Řeším investici
Koupě nemovitosti může v praxi posloužit jako velmi výnosný nástroj. Základem pro dosažení úspěšné investice je správné stanovení následujících bodů:
- jakou formu zhodnocení upřednostňujete (kdy a v jaké formě návratnost investice očekáváte),
- umět si vyhodnotit vhodnost nemovitosti k účelu investice,
- umět správně zvolit a rozložit způsob financování.
Je-li Vaším cílem pravidelný pasivní přísun peněz, bude pro vás vhodnou volbou výnos z nájmu. Pokud vám jde především o efektivní zhodnocení z hlediska času, měli byste sáhnout po variantě výnosu ze zhodnocení nemovitosti. Každá z těchto variant podléhá jinému principu.
1. Výnos z pronájmu
Varianta pravidelného výnosu s delší dobou návratnosti se vyskytuje na českém realitním trhu častěji (v přepočtu na počet investorů). Nejdůležitějším parametrem při výběru nemovitosti je rozhodně lokalita. Lokalitu a velikost nemovitosti vybírejte s ohledem na cílovou skupinu potenciálních nájemníků. Chcete pronajímat nemovitost studentům, mladému bezdětnému páru, movitějším cizincům, či rodině s dětmi?
Jak vybírat nemovitost dle cílových skupin a jaké jsou výhody a nevýhody?
U pronajímání nemovitosti studentům byste měli cílit na lokality blízko univerzitních kampusů a centra města. Mladý člověk chce být zpravidla v centru dění. Výhodou je nenáročnost stavu nemovitosti a zařízení. Většina studentů řeší primárně cenu, čili spokojí se i s hůře vypadající nemovitostí. Pro vás to znamená menší náklady na zařízení a vybavení bytu a spolu s tím i menší obava, že vám mladá krev zničí pěkný nábytek či drahé zařizovací předměty. Úskalím u pronajímání studentům je větší fluktuace nájemníků. Nájemní smlouvu máte většinou uzavřenou s jedním člověkem, který vám zasílá celý dohodnutý nájem za všechny. Tato styčná osoba se může dostat do prekérní situace, kdy si ostatní nájemníci bydlení rozmyslí, a odstěhují se. V ten moment, kdy se mu nepodaří najít náhradu, je dost pravděpodobné, že nájemní smlouvu vypoví, neboť nezvládne celý nájem hradit sám. A změny u studentů jsou bohužel velmi časté – najdou si partnera, se kterým chtějí začít bydlet, „vyletí“ u posledního termínu zkoušky a se studiem skončí, apod. Někteří studenti si musejí na provoz i přivydělávat, když studium jejich rodiče nezvládají financovat. Existuje zde proto i jisté riziko zpoždění plateb, či nezaplacení nájmu.
Ale abychom studenty pouze nehanili, výhodou bývá dosažení dost často vyššího zisku, pronajímáte-li větší byt ne jako celek, ale dle jednotlivých pokojů. Velké byty jako celek se pronajímají mnohem hůře, než byty menší. Ale protože cena nájemného za garsonku, či malý byt 1+kk je pro jednoho člověka-studenta pořád velmi vysoká, výhodnější je pro studenty pronajmout si jen jeden pokoj např. za 6-7.000 Kč. Pořád je to vyjde levněji, než pronájem celé garsonky za 10.000 Kč a více. Máte-li tedy k pronájmu např. čtyřpokojový byt, celkový nájem může být až 28.000 Kč/měsíc. Za úsporně a levně zařízené bydlení o této velikosti při pronajímání bytu jako celku, stěží dosáhnete takovéto částky. Na druhou stranu je zapotřebí zvážit i riziko časté neobsazenosti a fluktuace.
U jednotlivců, či páru je výhodou menší fluktuace. Oproti studentům je zapotřebí poohlédnout se spíše po malých či středních bytech. Optimální rozsah je od garsonky po maximálně 2+1. V případě jednotlivce, či páru jsou byty v rozpětí těchto dispozic nejoptimálnější. Nebudete-li se orientovat na movitější nájemníky v podobě např. cizinců, kteří jsou v ČR na určité období, kdy je třeba vyslala firma, apod., bude stačit byt vybavit průměrně tak, aby byl pohledově příjemný a čistý. Investice do vybavení bytu by neměla být příliš nákladná.
V případě orientace na movitější nájemníky je zapotřebí uvažovat s vyššími náklady do vybavení bytu, neboť tato skupina nájemníků má rozhodně vyšší standard bydlení. Výhodou je dosažení vyššího nájemného ovšem za předpokladu, že budete schopni si tento typ nájemníků pravidelně obstarávat. Zároveň je potřeba uvažovat s vyšší pořizovací cenou za nemovitost, která bude pronajímaná movitější klientele, neboť je tento typ nájemníků zpravidla orientován na užší, či maximálně širší centrum. V případě této skupiny potenciálních budoucích nájemníků neuvažujte o pořízení nemovitosti na panelákových sídlištích dále od centra.
Rodina s dětmi rozhodně uvítá více prostornou nemovitost a kontakt s přírodou. V úvahu pro pořízení investiční nemovitosti berte střední až velké byty, či malé až střední domy se zahradou. Zda koupit na investici byt či dům opět záleží, na jaký typ nájemníků se budete chtít orientovat. Zda movitější a spíše zahraniční klientela, která nemá z finančního hlediska problém, platit za pronájem domu, kde je nájemné vyšší, nebo naopak průměrná rodina s dětmi, která má finanční prostředky spíše na pronájem průměrného bytu. Výhodou pronajímání nemovitosti rodině s dětmi je předpoklad velmi malé fluktuace, neboť stěhování „něco stojí“ a zároveň většina rodičů nechce neustále své děti vytrhávat ze sociálního prostředí, na které jsou zvyklé.
Ve zkratce – typ nemovitosti, lokalitu a vybavení vybírejte vždy s ohledem na to, o jaké nájemníky máte zájem.
Jak nastavit způsob financování v případě investičního záměru s pravidelným dlouhodobým příjmem?
V případě hotovosti budete mít pravidelný měsíční výnos celý k dispozici. Nicméně i přes to stojí za zvážení, zda by pro vás nebyla výhodnější varianta např. polovičního zafinancování hotovostí a polovičního zafinancování hypotékou. Ačkoli se k Vám dostane výnos např. ve výši jen poloviny nájemného, neboť druhou polovinu bude tvořit splátka bance, je dost možné, že polovinu hotovosti, kterou „ušetříte“, i když ji máte volně k dispozici, můžete použít jako investici do něčeho jiného/dalšího, nebo vám umožní „vykrýt“ např. finančně náročnější období. Vždy záleží na vaší výchozí situaci a na tom, v jakém období se sami nacházíte, nebo v dohledné době budete nacházet. Např. bude-li žena na mateřské dovolené, bude možná lepší varianta nechat si část peněz z celkové hotovosti stranou na nahodilé výdaje a pro případ výjimečné neobsazenosti nemovitosti. Abyste byli schopni uhradit splátku, když vám nájemník vypadne, nebo kdyby se nechoval seriózně a měl by problémy s placením, nebo se platba třeba zpozdila. Zároveň je dobré po dobu mateřské stanovit, jaká výše bude z nájemného k její nízké mateřské optimální pro zabezpečení relativně „pohodového“ chodu domácnosti. Způsob rozložení finančních prostředků je u každé investiční nemovitosti opravdu individuální, neboť každý má jiné plány, jiné finanční možnosti a jiné již existující závazky.
2. Výnos ze zhodnocené nemovitosti
Druhou variantou, jak zhodnotit své peníze v souvislosti s nemovitostmi, je jednorázové zhodnocení zakoupené nemovitosti. Vydáte-li se cestou jednorázového výnosu, je nutné počítat s tím, že vložené peníze se vám nezačnou vracet ihned po přepisu vlastnictví na katastru nemovitostí. Nemovitost k užívání je standardně předávána kupujícím až po přepisu vlastnického práva. A tudíž teprve po předání můžete začít zakoupenou nemovitost zhodnocovat.
Jak vybrat vhodnou nemovitost pro jednorázové zhodnocení financí?
Zda je lepší výnos ze zhodnocení bytu, nebo domu, vám obecně nikdo nepoví. Vždy záleží na konkrétní nemovitosti v daném místě, čase a stavu. V první řadě byste měli popřemýšlet o lokalitách, ve kterých si vyhodnotíte, že je dostatečná kupní síla na to, abyste zrekonstruovanou nemovitost po dokončení prodali co nejrychleji a za předem předpokládanou cenu tak, aby došlo jak k vrácení vložených peněz, tak i k očekávanému zisku. Není nic horšího, než když vámi zrekonstruovaná nemovitost x měsíců, či let „zeje“ prázdnotou, protože dlouho čeká na kupujícího. Nejen, že každá nemovitost, která není využívaná, opět chátrá a začíná mít problémy, ale navíc vám v ní „leží“ peníze, které jste případně mohli investovat lépe, či jinam tak, abyste se chtěného výnosu dočkali dříve. Navíc vám náklady zvedají poplatky, které za určité věci/služby platíte vždy, i když je nemovitost prázdná (u bytů např. fond oprav, u domů pojištění, apod.) Investiční nemovitost tedy musí být v každém případě pořízená v dobré (žádané) lokalitě.
Po vyhodnocení oblastí, kde je dostatečně silná kupní síla, je nutné umět velmi dobře zhodnotit technický stav nemovitosti. Být překvapen vyššími náklady na rekonstrukci až v průběhu provádění rekonstrukce, může být velký „průšvih“. U investičních záměrů tohoto typu je nezbytné nechat zhodnocení technického stavu na odborníkovi. Ten je schopen předpokládat určité problémy, úskalí a hlavně vám dokáže nastínit skutečné rozpětí výše vaší investice tak, abyste následně mohli bez problémů nemovitost prodat. Zároveň vám předběžná a co nejpřesnější kalkulace nákladů dává prostor pro vyjednávání o ceně s prodávajícím. Zjistíte-li, že předpokládané náklady jsou vyšší, čímž pro vás přestává být zajímavý výnos, který je v tu chvíli nižší, než jaký byste si přáli, můžete vstoupit do jednání ohledně kupní ceny nemovitosti. Svým způsobem v tu chvíli nemáte co ztratit. Zda se kromě vás najde jiný zájemce o koupi, kterému dá prodávající přednost, protože např. nevyjednává o ceně a je ochoten koupit za cenu vyšší, než vy, tak vás to nemusí mrzet. Koupit nemovitost za stávající cenu pro vás stejně nebylo výhodné. Pouze jste neměli štěstí v tom, že jste nebyli jediní zájemci. Po převzetí nemovitosti byste neměli s rekonstrukcí příliš otálet. Čím dříve nemovitost zrekonstruujete, tím dříve budete mít možnost vygenerovat zisk.
Jaký typ financování zvolit?
Ideální způsob financování u jednorázového zhodnocení nemovitosti je ve většině případů hotovost. Vložené finance se vám neprodražují o úroky, které by si finanční instituce naúčtovala. Pokud nemáte dostatečný objem hotovosti, není to „konečná“. Naopak! Nejlepší hotovost je ta, která není vaše. Realizovat váš záměr vám může pomoci stejný nadšenec, jako jste vy. Proto nejdete-li většinového investora nebo alespoň „spoluinvestora“, společně můžete váš cíl zrealizovat. Dělíte se sice o výnos, ale stejně tak se dělíte i o náklady. Realizaci společného záměru musí však předcházet přesné stanovení a férová dohoda, kdo, jak, v jaké výši a na čem se bude podílet/účastnit. Stejně tak je nutné mít předem stanovené a dohodnuté dělení dosaženého výnosu. Proto opatrně i při volbě investičních partnerů. Zároveň není od věci dobře se orientovat v oblasti dotací, apod. Prostřednictvím dotací můžete ušetřit spoustu peněz.
Vzhledem k uspěchané době je i tento způsob investování a zhodnocování financí velmi lukrativní, neboť spousta kupujících si raději připlatí za již „hotovou“ nemovitost, do které se mohou hned nastěhovat, než aby plýtvali svým časem na plánování a zařizování rekonstrukce.
A co je důležité u jakéhokoli investičního záměru neopomenout?
Daně, daně, daně… Ať už si zvolíte investici do nemovitosti formou pravidelného příjmu, nebo jednorázového výnosu, rozhodně do svých kalkulací nezapomeňte započítat daně, které se vás budou týkat. Při koupi a prodeji nemovitosti se rozhodně zajímejte o daň z nabytí nemovité věci a o daň z příjmu. Jedná se o nemalé částky, které vám mohou způsobit „díru“ v naplánovaném rozpočtu. Tak ať nejste příliš pozdě překvapeni ze skutečnosti, že kvůli odvodu daní, nedosáhnete takového zisku, jaký jste si vytyčili.
