Cena obvyklá, tržní, nabídková, prodejní!

Mnozí prodávající nemusí mít zrovna jasno v tom, v jaké cenové relaci se jejich nemovitost pohybuje. O to hůře se laik v nastavení ceny vyzná, když se setkává s různými názvy. Kromě ceny tržní, obvyklé, nabídkové a prodejní se v praxi lze setkat i s cenou kupní, reálnou, cenou s vlivem zvláštní obliby, apod. Co a jaká cena přesně znamená a jaké jsou mezi jednotlivými označeními rozdíly?

Cena obvyklá. Definici ceny obvyklé naleznete v mnoha publikacích, oceňovací vyhlášce, článcích, apod., nicméně jakou cenu si pod touto definicí máte jako laici představit? Cena obvyklá je cena, za kterou se většina stejných, či podobných nemovitostí ve stejném čase a v určité lokalitě běžně prodaly a prodávají. Cena obvyklá je tedy nejčastěji se vyskytující a nejvíce se přibližující průměrným cenám, za které byly, či aktuálně jsou nemovitosti v daném místě a čase prodávané. V každé lokalitě mohou být obdobné nemovitosti prodány za cenu výrazně vyšší, či výrazně nižší, avšak jedná se o „anomálii“, která nepodléhá obvyklé, respektive běžně se vyskytující ceně. Z tohoto důvodu výrazně nižší, či výrazně vyšší ceny nelze v ceně obvyklé vůbec uvažovat a brát v potaz.

Cena nabídková je cena, za kterou je nemovitost nabízena k prodeji. Velká část populace se mylně domnívá, že nabídková cena je automaticky cena, za kterou se nemovitost prodává. Tomu tak být může, ale nemusí. A velmi často to tak opravdu není. To, že se nemovitost za určitou cenu nabídne ve veřejné inzerci a že inzerát s touto cenou zmizí, neznamená, že se také za tuto cenu nemovitost skutečně prodala. Z veřejné inzerce, respektive nabídkové ceny nezjistíte, jaká cena je finálně uvedena v kupní smlouvě. Může se jednat o cenu nižší a v některých případech s vysokým zájmem kupujících i cena vyšší. Nabídková cena je jen nabídkou s určitou cifrou. Až z kupní smlouvy je zřejmé, zda byla nabídková cena akceptována trhem (kupujícími) a stala se tak i cenou prodejní. Zároveň může být nabídková cena i v určitém intervalu – majitel si představuje za svou nemovitost „něco“ mezi 5,5 a 6 mil. Kč. A vyčkává, jaká nejvyšší cena se mu sejde ze strany zájemců o koupi.

Cena prodejní je jasně stanovená částka uvedená v kupní smlouvě. Představuje finální dohodu strany prodávající a kupující. Nejedná se o žádný cenový rozptyl. Může, ale nemusí být totožná s cenou nabídkovou.

Cena kupní odpovídá ceně prodejní. Jde zde pouze o slovíčkaření z pozice jednotlivých účastníků. Pro prodávajícího cena, za kterou prodal (prodejní), pro kupujícího cena, za kterou nemovitost koupil (kupní).

Cena reálná je často zaměňována za cenu obvyklou. Svým způsobem lze velmi zjednodušeně říci, že se jedná o cenu, které je možné docílit za daných podmínek na současném trhu v konkrétní lokalitě. Lze jí reálně dosáhnout. I z tohoto popisu je zřejmá podobnost, ne-li totožnost s popisem ceny obvyklé. Bude-li někdo ve vaší přítomnosti hovořit o ceně reálné, zpravidla se jedná o cenu obvyklou.

Cena s vlivem zvláštní obliby je taková cena, která převyšuje hranici ceny obvyklé. Zpravidla vyplývá z určité priority zpravidla jednoho kupujícího, který je ochoten zaplatit za nemovitost více, než je v daný čas a lokalitě obvyklé (běžné). Danou prioritou mnohdy nebývá nemovitost samotná, ale spíše lokalita, ve které se nachází. Odborně se takové ochotě kupujícího říká „vliv zvláštní obliby“ a ten přesně způsobuje cenovou anomálii. Důvody kupujícího s vlivem zvláštní obliby mohou být různé – ve stejné ulici má rodinu, ve vedlejším vchodě má rodiče, o které se potřebuje starat, kousek odsud má práci, atd. Cena s vlivem zvláštní obliby by však neměla být brána v úvahu při ocenění nemovitosti cenou obvyklou. Je to nárazový a náhodný jev, který může potkat jednoho prodávajícího ze sta, a nelze jej proto vnímat jako adekvátní vzorek pro porovnání. Nelze dopředu počítat s tím, že tato situace nastane.

Cena tržní je pojem, který ve své podstatě zahrnuje každou cenu, za kterou se nemovitost historicky, dnes, či zítra prodá. Cena tržní je jakákoli cena, za kterou byla, či aktuálně je provedena směna zboží. Jedná se o cenu, kterou je ochoten akceptovat kupující a přijmout prodávající. Cena tržní tak může být zároveň cenou nabídkovou a stejně tak i cenou s vlivem zvláštní obliby. V daný čas a lokalitě byla trhem akceptována i vyšší cena, než je obvyklá.