Jak uhradit daň z nabytí? A obejde se to bez znaleckého posudku?

Kdy podat daňové přiznání a jak daň zaplatit?

Daňové přiznání musí kupující podat nejpozději do konce třetího měsíce, který následuje po měsíci, ve kterém se stal vlastníkem (dle data, kdy byl proveden zápis vlastnického práva v katastru nemovitostí) finančnímu úřadu, který je místně příslušný dle toho, kde se nachází koupená nemovitost. Příklad: koupíte-li nemovitost např. na Praze 10 a katastr vás zapíše jako vlastníka nemovitosti např. 10. ledna 2018, daňové přiznání musíte podat a daň zaplatit Finančnímu úřadu pro Prahu 10, a to do 30. dubna 2018.

Jak se daň z nabytí nemovité věci vypočítá?

V současné době je situace na trhu taková, že nejedná-li se nějakým způsobem o zvýhodněný prodej (např. v rámci rodiny si příbuzní mezi sebou domluví cenu nižší, než tržní, nebo je nemovitost ve velmi špatném technickém stavu, což se odrazí na výrazně nižší kupní ceně), skutečná finální kupní cena je ve většině případů vyšší, než cena, kterou finanční úřad vyměří dle směrných (tabulkových) hodnot.  A protože se odvádí daň z té ceny, která je vyšší (kupní dle kupní smlouvy versus směrná dle finančního úřadu), budete odvádět v současné době ve většině případů daň z vaší skutečné kupní ceny.

Samotný výpočet lze jednoduše popsat jako 4% ze základu daně. Základem daně je kupní cena ponížená o uznatelné výdaje. Finanční úřad porovná tuto cenu s cenou směrnou (směrnou hodnotu stanoví finanční úřad, nebo ji určí ze znaleckého posudku, je-li posudek k dispozici). Daň se platí z toho základu daně, který je vyšší.

Pokud by se stalo, že odvedete daň z vaší skutečné kupní ceny, ale dle směrné hodnoty vyjde finančnímu úřadu daň vyšší, než jakou jste odvedli, setkávám se v praxi s tím, že vám finanční úřad pouze pošle dodatečný platební výměr, na základě kterého vás vyzve k doplacení rozdílu.

Je nutné dokládat finančnímu úřadu znalecký posudek?

Doložení znaleckého posudku je dobrovolné a můžete jej využít, koupíte-li nemovitost za cenu nižší, než jaká je v dané lokalitě a v daném čase obvyklá (průměrná). To může nastat například u nemovitosti, která je nestandardní třeba svým technickým stavem. V praxi to znamená, že nemovitost koupíte za velmi nízkou kupní cenu, protože je technický stav nemovitosti extrémně špatný a vyžaduje opravdu velkou investici. Ostatní nemovitosti v dané lokalitě se ale prodávají za vyšší ceny, proto průměrná cena na danou lokalitu je vyšší, než vaše kupní cena. V tomto případě, abyste neplatili zbytečně vysokou daň dle směrné hodnoty finančního úřadu, můžete si nechat zpracovat znalecký posudek. Finanční úřad pak porovná cenu sjednanou kupní, kterou jste zaplatili, a hodnotu uvedenou ve znaleckém posudku. Zůstává to, že budete hradit daň z té ceny, která je vyšší, ale už to bude pořád méně, než pokud byste hradili daň z ceny vypočtené finančním úřadem dle průměrných hodnot, ze kterých standardně finanční úřad bez znaleckého posudku vychází.