Regulace ČNB! Vlastní bydlení = iluze?

1. říjen 2018 se stane velmi pamatovaným dnem, protože mnoha lidem opět „splaskne“ iluze o vlastním bydlení. Není tomu příliš dlouho, kdy se kupujícím zvýšily náklady na pořízení vlastního bydlení v podobě 4% daně z nabytí. Není příliš dlouho ani tomu, kdy se zpřísnily nároky na jistinu při žádosti o hypoteční úvěr (10 – 20% vlastních finančních prostředků). A letošní 1. říjen - do třetice všeho dobrého nebo spíše zlého?

K čemu Česká národní banka dospěla a jak tato rozhodnutí začnou v praxi ovlivňovat kupující?

Již platný maximální limit hypotéky k hodnotě pořizované nemovitosti (výše LTV) doplní další dvě zásadní kritéria. Maximální zadlužení žadatele dle čistého ročního příjmu a maximální splátku vzhledem k čistému měsíčnímu příjmu. Splátky všech dluhů včetně hypotéky nebudou moci přesáhnout 45% čistého měsíčního příjmu žadatele (ukazatel DSTI – Debt Service To Income) a celkové zadlužení devítinásobek žadatelova čistého ročního příjmu (ukazatel DTI – Debt To Income).

Rozdíl v praxi:

Průměrný čistý příjem žadatele: 23.000,- Kč

Splatnost hypotéky: 25 let

Úroková sazba: 2,49%

Do 1.10.2018:             žadatel dosáhne na částku 3.500.000,- Kč

Od 1.10.2018:             žadatel dosáhne na částku 2.300.000,- Kč

Ještě konkrétněji:

Pracující muž 29 let (33.000,- Kč hrubého/26.000,- Kč čistého), žena na mateřské 26 let (8.000,- Kč), roční dítě. Celk. měsíční příjem: 34.000,- Kč čistého. Pár je bez jakýchkoli půjček a úvěrů. Náklad na současný pronájem: 15.000,- Kč. Kupní cena nemovitosti: 4 mil. Kč.

Po bance chtějí kvůli nulovým úsporám celou částku (4 mil. Kč). Protože nemají nic našetřeno, vyřeší dosažení hypotéky pomocí druhé zástavy na byt příbuzných v hodnotě 2 mil. Kč. Splní LTV=67%. Fixace 5 let a doba splácení 30 let. Dle současných podmínek na tento úvěr dosáhnou. Jak tomu bude ale od 1.10.2018?

Při stejné návrhové situaci má mladý pár dvě možnosti. Buď bude muset mít svůj čistý měsíční příjem ve výši minimálně 37.000,- Kč, nebo musí koupit levnější (tzn. mnohdy menší a prostorově, či lokalitou nevyhovující) nemovitost, a to za maximální kupní cenu cca 3 – 3,5 mil. Kč.

Pomůže zvýšení počtu spolužadatelů?

Nejčastější spolužadatelé, kteří jsou ochotni a schopni pomoci, bývají rodiče. Má to ale háček. Banky budou koukat na věk spolužadatelů a dle věku žadatele/spolužadatele, který bude mít na celkovém příjmu podíl alespoň 60%, nastaví jinou dobu splatnosti úvěru.

Např.: spolužadatel rodič ve věku 55 let prokáže příjem např. 11.000,- Kč. Celkově: 3 žadatelé, 1 vyživované dítě a měsíční příjem 45.000,- Kč. Žádný ze třech žadatelů nesplňuje podíl min. 60% na celkovém příjmu a doba splácení úvěru se nastaví dle věku nejstaršího žadatele (tedy 55letého rodiče). Doba splácení se tudíž zkrátí minimálně na polovinu a měsíční splátky se zjednodušeně navýší na cca dvojnásobek.