Pronájem komerční nemovitosti

Základní práva a povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy.

Jako podnikatelské prostory lze pronajmout prostor nebo místnost, jejímž účelem je provozování podnikatelské činnosti, a slouží-li převážně k podnikání.

V nájemní smlouvě by měl být jasně specifikován typ podnikání, tedy činnost, kterou bude podnikatelský subjekt v prostorech provozovat. Nájemce pak nemůže sám od sebe provozovat jinou činnost, než která byla uvedena v nájemní smlouvě. Nesmí ani měnit způsob či podmínky výkonu činnosti uvedené v nájemní smlouvě, jestliže by daná změna způsobila zhoršení poměrů v nemovitosti, nebo pokud by poškozovala přímo pronajímatele, či ostatní uživatele nemovitosti.

Ačkoli musí mít nájemce souhlas majitele pro umístění označení své provozovny (štítky, tabule, návěští, apod.), pronajímatel může nájemci souhlas neudělit pouze z vážných důvodů (např. historická památkově chráněná budova, apod.).

Se souhlasem pronajímatele může nájemce nájem daných prostor převést spolu s převodem podnikatelské činnosti. Jak souhlas, tak i převod samotný musí mít písemnou formu.

Oproti nájemní smlouvě k prostoru určenému pro bydlení, musí skončení nájmu odůvodnit obě strany, jak pronajímatel, tak i nájemce.

Délka výpovědní doby může být 3 nebo 6 měsíců. V případě smlouvy na dobu neurčitou je výpovědní lhůta 6 měsíců. Stejně je tomu i v případě, pokud nájemní vztah trvá déle než 5 let a nelze-li předpokládat, že druhá strana nájem vypoví. V případě smlouvy na dobu určitou, či z vážných důvodů, je délka výpovědní lhůty 3 měsíce.

Chce-li některá ze stran proti výpovědi podat námitku, musí tak učinit výhradně písemnou formou, a to do 1 měsíce od data obdržení výpovědi. Ta strana, která výpověď podala, může do 1 měsíce výpověď stáhnout. Nestáhne-li, podá-li vypovězená strana námitku do 1 měsíce, musí dát nejpozději do 2 měsíců od konce této první měsíční lhůty návrh k soudu na přezkoumání výpovědi.

Jak předejít soudnímu sporu? Vraťme se na začátek.

Z mnoha stran slyšíme, jak si pronajímatelé mají nejlépe „prověřit“ své budoucí nájemníky. Souhlasím s tím, nicméně z praxe mám zkušenost, že nutné je prověření vzájemné. Z pohledu budoucího nájemníka je podstatné nejen ověření spolehlivého pronajímatele, ale rovněž i důmyslné zhodnocení a rozmyšlení podnikatelské činnosti. Od toho se odvíjí spokojenost obou stran.

Při hledání vhodných prostor si zodpovězte, co vaše podnikatelská činnost a celkové fungování obnáší – hledáte pouze administrativní zázemí, nebo i prostory pro výrobu, či logistiku zboží? Jak velkou kapacitu potřebujete nyní a jaký bude nejpravděpodobněji váš budoucí vývoj? Je podnikání stabilní již řadu let? Budete se zmenšovat, nebo naopak spíše rozrůstat? Navštěvují vás ve vašich prostorech zákazníci? Zaměstnáváte spíše ženy, nebo muže? Jak je na tom veřejná doprava? Jakou kapacitu má parkoviště? Bude možnost si na nemovitost vyvěsit reklamní tabuli? (U historických a památkově chráněných budov vám to může pronajímatel „zatrhnout“, tak aby vás případně zákazníci dobře našli.) Pokud je pronajímatelem nabízena nemovitost, do které se nemůžete jednoduše jen přemístit, protože běžnému a okamžitému provozu zde brání technické překážky/nedostatky, apod. ve smlouvě si předem jasně dohodněte, kdo a do jakého termínu dá tyto záležitosti do pořádku. Stejně tak ve smlouvě jasně specifikujte, kdo bude dané úpravy, či odstranění nedostatků hradit. Vezme-li na sebe (i finančně) odstranění nedostatků budoucí nájemník, korektního pronajímatele poznáte i tak, že vám nejen vynaložené náklady odečte z nájmu, ale také vám samotný nájem nebude účtovat do té doby, dokud nebude možné, abyste zde provozovali vaši činnost. To neplatí pro situaci, kdy jsou prostory plně funkční, a pouze kvůli vaší potřebě přizpůsobit prostory vaší činnosti, potřebujete prostory upravit „k obrazu svému“. Pozor si dejte i na dlouho nepronajaté/opuštěné objekty. Tam, kde delší dobu netekla voda, nebo se objekt nevytápěl, může vzniknout problém. Rozhodně chtějte vidět všechny revize a ptejte se na pravidelnou údržbu. Pojištění můžete mít sebelepší, ale pokud by vás nějaká havárie měla vyřadit z provozu, protože vám např. shořelo vybavení, nebo prasklé potrubí vyplavilo archiv s důležitými dokumenty, pojištění vám standardně neuhradí i všechny ušlé zisky vzniklé z důvodu, že jste nemohli svou činnost provozovat.

Oběma stranám doporučuji získat reference.  Pronajímatel by se měl zajímat, kde byl nájemník před tím, zda pravidelně a řádně platit, zda nezanechal dluhy předchozímu pronajímateli, proč mění prostory, zda podnikatelský subjekt není např. v insolvenci, či v registrech dlužníků z důvodů exekucí, apod. Nájemník by se měl zajímat o to, jak spokojený byl předchozí nájemník, stejně tak i je-li nájemníků v prostorech více, jak jsou aktuálně spokojeni, jak spolehlivá a včasná je například údržba, vyskytne-li se nějaký technický či provozní problém.