Dojde k výjimce předkupního práva u garážových stání?

Že má Nový občanský zákoník (dále jen NOZ) své „mouchy“, to už praxe ukázala. Při sestavování NOZ došlo k nepřesné specifikaci, která v současné době ve spojitosti s předkupním právem účinným od 1.1.2018, zvyšuje při prodejích nemovitostí administrativní úkony, prodlužuje dobu převodu a často znehodnocuje prodávaný majetek.

Záměr až tak špatný nebyl, ale nedomyslelo se, že spolupodílové vlastnictví se netýká jen bytů, či domů, které vlastní více majitelů, ale také i příslušenství v podobě sklepů, garážových stání a společných prostor. Ty náleží zpravidla k určité bytové jednotce, a proto vzniká povinnost splnit předkupní právo vůči ostatním vlastníkům bytových jednotek i přes to, že bytová jednotka má jen jednoho (výlučného) vlastníka. Nejpalčivějším problémem je právě zmíněné garážové stání u bytových jednotek. Garážové stání je zpravidla umístěno v nebytovém prostoru pod domem a jednotliví uživatelé konkrétních parkovacích míst vlastní část tohoto nebytového prostoru v podobě podílu. Ačkoli má garážové stání konkrétní číslo a konkrétního majitele, nelze jej separátně vymezit stejně jako bytovou jednotku, a proto je řešeno jako majetkové vlastnictví v podobě podílu z celého prostoru, kde se garážová stání nalézají. Aniž by si to spousta majitelů uvědomovala, v souvislosti s garážovým stáním jsou se sousedy ve vztahu spolupodílových vlastníků.

Ve chvíli, kdy se majitel bytu, k němuž náleží podíl na garážovém stání, rozhodne byt prodat, je dle aktuálně nastavených pravidel v NOZ povinen splnit zákonnou podmínku předkupního práva. Splnění podmínky v tomto případě znamená, že musí stanovit prodejní cenu pouze za garážové stání, a poté ho nabídnout všem ostatním sousedům, kteří jsou v roli spolupodílových vlastníků. Ti mohou nabídku odmítnout. Na vyjádření  mají ale čas až 3 měsíce, ve kterých ji mohou odmítnout, nebo přijmout. Lhůta na vyjádření je využita často v maximální možné době, neboť někteří sousedé bytové jednotky pronajímají a dlouhodobě se zdržují např. v zahraničí, nebo nejsou na adrese uvedené v katastru nemovitostí kontaktní.  Zde se čeká, až lhůta pro vyjádření uplyne, a až poté lze prohlásit z jejich strany nabídku za odmítnutou. V případě přijetí nabídky vznikají dva velké problémy.

Jednak může nastat situace, že zájem o koupi parkovacího stání bude mít více sousedů nejednou. V tomto případě se musí navýšená cenová nabídka dělat stále opakovaně, až zbyde jen jeden ochotný kupující s nejvyšší cenou, což velmi prodlužuje celý proces a oddaluje i prodej samotné bytové jednotky, neboť majitel často čeká na to, až jak to dopadne, než začne prodávat byt samotný. Druhý, více závažný problém, se týká celkové dosažené ceny z prodeje samotné bytové jednotky. Zpravidla se u bytu, jehož součástí je i garážové stání,  dosahuje při prodeji vyšší prodejní ceny, než když se byt a garážové stání prodávají separátně. Majitel tak může tratit i přes to, že se mu podaří prodat byt i parkovací místo. V horším případě může nastat i situace, kdy majitel „prodělá“ na prodeji bytové jednotky mnohem více, např. nachází-li se byt v zónách placeného parkování, nebo v lokalitě, kde jednoduše není prostor na to, aby budoucí majitel s autem mohl parkovat v okolí. A pokud ano, tak v takové vzdálenosti od bytu, kterou nebude žádný budoucí majitel chtít každý den podstupovat. K tomu, aby takový byt současný majitel prodal, musí tuto velkou nevýhodu často zohlednit v mnohem nižší nabídkové ceně, která bude pro kupujícího natolik zajímavá, potlačí toto negativum a bude ochotný byt koupit.

Návrh novely občanského zákoníku prošel v současné chvíli vládou a čeká na schválení Poslaneckou sněmovnou. Pokud vše půjde „hladce“, mohla by tato úprava vejít v účinnost již od 1.7.2019.