1. Příprava na koupi
Před samotným zahájením hledání vhodné nemovitosti si v klidu sedněte, vezměte do ruky papír a tužku, a nejen v hlavě si ujasněte, co od budoucího bydlení očekáváte. Při výběru nemovitosti hraje roli mnoho parametrů, které má každý z nás jiné. Množství času tráveného každodenní cestou do práce, příroda, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, již hotová nemovitost k nastěhování, nebo možnost přizpůsobit si ji „k obrazu svému“, finanční možnosti, či výše investice, kterou jste ochotni a schopni dát. To však není vše. Ujasněte si, co je pro vás prioritou a nad čím jste spíše ochotni „přimhouřit oko“, neboť žádná již postavená nemovitost není v daném místě a čase 100% ideální, pokud nemáte možnost postavit si ji sami, jak vy chcete a kdekoli byste si přáli.
2. Stanovení/zjištění finanční investice
Druhý krok úzce souvisí s přípravou na koupi. Je nezbytné vědět, jaké máte finanční možnosti, popř. kolik jste do pořízení nemovitosti ochotni investovat. 80% kupujících financuje koupi úvěrem. Zjistěte si, na jakou výši dosáhnete, za jakých podmínek a předpokladů, co to pro vás bude znamenat každý měsíc, v jaké jste situaci teď a v jaké budete nejpravděpodobněji v budoucnu. Udělejte to hned, než začnete po jakékoli nemovitosti „pokukovat“. Je totiž dost možné, že se budete muset vrátit k bodu č. 1, a své parametry a požadavky trochu poupravit. Ušetříte si mnoho času zbytečnými prohlídkami nemovitostí, na které finančně nedosáhnete. I v případě dostatku peněz zvažte vaši investici. Je důležité vědět, jaká je návratnost, a jestli se vám daná investice vyplatí. Není nic horšího, než „dotovat“ něco, co vám původně mělo generovat zisk, či se případně zisku vůbec nedočkat.
3. Vyhledávání nemovitosti, zjišťování informací
Činnost nejvíce časově náročná, a možná právě z důvodu chtění uspořit čas, i nejčastěji podceňovaná. Tuto činnost lze nazvat „černou prací“. Spoustu času, který není nikde vidět. Hodiny, dny, týdny, kdy se můžete věnovat mnohem příjemnějším či užitečnějším činnostem, než surfováním po internetu, načítáním informací, vyhledáváním, porovnáváním ceny s jinými nabídkami, obvoláváním, domlouváním si termínů prohlídek, atd. Je potřeba si uvědomit, kolikrát za život kupujete nemovitost, a proto byste tuto časově náročnou činnost měli dělat opravdu na 100%. Úspora času v této fázi bývá často na úkor vašeho času a nervů v budoucnu. Stačí podcenit a nezjistit jednu věc o nemovitosti a nikoho nebude zajímat, že vám to druhá strana neřekla, když jste se neptali. A stává se i to, že vám to neřekne, i když se ptáte. Buď záměrně, nebo to sama jednoduše neví a nehodlá se tím zabývat. Žijeme ve světě, kdy je potřeba důsledně zjišťovat, zajímat se, atd. Důvěřovat můžete, prověřovat musíte! Nebudete-li to dělat, může vás to později stát mnoho peněz, času, nervů, a může vám to „nabourat“ i vaše plány do budoucna. Na pozdější námitky často nebývá brán zřetel.
4. Prohlídka nemovitosti
Viděli jste fotky, přečetli si popis inzerátu, na něco se po telefonu majitele či makléře doptali, máte adresu a „hurááá“ na prohlídku? I zde je nutná příprava. To, že má kuchyňská linka červenou barvu a že jsou v koupelně béžové obklady, to už možná víte z fotek. Takže na co je potřeba se zaměřit? Prostornost, která není z fotek vidět. Světlo v nemovitosti. Dle typu nemovitosti (zrekonstruovaný objekt, nový objekt, starý objekt, rozestavěný objekt,…) byste se měli při prohlídce zaměřit na možná rizika – nehospodárné SVJ, chroničtí „vytápěči“ žijící o patro výš, sousedé, čistota společných prostor, kvalita provedené rekonstrukce a použitých materiálů, těsnost a funkčnost oken, dveří, plísně, vlhkost, atd. Kupujete nemovitost, za kterou nebudete platit „pár peněz“ jako za nákup v Tescu. Proto pokud vás daná nemovitost opravdu zajímá, vezměte si s sebou na prohlídku člověka, který je schopen upozornit vás na případné technické problémy nemovitosti a který dokáže odhadnout nákladnost na opravy, či rekonstrukci, apod.
5. Rozhodnutí zda koupit, či nikoli
Viděli jste nemovitost již i fyzicky, jste si jistí, že o ní máte zjištěno vše potřebné a důležité. Co teď? Ještě jednou se zamyslete, zda opravdu není něco, co by vás mohlo překvapit (právní vady, věcná břemena, budoucí výstavba v blízkosti objektu, atd..) Není toho málo a není to legrace. Poté se vraťte k bodu č. 1 a 2 a „napasujte“ vámi stanovené priority na tuto konkrétní nemovitost. V kolika bodech dochází ke shodě? V polovině? Není to málo? Nebo snad v 80%? V tolika? A převažuje shoda u těch prioritních požadavků, nebo převládá u těch, o kterých jste na začátku rozhodli, že dokážete „přimhouřit oko“? Emoce jsou hezká věc, ale i sebevětší nadšení např. ze vzhledu nemovitosti může po čase vystřídat otrávení či vztek z každodenní ztráty času dojížděním do práce, protože nemovitost nesplnila vaši základní prioritu – např. dojezd max. do 40 min. Koupili jste hezčí nemovitost, než jaké byly v daný čas „k mání“, a třeba i za dobrou cenu, ale k čemu vám to je, když se jezdíte domů jen vyspat a ani si tu zahradu, terasu, či útulnost obývacího pokoje neužijete? Mějte na mysli, že upravit nemovitost můžete vždy a všude, ale pokud zvolíte pro vás nevhodné místo, nepřemístíte ji. A takto je nutné zvážit jakoukoli vaši prioritu, nejen časovou. Bez emocí, střízlivě a reálně.
6. Rezervace nemovitosti
Je nutné rezervovat? Proč byste měli skládat rezervační poplatek? Budete-li chtít podepsat rovnou kupní smlouvy bez rezervace a v době přípravy kupních smluv osloví prodávajícího někdo, kdo mu nabídne např. o něco více, byl by přece sám proti sobě, když by to nevyužil. Ale jak k tomu přijdete vy? A na základě čeho se domůžete spravedlnosti, když jste se pouze ústně dohodli, že nemovitost prodá vám? A že nechcete podepsat rezervaci kvůli strachu, že vám rezervační poplatek může propadnout? Ano může. Jednak je potřeba mít z vaší strany jasno v tom, co chcete, zda jste zvážili všechna pro a proti, zda vám to umožní finance, a jednak je třeba pozorně rezervační smlouvu číst a doptat se na části, které vám mohou být nejasné. Jednoduše řečeno: váš zájem koupit musí být stejně vážný, jako zájem prodávajícího prodat. Rezervaci nechápejte jako cílené znevýhodnění některé ze stran. Naopak! Pokud je korektně sepsaná, slouží jako spolehlivý nástroj pro ochranu obou stran, což je cílem. A pozor! Realizuje-li se prodej za pomoci makléře, musí být rezervace vždy třístranná! A pokud dvoustranná, musí být její součástí plná moc pro makléře zatupujícího druhou stranu. (Rezervace vždy třístranná)
7. Podpis kupní smlouvy/smlouvy o převodu družstevního podílu
Úspěšně jste rezervovali nemovitost (podepsali jste rezervaci + složili jste rezervační poplatek) a jde se na přípravu kupních smluv/smluv o převodu družstevního podílu. Jakýkoli smluvní akt znamená přistoupení na podmínky jedné i druhé strany. Nesmí se stát, že smlouvy budou jednostranně prospěšné. Proto připomínkujte, navrhujte změny, atd…dle potřeby. Jedná se o dohodu dvou stran, nikoli diktování podmínek strany jedné! Jak správně smlouvu koncipovat, abyste se vyvarovali problémům? Stáhnete si vzor na internetu? Dobře, stáhněte si k tomu i Nový občanský zákoník (89/2012Sb.), kterým se prodej primárně řídí, a pakliže po jeho přečtení všemu rozumíte, dokážete si staženou smlouvu přesně poupravit na váš konkrétní prodej tak, aby vás nic nepřekvapilo. Nebo to raději necháte na odborníkovi? A na jakém? Máte rodinného právníka, nebo dobrého známého, který je právník? Fajn. A na jaké právo se zaměřuje? Rozvádí manžele? Nebo hájí práva klientům, kteří spáchali trestnou činnost? Jste si jistí, že dokáže zohlednit vše i v oblasti bytového práva, kterému se absolutně nevěnuje? Jestli jste o tom přesvědčení, pak si jste určitě jistí i tím, že v případě jeho chyby, kvůli které můžete přijít jak o nemovitost, tak i o peníze, nebude mít problém vám kompenzovat tuto ztrátu ze „své vlastní kapsy“. Panuje-li ve vašem vztahu natolik velká důvěra, že vy mu i přes jeho neodbornost a nezkušenost v oblasti bytového práva jste ochotni svěřit tu nejdražší materiální věc, kterou v životě máte (střechu nad hlavou), musíte věřit i jeho charakteru a slibu, že by vám jeho vlastní chybu zaplatil. Není to tak? Nebo si nejste jistí, jak by se zachoval? Přece jen nejde o pár drobných. A samozřejmě nejde jen o vzdělání v oblasti bytového práva, ale také o zkušenosti a četnosti různých situací, se kterými se již profesionál na bytové právo setkal. Buďte obezřetní!
8. Úschova peněz
Stejně jako rezervační smlouva, i úschova peněz má za cíl chránit obě strany. Ať už se jedná o úschovu notářskou, advokátní, či bankovní, vždy s ní musí obě zúčastněné strany souhlasit. Souhlas se stvrdí podpisy „smlouvy o úschově“, ve které musí být vždy uvedeno číslo úschovního neboli depozitního účtu, na který po podpisu kupních smluv do smluveného termínu zašlete zbytek kupní ceny. Standardně se kupní smlouvy/smlouvy o převodu družstevního podílu podepisují ve stejný okamžik jako smlouvy o úschově. Dejte si pozor na to, aby uvedený účet NEBYL účet realitní kanceláře. Účet realitní kanceláře má sloužit maximálně pro zaslání rezervačního poplatku, nikoli pro uložení kupní ceny! Depozitní účet pro úschovu peněz by měl být vždy a výhradně jen pro účel této jedné transakce. Neměl by sloužit k žádnému jinému účelu. Vás v pozici kupujícího úschova peněz chrání před situací, kdy pošlete peníze, ale k přepisu nemovitosti na vás jako nového vlastníka z jakéhokoli důvodu nedojde. V tomto případě, pokud jste měli správně specifikované podmínky v úschovní smlouvě a smlouvě o koupi/převodu, jsou vám peníze vráceny zpět. A teď si představte situaci, kdy pošlete peníze rovnou na účet prodávajícího… Kde máte jistotu, že bude férový a pošle vám vaše peníze zpět? Proto opatrně i v tomto bodě.
9. Přepis vlastníka na katastru nemovitostí
Tento krok slouží k přepisu nemovitosti na nového vlastníka. Je důležité vědět, kdy, jaké dokumenty a také v jakém pořadí (např. když se financuje koupě hypotečním úvěrem) je nutné na katastr doložit, aby došlo k hladkému přepisu na vás, a nedocházelo ke zbytečným výzvám na doplnění, či aby rovnou katastr přepis kvůli nedoložení potřebných dokumentů, nebo chybám v dokumentech, nezamítl. Kvůli sebemenší chybě se může celý přepis na nového vlastníka časově velmi prodloužit. Neznalost zákona neomlouvá a mnoha věcem jde předejít.
10. Předání nemovitosti
Nejen pro prodávajícího je předání nemovitosti před oficiálním přepisem na vás riskantní. V případě, že z jakéhokoli důvodu potřebujete bydlet dříve, než budete zapsaní jako noví vlastníci na katastru, a prodávající vám to umožní, měli byste být důslední v tom, v jakém stavu nemovitost přebíráte a předání nemovitosti mít zaznamenané a stvrzené písemnou formou. Když by nedošlo k přepisu na katastru a museli byste nemovitost prodávajícímu vrátit, budete chráněni proti nařčení, že jste si s vaším odchodem z nemovitosti odnesli např. něco hodnotného (spotřebiče, elektroniku, apod.), nebo po vás bude vyžadovat opravu těch věcí, které čekaly na opravu již 10 let před tím, než jste do nemovitosti vkročili vy. Ale kdo v tu chvíli bude moci dokázat, na které straně je pravda? I když budete mít předání nemovitosti zaznamenané v písemné formě, dejte pozor, aby tam bylo vše tak, jak ve skutečnosti v okamžik přebírání nemovitosti je. Na pozdější reklamace nebude nikdo brát zřetel. Součástí předání by měl být i předávací protokol, na který zaznamenáte nejen počet a typy přebíraných klíčů, ale také zapíšete aktuální stavy spotřebovaných energií.
11. Přepis energií
I u kroku, kterým je přepis energií z původního vlastníka na vás, buďte důslední. Přece jen část zúčtovacího období spotřebovával energie v nemovitosti původní majitel. Pokud nebudete vědět, jakou spotřebu měl do doby, než jste začali nemovitost užívat vy, jak budete dokazovat, že ten extrémní nedoplatek např. na vodě má jít za ním a ne za vámi? Že jste to nebyli vy, kdo si každý den napouštěl velkou masážní vanu a pral denně 10 praček prádla? Přepis energií začněte řešit ihned po předání nemovitosti. Jako podklad vám poslouží výše zmíněný předávací protokol. U přehlášení plynu a elektrické energie využijte daných formulářů, které mají jednotliví dodavatelé pro tyto změny určené. Dané tiskopisy standardně naleznete na webových stránkách jednotlivých společností. U některých dodavatelů lze přepis uskutečnit v pohodlí domova online přes web. Další možností, jak energie přehlásit, je fyzická návštěva kontaktního zákaznického centra daných dodavatelů, kde pověřený pracovník veškeré změny zadá rovnou do systému. V případě vody a tepla se postup drobně liší dle typu nemovitosti. Např. u domů, chat a chalup je dle typu zdroje přehlášení většinou obdobné. U bytů vám naopak vyúčtování ve většině případů vyhotoví SVJ/družstvo. Avšak i zde je nutné dát předsedovi daného společenství informaci o stavu vodoměrů a tepla v den předání nemovitosti. Souvisí s tím i přehlášení zálohových plateb na úklid společných prostor, odvoz odpadu, spotřebu elektrické energie ve společných prostorách objektu, atd.
12. Daňové povinnosti
Daň z nabytí nemovité věci:
- hradí kupující,
- 4% z kupní ceny, či směrné hodnoty, je-li kupní cena nižší, než směrná hodnota dle místně příslušného finančního úřadu,
- Podání vyplněného formuláře a úhrada daně do třech měsíců od prvního dne následujícího měsíce, ve kterém byl proveden zápis kupujícího jako nového majitele (Příklad.: katastr zapsal nového vlastníka k 5.2. => do 31.5. plyne kupujícímu tříměsíční lhůta na to, aby podal daňové přiznání a daň uhradil),
- Kupuje-li však kupující novostavbu a převod proběhne do 5 let od kolaudace, je od této daně osvobozen. Pozor! Osvobození se netýká pozemku - např. u nově postavených rodinných domů.
Daň z příjmů:
- hradí prodávající.
Daň z nemovitosti:
- hradí vlastník nemovitosti dle předpisu 1x ročně vždy do konce měsíce ledna daného roku,
- jedná se o jedinou daň, která se platí dopředu,
- je-li kupující při převodu nemovitosti zapsán v katastru jako nový vlastník až po 31. lednu, týká se ho platba této daně až v dalším období, tedy v lednu příštího roku (je povinen ji zaplatit ještě prodávající),
- prodávající by se měl pro další období u finančního úřadu od daně odhlásit a vy přihlásit.
