Kupující s hypotékou větší jistotou pro prodávajícího?

Čas od času se setkávám s prodávajícími, kteří chtějí podmínit prodej své nemovitosti pouze kupujícími s hotovostí. Podmínka vyplývá většinou ze strachu z protahování ze strany úvěrující banky kupujícího, ze strachu, že převod „spadne“, protože kupující nakonec na hypotéku nedosáhne, ze strachu z umístění zástavy na jejich nemovitosti, která nikdy nebyla zaúvěrovaná, a navíc v době, kdy budou prodávající ještě majitelé. Určitá obava na místě možná je, respektive každý má právo na „své strachy“, ale…

Prvním velkým negativem je zúžení okruhu kupujících jen na ty, kteří mají hotovost, nebo ty, kteří mohou dát zástavu na jiné své nemovitosti. Ačkoli je lidí, kteří mají tyto možnosti, celkem mnoho, stále rozhodně převládá ta většina, která potřebuje na koupi nemovitosti úvěr.

Navíc se nenechte mýlit, že úvěr na koupi nemovitosti si chtějí vzít pouze nemajetní lidé. Spousta kupujících, kteří např. podnikají, sáhne po hypotečním úvěru také i přes to, že hotovost mají. Nicméně tyto prostředky vloží raději do podnikání. Podnikatelské úvěry jsou úročené vyššími úrokovými sazbami, než hypoteční úvěry. Podnikatelé si raději půjčí na vlastní bydlení, než na podnikatelské aktivity. Je to pro ně levnější.

Strach z umístění zástavy bankou kupujícího vyplývá většinou z neznalosti procesu, nebo ze špatných zkušeností. Ve smlouvách o převodu je možné vše ošetřit tak, aby prodávající nebyl v ohrožení. Zároveň je třeba si uvědomit, že prodávající podepisují pouze zástavní smlouvu, ve které musí dodržet stejné podmínky, které jsou i v kupní smlouvě (tedy podmínky, které budou povinni dodržet i u kupujícího s hotovostí, kde se nebude řešit žádná zástava – např. pojištění nemovitosti, udržovat nemovitost tak, aby se podstatně nezměnil její stav do dne předání kupujícím, atd.). Žádost o úvěr a úvěrovou smlouvu, ze kterých vyplývají podmínky úvěrového vztahu mezi kupujícím a financující bankou, podepisují kupující. Jestliže nedodrží kupující podmínky dané bankou, k zápisu zástavního práva na nemovitosti buď vůbec nedojde, nebo se v průběhu celý převod stornuje a již zapsané zástavní právo zpětně vymaže.

Základem prodeje kupujícímu s hypotékou je však to, aby k žádným komplikacím nedošlo. Při prodeji lze tomuto předejít primárně tím, že se kupujícímu a jeho bance poskytnou veškeré a přesné informace ještě před rezervací nemovitosti. Je nutné, aby banka věděla, co bude financovat, v jaké výši, a zda kupující splňuje všechny podmínky pro úspěšné jak zahájení, tak i dokončení celé transakce. Zde je důležitá obchodní schopnost a zkušenost realitního makléře, aby věděl kdy a jaké informace v jakém časovém intervalu poskytnout druhé straně bez toho, aniž by prodávající o kupujícího přišel kvůli tomu, že vše dlouho trvá, nebo prodej „nevyjde“ jen kvůli tomu, že nebyly poskytnuté kompletní a přesné informace o nemovitosti (problém především s odhadem ceny zřizovaným bankou).

A v neposlední řadě je nutné si uvědomit, že kupující s hypotékou, může být mnohdy jistějším kupujícím, než kupující s hotovostí. Jednoduše řečeno – o kupujícím s hotovostí nevíte, kde a jak k penězům přišel, zda nebyly vygenerované např. trestnou činností, zda má opravdu celou kupní cenu připravenou, aby se převod nakonec „nezasekl“ kvůli tomu, že se mu peníze někde na cestě např. ze zahraničních účtů „zadrhly“, apod. U kupujícího s hypotékou máte jistotu, že si jej banka pořádně „proklepla“, než se rozhodla půjčit mu takový obnos. Ví, kde pracuje, jaké má příjmy, jaká je jeho rodinná situace, jak moc je nebo není zaúvěrovaný, zda není v insolvenci, či mu nehrozí exekuce, atd. U kupujícího s hotovostí toto nemáte šanci zjistit, nebude-li kupující chtít jakékoli informace o svých finančních tocích a záměrech zveřejňovat. Hotovost tedy nemusí být vždy jednoznačná jistota toho, že převod nemovitosti půjde hladce a lépe, než při financování hypotečním úvěrem.