřadu, aby vlastníka přepsal. Pak čekáte dle zákonných lhůt na to, až katastrální úřad tuto změnu provede. Ve chvíli, kdy u dané bytové jednotky vidíte na listu vlastnictví své jméno, stali jste se oficiálními novými vlastníky.
- Základní výhody:
- koupi lze vždy financovat hypotečním úvěrem,
- nikdo vám nemůže zakázat byt pronajímat.
- Základní nevýhody:
- náklady při koupi se vám zvýší o 4% z kupní ceny z důvodu povinnosti odvést finančnímu úřadu daň z nabytí nemovitosti,
- každý rok platíte pravidelně daň z nemovitosti,
- převod trvá časově déle,
- větší počet kupujících při prodeji (nejste omezeni jen na kupující s hotovostí).
- Charakteristika bytového domu „B“ (družstevní vlastnictví)
- Majitelem bytové jednotky, o kterou máte zájem, je dané družstvo (právnická osoba), člověk, který vám jí nabízí k prodeji, není vlastník, ale družstevník. Ten nevlastní bytovou jednotku, ale družstevní podíl odpovídající velikosti daného bytu. Nejedná se o vlastnictví jednotky, ale o vlastnictví nájemního práva k ní.
- Majitelem celého bytového domu je družstvo.
- V katastru nemovitostí nevidíte rozepsané bytové jednotky s jednotlivými družstevníky, ale pouze vidíte bytový dům jako celek a u něj jednoho zapsaného vlastníka – družstvo.
- Z katastru nejste schopni zjistit, kolik je bytových jednotek v domě a jakou velikost jednotlivé byty mají.
- Je zde pouze jeden list vlastnictví, a to na celý objekt (dům), který je napsaný na družstvo.
- Při převodu bytové jednotky se sepisuje smlouva o převodu družstevního podílu, nikoli kupní smlouva. Smlouvu o převodu družstevního podílu na konkrétní bytovou jednotku nedáváte na katastr, protože neměníte vlastníka. Vlastníkem stále zůstává družstvo. Smlouvu pouze doručíte danému družstvu, které vám razítkem potvrdí její přijetí. Tímto úkonem je převedeno družstevní vlastnictví na kupujícího. V tento moment se tedy stanete novým družstevníkem – vlastníkem družstevního podílu ke konkrétnímu bytu.
- Základní výhody:
- ušetříte jednorázový poplatek ve výši 4% z kupní ceny, což není zanedbatelná částka,
- neplatíte každý rok daň z nemovitosti,
- převod bývá rychlejší.
- Základní nevýhody:
- většinou nelze koupi financovat hypotečním úvěrem, neboť kupujete od družstevníka družstevní podíl, nikoli nemovitost, a proto nemají banky kam umístit zástavní právo,
- při prodeji máte menší okruh potenciálních kupujících (jste většinou omezeni jen na kupující s hotovostí),
- družstvo může mít ve stanovách zakázáno podnajímání, tzn. že nemůžete kupovat byt se záměrem investice v podobě pravidelného příjmu z nájmu.
Kdy lze výjimečně financovat družstevní vlastnictví úvěrem?
Při nutnosti financování hypotečním úvěrem si lze pomoci umístěním zástavního práva na jinou nemovitost, která je v osobním vlastnictví. Musí však splňovat podmínku stejné, či vyšší hodnoty, než jaká je hodnota kupované nemovitosti, a zároveň nesmí být vůbec, nebo příliš zatížená jinými úvěry.
V případě, že stávající družstvo již schválilo převod do osobního vlastnictví a je schopno bytové jednotky do jednoho roku převést, většina bank je schopna zafinancovat koupi hypotečním úvěrem i přes to, že budete v danou chvíli kupovat ještě družstevní podíl. Standardně k tomu potřebujete potvrzení od družstva, že do 1 roku dojde k převodu do osobního vlastnictví. Banka tak bude mít záruku, že nejpozději do 1 roku si bude moci „půjčku“ vaší osobě zajistit zápisem zástavního práva na list vlastnictví týkající se vaší nemovitosti.
U levnějších nemovitostí, kde potřebná výše úvěru splňuje podmínky např. pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření či jiný „osobní“ typ úvěru, lze zafinancovat koupi nemovitosti v družstevním vlastnictví tímto typem úvěru, kde není vyžadováno krytí „půjčky“ umístěním zástavního práva. V tomto případě je důležité řádně propočítat výhodnost z hlediska úroků, neboť tak nízkých úroků, kterých byste dosáhli u klasického hypotečního úvěru, nedosáhnete. U této varianty se každopádně bavíme o nemovitostech, jejichž kupní cena se pohybuje v řádech stovek tisíc, nikoli milionů.
